Румыния в 2026 году: недвижимость, цены, налоги и жизнь для иностранного покупателя

Иностранец может купить квартиру в Румынии, страна полностью входит в ЕС и Шенген, а жильё продолжает дорожать умеренно быстрее среднего по Евросоюзу. Покупка сама по себе не даёт ВНЖ, зато рынок интересен сочетанием сравнительно доступных по европейским меркам цен, доходности аренды около 5–6% и нескольких крупных городов с самостоятельным спросом.

Обновлено: 7 сентября 2026 года

Румыния за минуту

Пятилетняя цифра рассчитана по официальной серии Eurostat. В первых кварталах 2022–2026 годов годовые изменения составляли 6,4%, 4,6%, 5,5%, 4,9% и 7,8%. Если последовательно применить эти изменения, получается около 32,8% роста между I кварталом 2021 и I кварталом 2026 года. European Commission ↗

Это не история польских +60% или болгарских двузначных темпов последних лет. Румынский рынок рос заметно спокойнее. Для нового покупателя это может быть скорее преимуществом, чем недостатком.

Почему Румыния вообще интересна

Румыния довольно легко теряется между более заметными соседями.

Польша воспринимается как большая центральноевропейская экономика. Болгария привлекает морем, евро и разговорами о дешёвой недвижимости. Греция продаёт образ жизни.

У Румынии нет одного такого ярлыка.

Зато есть Бухарест с населением большой европейской столицы, очень дорогой Клуж-Напока, университетские Яссы, технологическая Тимишоара, Брашов у Карпат и Констанца на Чёрном море. Спрос распределён между несколькими городами, а не держится на одной туристической зоне.

С 1 января 2025 года Румыния стала полноценной частью Шенгена после снятия последних проверок на внутренних сухопутных границах. Воздушные и морские проверки были отменены ещё весной 2024 года. Migration and Home Affairs ↗

При этом страна пока сохраняет собственную валюту. Румыния обязалась в будущем перейти на евро, но в 2026 году лей ещё не входит даже в ERM II. Economy and Finance ↗

Получается довольно необычная комбинация: ЕС и полный Шенген, но пока без ценового и валютного профиля еврозоны.

Может ли иностранец купить квартиру

В обычной ситуации — да.

Для граждан ЕС и ЕЭЗ режим максимально близок к тому, который действует для румынских граждан.

Для граждан третьих стран главный вопрос возникает не с самой квартирой, а с землёй. Конституция и законодательство Румынии разрешают иностранцам приобретать землю только в рамках условий, вытекающих из членства страны в ЕС, международных соглашений, принципа взаимности либо наследования. e-justice.europa.eu ↗

Поэтому квартира в многоквартирном доме и отдельная вилла с земельным участком — юридически не совсем одна история.

При покупке дома или любого объекта, где земля составляет существенную часть собственности, гражданину страны вне ЕС лучше заранее проверить, допускает ли его гражданство прямое владение участком и не потребуется ли другая структура сделки.

Сама стандартная процедура покупки довольно привычна для континентальной Европы: проверяется земельная книга, кадастровая документация, подписывается нотариальный договор, после чего право нового собственника вносится в реестр. adr.gov.ro ↗

Даёт ли покупка квартиры ВНЖ

Нет.

В Румынии нет программы, где квартира стоимостью €100 тыс., €200 тыс. или €500 тыс. сама по себе становится основанием для вида на жительство.

Для граждан третьих стран право проживания оформляется через предусмотренное законом основание: работу, коммерческую деятельность, учёбу, семью и другие категории.

То, что собственная квартира полезна как подтверждение жилья, не превращает её в миграционную программу. В перечнях документов Immigration Inspectorate действительно регулярно фигурирует подтверждение законного владения или пользования жильём, но оно идёт как сопутствующий документ к уже существующему основанию проживания. IGI ↗

Для инвестора это довольно важное различие:

недвижимость в Румынии — это европейский актив, а не покупка миграционного статуса.

Сколько можно находиться без ВНЖ

Для граждан стран с безвизовым режимом действует обычное правило Шенгена:

до 90 дней в любом периоде 180 дней.

