Польша в 2026 году: недвижимость, цены, налоги и правила для иностранного покупателя

Квартиру в Польше иностранцу купить в большинстве случаев можно, но сама покупка не даёт ВНЖ. Зато покупатель получает недвижимость внутри ЕС и Шенгенской зоны, доступ к одному из крупнейших жилищных рынков Центральной Европы и довольно прозрачную систему регистрации собственности. За пять лет цены на жильё по стране выросли примерно на 60%.

Обновлено: 7 сентября 2026 года

Польша за минуту

Около 60% за пять лет — не рекламная оценка. Это расчёт Estate Briefing по официальной серии Statistics Poland между I кварталом 2021 и I кварталом 2026. За эти пять годовых интервалов цены прибавляли 13,6%, 5,8%, 18,0%, 6,6% и 6,0%. В сумме с учётом сложного роста получается примерно 60,3%. Statistics Poland ↗

И здесь есть важное отличие от грузинской статистики: польский индекс основан на данных реестров цен и нотариальных сделках, а не только на ценах объявлений. Statistics Poland ↗

Почему вообще смотреть на Польшу

Польша не очень хорошо продаётся красивой фразой вроде "инвестируйте и получите ВНЖ". Такого бонуса здесь просто нет.

Сильная сторона рынка другая.

Это страна с населением в десятки миллионов человек, несколькими большими городскими рынками, развитой ипотекой, крупным сектором аренды и постоянным внутренним спросом. Варшава не зависит от туристов так, как курортный город. Краков, Вроцлав, Познань и Гданьск тоже имеют собственную экономику, университеты и рынок труда.

В 2025 году в Польше ввели в эксплуатацию почти 209 тысяч новых квартир. Частный арендный фонд оценивается примерно в 1,9 млн квартир, при этом институциональные фонды по-прежнему владеют лишь небольшой его частью. Аренда здесь в основном остаётся бизнесом частных собственников. Centrum AMRON ↗

Это довольно зрелая конструкция. И одновременно рынок, который за последние годы успел сильно подорожать.

Может ли иностранец просто купить квартиру

Для обычной отдельной квартиры ответ чаще всего — да.

Польское законодательство предусматривает исключение из требования получать разрешение Министерства внутренних дел при приобретении отдельного жилого помещения. Для граждан Европейской экономической зоны и Швейцарии режим ещё свободнее: они в общем случае освобождены от необходимости такого разрешения при покупке недвижимости. Gov.pl ↗

С домами и землёй ситуация может быть сложнее.

Для граждан третьих стран разрешение МВД может понадобиться, особенно если речь идёт не об отдельной квартире, а о земельном участке. Отдельные ограничения действуют для сельскохозяйственной земли и недвижимости в приграничной зоне. Gov.pl ↗

Поэтому фраза:

"Иностранец может покупать недвижимость в Польше без ограничений"

слишком широкая.

А вот:

"Обычная городская квартира обычно доступна иностранному покупателю"

намного ближе к реальности.

Даёт ли квартира польский ВНЖ

Нет.

Рынок зарубежной недвижимости часто смешивает право собственности и право проживания в один набор «investment benefits», но в Польше такой связи нет.

В Польше такой связи нет.

У граждан третьих стран основанием для временного проживания могут быть работа, бизнес, учёба, семья и другие предусмотренные законом обстоятельства. Покупка квартиры сама по себе отдельным основанием для ВНЖ не является. Cudzoziemcy ↗

Квартира может решить другой практический вопрос: у человека есть жильё и юридическое основание им пользоваться. Это может быть полезно в миграционных процедурах, где требуется подтвердить место проживания. Но превращать это в "ВНЖ через недвижимость" нельзя.

Сколько можно находиться в Польше без ВНЖ

Для граждан государств с безвизовым доступом действует стандартное правило Шенгенской зоны:

до 90 дней в течение любого 180-дневного периода.

