ЕЦБ снова повышает ставки: ипотека на Кипре входит в более дорогой цикл

10 сентября Европейский центральный банк повысил три ключевые ставки на 25 базисных пунктов. С 16 сентября депозитная ставка составит 2,50%, основная ставка рефинансирования — 2,65%, ставка маржинального кредитования — 2,90%. Это разворачивает часть улучшения условий финансирования, которое в первой половине года поддерживало жилищное кредитование в еврозоне.

Для Кипра решение особенно заметно из-за новой инфляционной волны. 11 сентября глава Central Bank of Cyprus Христодулос Пацалидес сообщил, что инфляция ускорилась до 5,2% в августе с 4,4% в июле, прежде всего из-за услуг и энергии. Экономика остаётся устойчивой, но предположение о неизбежном дальнейшем снижении ставок теперь выглядит гораздо слабее.

Эффект будет разным для разных кредитов. Наиболее чувствительны настоящие плавающие ставки и договоры, привязанные к Euribor или другому плавающему ориентиру. Фиксированная ставка или первоначальный фиксированный период не меняются автоматически в день решения ЕЦБ. Кроме того, банки по-разному и с разной скоростью переносят изменения политики в свои ипотечные предложения.

Спрос на жильё при этом не исчез. В свежем обзоре Estate Briefing по Кипру отмечалось 1 241 зарегистрированное соглашение о продаже в августе — на 10% больше год к году — и 13 288 соглашений за январь–август 2026 года. Ларнака и Пафос сохраняли сильную динамику, тогда как Лимасол впервые в этом году показал месячное снижение год к году.

Поэтому вопрос для недвижимости сейчас не сводится к «развернётся ли рынок». Более дорогой кредит способен отсечь наиболее закредитованных покупателей, снизить доступный бюджет и сделать покупку за наличные относительно привлекательнее. Но на Кипре велик иностранный спрос и заметна доля сделок с низким кредитным плечом, поэтому реакция будет различаться по районам и типам покупателей.

Покупателю теперь важнее сравнивать не только цену объекта, но и полный ежемесячный платеж при нескольких сценариях ставок, длительность фиксированного периода и условия после его окончания. Решение ЕЦБ уже изменило эту математику, даже если официальные индексы цен жилья ещё этого не показывают.