После полного вступления Румынии в Шенген дни, проведённые здесь, считаются вместе с пребыванием в других странах зоны.

Для граждан ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии действует другой режим на основании права свободного передвижения.

Как получить долгосрочное проживание

Для гражданина страны вне ЕС стандартный горизонт — пять лет непрерывного законного проживания.

Румынский General Inspectorate for Immigration указывает, что для long-term residence нужно законно и непрерывно прожить в стране последние пять лет. В течение этого периода отсутствие обычно не должно превышать шесть месяцев подряд и десять месяцев в сумме. Дополнительно проверяются доход, жильё, медицинское страхование и другие условия. IGI ↗

Для граждан ЕС постоянное право проживания также обычно появляется после пяти лет непрерывного законного проживания. IGI ↗

Это уже полезнее для человека, который рассматривает квартиру не как абстрактную инвестицию, а как часть реального переезда.

А гражданство

Квартира прямого права на паспорт не создаёт.

После изменений закона о гражданстве 2025 года обычная натурализация требует, среди прочего, чтобы заявитель имел long-term или permanent residence и законно жил в Румынии не менее восьми лет. Для человека, состоящего в браке и живущего с гражданином Румынии, стандартный срок составляет не менее пяти лет с даты брака.

Также требуются законные средства к существованию, отсутствие серьёзных проблем с законом, знание румынского языка, основных элементов культуры, Конституции и национального гимна. legislatie.just.ro ↗

То есть цепочка может выглядеть как:

жизнь в стране → законное основание проживания → долгосрочный статус → гражданство при выполнении условий.

Покупка квартиры в этом сценарии удобна. Но она не заменяет ни одного из этих этапов.

Что происходит с ценами

В I квартале 2026 года румынские цены на жильё выросли на 7,8% за год и на 3,2% только за квартал. Для сравнения, весь Евросоюз прибавил 5,1% год к году. European Commission ↗

Движение последних пяти лет получилось довольно ровным.

Не было ни болгарского разгона последних кварталов, ни такого скачка, как в Польше в 2023–2024 годах. Официальный индекс вырос примерно на треть с I квартала 2021-го.

Но национальная цифра скрывает огромную разницу между городами.

Сколько сегодня стоит квадратный метр

По данным Imobiliare.ro, в марте 2026 года средняя цена предложения квартир по стране впервые превысила €2 000 за м² полезной площади. Это именно asking prices, а не государственный индекс фактических сделок. Imobiliare.ro ↗

Разброс между крупными городами был существенным.

В новых домах Бухареста продавцы в среднем просили около €2 541/м². В Клуж-Напоке цена уже превысила €3 400/м². В Брашове она составляла примерно €2 723, в Тимишоаре €2 189, в Констанце €2 096, а в Яссах €2 042 за квадратный метр. Imobiliare.ro ↗

Клуж по румынским меркам давно перестал быть дешёвым рынком.

Бухарест при этом интереснее именно масштабом. Он остаётся большой столицей, где квартиру можно купить заметно дешевле, чем во многих западноевропейских мегаполисах, а выбор районов и типов жилья гораздо шире, чем в Клуже.

Бухарест

Это главный рынок страны и самый очевидный первый вариант для иностранного инвестора.

Его поддерживают не только студенты или туризм. Здесь сосредоточены государственные учреждения, международные компании, офисные районы и значительная часть высокооплачиваемых рабочих мест страны.

Весной 2026 года рынок выглядел противоречиво. Цены на новые квартиры в марте были на 24% выше, чем годом ранее, а старые квартиры подорожали примерно на 14% по ценам предложения. Imobiliare.ro ↗

При этом покупатель уже стал осторожнее.

По данным Colliers, в первой половине 2026 года число сделок с квартирами в Бухаресте оказалось всего на 2% ниже прошлогоднего уровня, хотя год начинался намного слабее. По стране падение составляло 9%. Одновременно объём разрешённого нового строительства в столице резко вырос. colliers.com ↗

Для инвестора это неплохая комбинация: спрос не исчез, но рынок уже не выглядит так, будто покупателю нужно хватать первый попавшийся объект.

Клуж-Напока

Клуж — дорогая Румыния.