Причём речь идёт не о 90 днях отдельно в Польше. Считается пребывание в Шенгенской зоне. Cudzoziemcy ↗

Для граждан ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии режим другой и основан на свободе передвижения.

Ваш паспорт → сколько можно находиться в Польше

А можно со временем получить постоянное проживание

Да, но уже через реальное проживание в стране, а не через цену квартиры.

Гражданин третьей страны, который законно и непрерывно живёт в Польше не менее пяти лет и выполняет требования по доходу и знанию польского языка, может претендовать на статус долгосрочного резидента ЕС. Само разрешение выдаётся бессрочно, хотя карточка затем обновляется. Cudzoziemcy ↗

Гражданин ЕС в общем случае получает право постоянного проживания после пяти лет непрерывного проживания в Польше при соблюдении условий свободного передвижения. Cudzoziemcy ↗

Это совсем другая логика, чем в странах, где порог стоимости недвижимости сразу открывает миграционный маршрут.

А гражданство?

Здесь интересно то, что универсального ответа "через десять лет" тоже нет.

Один из стандартных маршрутов признания гражданином доступен человеку, который не менее трёх лет прожил в Польше на основании постоянного ВНЖ, статуса долгосрочного резидента ЕС или постоянного права проживания, имеет стабильный доход и право занимать жилое помещение.

Есть и другие основания. Например, отдельный маршрут после не менее десяти лет непрерывного законного проживания при наличии постоянного статуса, дохода и жилья. Gov.pl ↗

Поэтому квартира здесь может оказаться частью долгой истории с Польшей.

Но схема:

купил → получил ВНЖ → через X лет паспорт

не работает.

Насколько Польша безопасна

Очень неплохо.

В Global Peace Index 2026 Польша поднялась сразу на 23 позиции и заняла 22-е место среди 163 государств. Это одно из крупнейших улучшений в рейтинге за год. Institute for Economics & Peace ↗

У этого показателя есть важный нюанс: GPI учитывает не только уличную преступность. В нём есть конфликты, международная ситуация и милитаризация.

Но даже с такой широкой методикой результат Польши высокий.

Для человека, который рассматривает покупку не на два туристических месяца, а как второе жильё или место для семьи, это уже весомая характеристика рынка.

А коррупция и защита права собственности?

Transparency International дала Польше в CPI 2025 53 балла из 100 и 52-е место в мире. Для сравнения: Италия получила те же 53, Греция — 50, Румыния — 45, Болгария — 40. Transparency International Germany ↗

Более непосредственно к инвестору относится Rule of Law Index.

В 2025 году World Justice Project поставил Польшу на 32-е место из 143 стран. Причём результат страны немного улучшился по сравнению с предыдущим годом. World Justice Project ↗

Это не значит, что сделку можно подписывать не читая.

Но рынок работает внутри довольно развитой системы права собственности, нотариальных сделок, земельных и ипотечных книг. Для недвижимости это серьёзное преимущество.

А с бюрократией как?

Не Эстония, но и образ бумажной Восточной Европы здесь давно устарел.

В UN E-Government Development Index 2024 Польша занимала 37-е место в мире и входила в категорию Very High EGDI. DESA Publications ↗

При покупке недвижимости всё равно сохраняется довольно традиционная европейская процедура: нотариус, проверка земельно-ипотечной книги, регистрация права, банковские документы при ипотеке.

То есть Польша здесь почти противоположна Грузии.

Грузинская система впечатляет скоростью оформления.

Польская — количеством формальностей, которые оставляют после сделки довольно ясный юридический след.

Инвестору могут нравиться обе модели. Просто по разным причинам.

Что произошло с ценами за пять лет

Вот здесь Польша выглядит намного агрессивнее, чем её образ "стабильного европейского рынка".

Если взять I квартал 2021 года за точку отсчёта, к I кварталу 2026-го официальный индекс стоимости жилья вырос примерно на 60%.