Новые квартиры весной 2026 года стоили уже больше €3 400/м². При этом темпы дальнейшего роста замедлялись, а в первой половине года количество сделок упало на 16%. Imobiliare.ro ↗

У города сильные университеты, IT-сектор и ограниченный качественный жилой фонд. Но именно высокая цена входа делает доходность аренды ниже, чем во многих других румынских городах.

Клуж скорее подходит покупателю, который верит в долгосрочную ценность дефицитного городского жилья, чем охотнику за максимальным процентом аренды.

Брашов

Брашов вырос в один из самых дорогих рынков страны.

Новые квартиры в марте 2026 года предлагались примерно по €2 723/м². За последние пять лет цены на новое жильё в Брашове по данным объявлений выросли примерно на 80%. Imobiliare.ro ↗

Город сочетает обычную городскую жизнь с туризмом и близостью к горам. Поэтому он интересен как компромисс между вторым домом и инвестиционной квартирой.

Цена этого компромисса уже довольно высокая.

Тимишоара и Яссы

Оба города выглядят интереснее, если задача — не покупать самый дорогой квадратный метр страны.

Тимишоара — крупный экономический и университетский центр на западе Румынии. В марте 2026 года новые квартиры стоили в среднем около €2 189/м². Imobiliare.ro ↗

Яссы остаются большим образовательным центром на востоке страны. Новое жильё стоило около €2 042/м², хотя за год цена предложения выросла сразу на 15%. Imobiliare.ro ↗

У обоих городов есть реальный внутренний спрос. Это важнее красивой фотографии центра города.

Констанца

Констанца — единственный из крупных румынских рынков, где море действительно меняет инвестиционную модель.

Новые квартиры весной 2026 года предлагались примерно по €2 096/м². Их рост за год составлял лишь около 4%, заметно меньше, чем в Бухаресте или Яссах. Imobiliare.ro ↗

Город сам по себе достаточно большой, поэтому его не стоит путать с чистым курортом. Но в проектах ближе к морю уже появляется сезонность, краткосрочная аренда и сильная зависимость от конкретной локации.

Сколько может приносить аренда

В середине 2026 года средняя валовая доходность по выборке румынских городов составляла примерно 5,9%.

Разница между городами значительная.

В Бухаресте расчётный средний показатель был около 6,9%, в Констанце — 6,7%, в Тимишоаре — 5,4%, Брашове — 5,2%, Яссах — 5,3%, а в дорогом Клуж-Напоке — около 4,6%. Эти расчёты основаны на ценах продажи и аренды из объявлений, поэтому их стоит использовать как ориентир, а не как гарантированный результат. Global Property Guide ↗

В человеческом языке это выглядит проще:

Сколько может приносить аренда в год?

Для обычной городской квартиры разумный широкий ориентир — примерно 5–6% до расходов, с заметной разницей между городами и объектами.

После налогов, простоев, ремонта, мебели и управления владельцу останется меньше.

И всё же Румыния здесь выглядит интереснее Польши: цена входа во многих городах ниже, а валовая аренда в среднем выше.

Как облагается аренда

Для частной аренды румынская система использует 20% нормативных расходов.

Сначала из валовой аренды автоматически вычитаются 20%, затем на оставшиеся 80% применяется подоходный налог 10%.

Если упростить, это даёт налог около 8% от валовой арендной суммы до возможных дополнительных обязательств по медицинскому страхованию, которые зависят от уровня дохода. Аннаф ↗

Например, при аренде 1 000 RON облагаемая база составляет 800 RON, а сам налог — 80 RON.

Для иностранного собственника отдельно имеет значение налоговое резидентство и соглашение об избежании двойного налогообложения с его страной.

Новостройки и НДС

Здесь в 2025–2026 годах произошла неприятная для покупателя перемена.

С 1 августа 2025 года стандартная ставка VAT в Румынии выросла с 19% до 21%. Аннаф ↗

Для жилья была сохранена узкая переходная возможность приобрести один соответствующий условиям объект по старой ставке 9%, если обязательства по покупке возникли ещё до изменения закона и соблюдены дополнительные требования. В 2026 году срок этой переходной льготы был продлён до конца сентября. Аннаф ↗

Для человека, который только приходит на рынок сейчас, безопаснее исходить из того, что обычная новая сделка уже живёт в мире 21% VAT, а не строить расчёт на старой льготной ставке.

На вторичном рынке логика другая, поскольку обычная продажа квартиры физическим лицом не является той же VAT-сделкой, что покупка нового жилья у девелопера.

Что происходит с налогом при продаже

При продаже недвижимости из личного имущества применяется налог 3% от налогооблагаемой суммы. Налогооблагаемая сумма определяется как стоимость сделки за вычетом 450 000 RON. Поэтому 3% нельзя просто умножить на полную цену квартиры.

Налог обычно рассчитывается и удерживается нотариусом при оформлении сделки.

Ежегодный налог на квартиру

Он существует и относится к местным налогам.

Конкретная ставка зависит от муниципалитета и налоговой стоимости объекта. В Бухаресте для обычных жилых зданий физических лиц в 2026 году ставка осталась 0,1% от налоговой стоимости, хотя сама база расчёта была повышена. Ditl5 ↗

В других городах ставка может отличаться.

Для дорогой недвижимости действует и отдельный дополнительный механизм налогообложения стоимости выше установленного законом порога. В 2026 году соответствующая ставка была увеличена до 0,9% на часть налоговой стоимости жилой недвижимости свыше 2,5 млн RON. legislatie.just.ro ↗

Для большинства обычных квартир это не главный расход, но при дорогом объекте его уже стоит считать отдельно.

Насколько Румыния безопасна

В Global Peace Index 2026 страна занимает 45-е место из 163 и четвёртое место в своей региональной группе Восточной Европы и Центральной Азии. Vision of Humanity ↗

Это неплохой результат.

Как и в случае других стран, GPI учитывает не только бытовую преступность, но также конфликты, политическую стабильность и милитаризацию. Поэтому 45-е место не следует читать как вероятность столкнуться с преступлением на улице.

Для жизни и недвижимости Румыния в целом выглядит достаточно спокойной страной ЕС.

Коррупция остаётся слабым местом

Здесь статистика менее приятная.

В Corruption Perceptions Index 2025 Румыния получила 45 баллов из 100 и 70-е место среди 182 стран. За год показатель снизился на один балл. Transparency International относит Румынию вместе с Болгарией к слабейшим результатам внутри ЕС. Transparency.org ↗

World Justice Project выглядит заметно лучше: 44-е место из 143 стран в Rule of Law Index 2025. Однако внутри группы ЕС, EFTA и Северной Америки Румыния занимала лишь 27-е место из 31. World Justice Project ↗

Для иностранного покупателя вывод довольно бытовой.

Право собственности регистрируется, есть нотариальная система и земельные книги. Но институциональная среда страны слабее, чем в Польше или большинстве Западной Европы.

Обе вещи могут быть правдой одновременно.

С бюрократией лучше или хуже

Скорее хуже, чем хочется от страны ЕС.

В UN E-Government Development Index 2024 Румыния занимала 72-е место в мире. Для сравнения, Польша была 37-й, Болгария — 55-й. desapublications.un.org ↗

Технологическая инфраструктура при этом вполне современная. Слабое место скорее в качестве и связности государственных сервисов.

При покупке недвижимости это проявляется в довольно традиционной процедуре: кадастр, land book, справки, нотариус, регистрация.

Она не выглядит особенно изящно, но сама модель понятна.

Что изменил Шенген

Для недвижимости это недооценённый плюс.

Румыния была членом ЕС с 2007 года, но только с января 2025-го полностью стала частью пространства без внутренних пограничных проверок. Migration and Home Affairs ↗

Для владельца второго дома разница вполне практическая. Поездки через Венгрию и Болгарию стали проще, а Румыния перестала быть "ЕС, но ещё не совсем Шенген".

Но есть важная деталь.

Шенген не означает евро.

Румынская недвижимость всё ещё находится в валюте RON. Для покупателя с доходами в евро или долларах здесь остаётся валютный риск, которого уже нет в Болгарии.

Что покупатели чаще всего недооценивают

Первое — различие между национальным индексом и ценами отдельных крупных городов.