Особенно сильным был период 2023–2024 годов. Только в I квартале 2024 года цены оказались на 18% выше, чем годом ранее. Затем рост резко замедлился: +6,6% в I квартале 2025-го и +6,0% в I квартале 2026-го. Statistics Poland ↗

Это скорее хорошая новость.

Двузначные темпы не могут продолжаться бесконечно. К середине 2026 года рынок выглядит спокойнее, а предложение снова стало давать покупателю пространство для выбора и переговоров.

В семи крупнейших рынках к концу II квартала 2026 года в продаже находилось более 70 тысяч новых квартир. AMRON описывает ситуацию уже как стабилизацию: продажи выше прошлогодних, ипотека оживилась, но цены в большинстве агломераций двигаются довольно умеренно. Centrum AMRON ↗

Варшава уже дорогая?

Да.

И именно поэтому сравнивать "среднюю цену Польши" почти бессмысленно.

На конец II квартала 2026 года средняя цена предложения новой квартиры в Варшаве составляла 19 405 PLN за м², на 6,9% больше, чем годом ранее. CBRE ↗

AMRON по фактическим сделкам тоже фиксировал ускорение: во II квартале средняя транзакционная цена квадратного метра в столице выросла почти на 4% за квартал и примерно на 6,5% за год. Centrum AMRON ↗

Но Варшава не вся Польша.

Краков, Гданьск и Вроцлав образуют следующий дорогой эшелон. Познань и Лодзь позволяют войти дешевле. В небольших региональных центрах разница ещё заметнее.

Ориентир цены за м²

В крупных городах разумный широкий диапазон составляет примерно 10 000–20 000 PLN/м², при этом Варшава находится в верхней части диапазона.

Варшава, Краков, Вроцлав или Гданьск?

У Польши как раз есть редкая роскошь: инвестору не приходится выбирать между столицей и одним курортом.

Варшава

Самый глубокий рынок. Работа, международные компании, университеты, внутренний переезд населения и крупнейший рынок профессиональной аренды.

Это наиболее очевидный выбор для того, кто ставит на ликвидность и долгосрочный спрос.

Краков

Очень сильная экономика услуг и технологий плюс огромный университетский и туристический поток.

Рынок дорогой. Это уже не "дешёвая альтернатива Варшаве".

Вроцлав

Большой международный бизнес-центр с сильным рынком труда. В 2025–2026 годах цены здесь временами корректировались, что интересно после нескольких лет быстрого роста.

Гданьск

Самый необычный из четырёх: крупный городской рынок сочетается с морем и туристическим спросом.

В начале 2026 года именно Гданьск заметно выделялся ростом цен среди крупных городов, а во II квартале AMRON фиксировал +7,53% год к году. Centrum AMRON ↗

Варшава — ликвидность

Краков — экономика + образование Вроцлав — работа + долгосрочная аренда Гданьск — город + побережье

Сколько может приносить аренда

Здесь Польша выглядит спокойнее Грузии.

И это нормально.

Речь идёт о более дорогом и зрелом рынке, где несколько процентов годового дохода сочетаются с исторически сильным ростом стоимости самой квартиры.

В обзоре AMRON со ссылкой на европейские сравнительные данные польская валовая доходность оценивается примерно в 5%, тогда как более детальные расчёты NBP после учёта базовых факторов дают скорее диапазон 3–4%. Centrum AMRON ↗

Сколько может приносить аренда в год

Обычно около 3–5%, в зависимости от города, квартиры и того, считаем ли мы доход до или после части расходов.

И не притворяться, что существует единая польская "доходность 4,27%".

Что сейчас происходит с арендой

Рынок довольно спокойный.

Во II квартале 2026 года изменения средней аренды в большинстве отслеживаемых крупных городов не превышали 2% за квартал. В Варшаве аренда была на 6,07% дороже, чем годом ранее; во Вроцлаве и Гданьске, напротив, средняя ставка снизилась в годовом выражении. Centrum AMRON ↗

Причин несколько.