По стране за пять лет официальный рост составил около 33%. Но новое жильё в Брашове или Яссах по ценам предложения за тот же горизонт росло намного быстрее. Один показатель не описывает оба рынка.

Второе — Клуж. Название "Румыния" всё ещё вызывает ассоциацию с доступным жильём, но €3 400 за квадратный метр нового объекта — уже совсем другая ценовая категория.

Третье — земля для иностранцев. Покупка квартиры обычно проста, отдельного дома с участком — не всегда.

Четвёртое — VAT в новостройках. Старые статьи про льготные 5% или 9% могут серьёзно испортить расчёт 2026 года.

И наконец, ВНЖ. Собственная квартира помогает человеку устроить жизнь после переезда, но сама по себе не создаёт право жить в стране постоянно.

Кому Румыния подходит особенно хорошо

Покупателю, которому нужна недвижимость внутри ЕС и Шенгена, но который не хочет платить цены Варшавы, Афин или части более зрелых европейских рынков.

Инвестору, которому важна аренда. Широкий ориентир около 5–6% выглядит достаточно интересно для европейского городского жилья.

Тому, кто хочет выбирать между несколькими самостоятельными городами, а не ставить всё на одну столицу или один курорт.

И покупателю с горизонтом на несколько лет. Румынская налоговая система сама делает короткие перепродажи менее привлекательными, а рынок последних лет рос без совсем экстремальных скачков.

Кому подходит этот рынок

Рост стоимости · Доход от аренды · ЕС / Шенген

Кому Румыния подходит хуже

Если главная цель — ВНЖ через покупку квартиры, есть более подходящие страны.

Если хочется хранить недвижимость исключительно в евро без валютной составляющей, соседняя Болгария после 2026 года устроена проще.

Если нужен рынок с максимально сильными показателями качества институтов и электронного государства, Румыния тоже не лидер ЕС.

Зато эти недостатки частично объясняют, почему цена недвижимости здесь пока не приблизилась к более дорогим европейским рынкам.

Что в итоге

Румыния в 2026 году выглядит гораздо интереснее, если перестать искать в ней одну рекламную особенность.

Здесь нет Golden Visa за квартиру. Нет евро. Нет обещания 12% аренды.

Есть другое.

Полный Шенген. Большая экономика ЕС. Бухарест с глубоким внутренним спросом. Несколько самостоятельных региональных городов. Официальный рост жилья примерно на треть за пять лет. Валовая аренда в районе 5–6%. И цены, которые во многих сегментах всё ещё ниже, чем на более известных рынках Европы.

Главная проблема тоже понятна: институционально Румыния остаётся слабее значительной части ЕС, налоги на новостройки выросли, а самые привлекательные города уже заметно переоценились.

Поэтому вопрос здесь не в том, "дешёвая ли Румыния".

Бухарест, Клуж, Брашов, Тимишоара, Яссы и Констанца уже настолько разные рынки, что страну имеет смысл выбирать только первым шагом.

Данные и источники

Eurostat; Institutul Național de Statistică; General Inspectorate for Immigration; Romanian Ministry of Justice / Legislative Portal; ANAF; European Commission; European e-Justice Portal; UN E-Government Survey; Transparency International; World Justice Project; Institute for Economics & Peace; Imobiliare.ro; Colliers; Global Property Guide.

Официальная пятилетняя динамика рассчитана по квартальной серии Eurostat. Данные о ценах в отдельных городах и доходности аренды основаны на рыночных ценах предложения и приведены как ориентиры, а не как гарантированный результат конкретного объекта.

Правовые, миграционные, налоговые и рыночные данные проверены на 7 сентября 2026 года.

FAQ

Может ли иностранец купить квартиру в Румынии?

Да. Обычную квартиру иностранец в большинстве случаев купить может. Для владения землёй гражданами третьих стран действуют дополнительные ограничения.

Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ?

Нет. В Румынии нет ВНЖ, который предоставляется только за покупку квартиры.

Насколько выросли цены за пять лет?

Официальный индекс вырос примерно на 33% между I кварталом 2021 и I кварталом 2026 года.

Сколько может приносить аренда?

Для городской квартиры широкий рыночный ориентир составляет около 5–6% валового дохода в год.