На рынок выходит новое предложение. Ипотека снова стала доступнее, поэтому часть бывших арендаторов переходит в собственное жильё.

Для собственника это означает довольно взрослый рынок: рассчитывать на автоматическое двузначное повышение аренды каждый год не стоит.

Ипотека снова становится важной

Польский рынок очень чувствителен к кредиту.

В I квартале 2026 года средняя ставка по новым жилищным кредитам снизилась до 5,97%, более чем на 1,5 процентного пункта за год. Centrum AMRON ↗

Во II квартале банки выдали более 83 тысяч новых жилищных кредитов на 39,7 млрд PLN. Это лучший результат по количеству с 2007 года и рекорд по денежному объёму. Centrum AMRON ↗

Для рынка жилья это важнее, чем кажется.

Польша в значительной степени держится на внутреннем покупателе. Когда ипотека становится доступнее, это сразу возвращает спрос.

Иностранцу ипотеку получить сложнее, чем польскому резиденту с доходом в PLN. Условия сильно зависят от банка, валюты дохода, статуса проживания и документов. Условия ипотечного кредитования иностранцев зависят от банка, статуса и документов; универсального порога для всех покупателей нет.

Какие налоги возникают при покупке

Здесь Польша уже заметно сложнее Грузии.

На стандартной покупке недвижимости на вторичном рынке действует PCC 2% от стоимости. Podatki ↗

Но есть важное исключение: физическое лицо, покупающее своё первое жильё на вторичном рынке и отвечающее требованиям закона, освобождается от этого налога. Льгота действует с 2023 года и продолжает применяться в 2026-м. Gov.pl ↗

На первичном рынке налоговая конструкция другая: в цене девелопера обычно уже присутствует VAT, а стандартный PCC в типичной VAT-сделке не возникает.

Плюс нотариус, регистрационные платежи и, при ипотеке, банковские расходы.

"Налоги при покупке — 2%."

Правильнее:

При покупке: зависит от первичного/вторичного рынка; на обычной вторичной сделке PCC 2%, но для первого жилья есть льгота.

А налоги на аренду

С 2023 года частная аренда в Польше облагается по системе ryczałt, то есть налог считается с выручки, а не с прибыли после обычных расходов.

Ставка:

8,5% с годового дохода от аренды до 100 000 PLN

и

12,5% с части выше 100 000 PLN. Podatki ↗

Это довольно легко посчитать.

Но ставка выглядит менее привлекательной, чем грузинские 5%, особенно потому, что базой служит выручка.

Польша компенсирует это другим: размером и устойчивостью арендного рынка.

Что происходит при продаже

Если частное лицо продаёт недвижимость до истечения пяти лет, считая с конца календарного года покупки, прибыль в общем случае попадает под PIT.

Ставка — 19%. Podatki ↗

После истечения пятилетнего срока такая частная продажа уже не облагается этим PIT.

Есть и возможность получить освобождение раньше, если деньги направляются на собственные жилищные цели по правилам housing relief. На это предусмотрен срок до трёх лет после окончания года продажи. Podatki ↗

Для инвестора вывод простой: Польша заметно лучше подходит под средний и длинный горизонт, чем под постоянное перекладывание квартир каждые полтора года.

Насколько легко потом продать квартиру

Ликвидность польского рынка лучше видно по устройству самих городов.

Варшава — огромный рынок с собственниками, инвесторами, ипотечными покупателями и арендаторами.

Краков, Вроцлав, Гданьск и Познань тоже дают достаточно широкий пул потенциальных покупателей.

Но ликвидность конкретной квартиры всё равно зависит от цены, района и формата.

Маленькая квартира рядом с метро в Варшаве и большая нестандартная квартира на периферии — это разные активы, даже если оба стоят в одной строке национальной статистики.

Что покупатель здесь чаще всего недооценивает

Первое — насколько сильно Польша уже подорожала.

У старого представления "Польша — дешёвая Восточная Европа" всё меньше общего с Варшавой или Краковом 2026 года.

Второе — налоги. Особенно если сравнивать с рынками вроде Грузии и смотреть только на цену входа.

Третье — роль ипотеки. В Польше процентная ставка влияет на спрос намного сильнее, чем на рынках, где иностранцы массово покупают за наличные.

И ещё один момент: покупка не решает миграционный вопрос. Это европейская недвижимость, но не европейский ВНЖ в комплекте.

Кому Польша подходит особенно хорошо

Польша особенно подходит покупателю, который ищет понятный долгосрочный актив внутри ЕС.

Того, кому важен большой внутренний рынок, а не только иностранный спрос.

Того, кто готов получать умеренную аренду и рассчитывать одновременно на сохранение или рост стоимости квартиры.

И человека, который потенциально рассматривает Польшу как место для жизни, работы или бизнеса, но понимает, что миграционный статус придётся получать на отдельном основании.

Кому подходит этот рынок

Сохранение капитала · Рост стоимости · Долгосрочная аренда

А кому лучше смотреть в другую сторону

Если главная цель — ВНЖ за покупку недвижимости, Польша не подходит.

Если нужен арендный процент порядка 8–10% без активного управления, крупные польские города тоже едва ли будут первым выбором.

И если хочется совсем простой сделки с минимальными налоговыми и нотариальными формальностями, есть юрисдикции проще.

Зато для человека, который хочет европейское право собственности, большой рынок и актив, рассчитанный на несколько лет, Польша выглядит убедительно.

Что в итоге

Пять лет назад Польша ещё могла восприниматься как относительно дешёвая ставка на догоняющую Центральную Европу.

Сегодня история уже другая.

Цены выросли примерно на 60%. Варшава стала дорогим европейским мегаполисом. Краков и Гданьск тоже давно перестали быть дешёвыми. Ипотечный рынок снова набирает обороты, но предложение растёт достаточно быстро, чтобы пока не вернуть покупателя в режим паники.

При этом базовые вещи никуда не делись.

Польша находится в ЕС и Шенгене. В 2026 году она занимает 22-е место в Global Peace Index и 32-е в Rule of Law Index. Право собственности хорошо формализовано. Есть несколько крупных городов, а не один рынок, на котором держится вся страна. Global Peace Index ↗

Недвижимость здесь не покупают ради красивого миграционного бонуса.

Её смысл проще: владеть жильём в большой европейской экономике, где люди действительно живут, работают, берут ипотеку и снимают квартиры.

Для долгосрочной инвестиции этого иногда достаточно.

Данные и источники

Statistics Poland (GUS); Ministry of the Interior and Administration; Office for Foreigners / MOS; Ministry of Finance / podatki.gov.pl; Narodowy Bank Polski; Polish Banks Association / AMRON-SARFiN; World Justice Project; Transparency International; Institute for Economics & Peace; UN E-Government Survey; CBRE.

Данные по росту за пять лет рассчитаны Estate Briefing по официальной квартальной серии Statistics Poland. Показатель аренды является ориентиром, а не обещанием доходности конкретного объекта.

Правовые, миграционные и налоговые правила проверены на 7 сентября 2026 года.

FAQ

Может ли иностранец купить квартиру в Польше?

Да. Обычную самостоятельную квартиру иностранец в большинстве случаев может купить без специального разрешения. Для земли, домов с участками и некоторых специальных зон правила сложнее.

Даёт ли квартира в Польше ВНЖ?

Нет. Покупка недвижимости сама по себе не является основанием для польского вида на жительство.

Насколько выросло жильё в Польше за пять лет?

Официальная динамика показывает рост цен примерно на 60% между I кварталом 2021 и I кварталом 2026 года.

Сколько может приносить аренда?

Для городской квартиры разумный ориентир составляет примерно 3–5% валового дохода в год, в зависимости от города, объекта и способа расчёта затрат.