Греция в 2026 году: недвижимость, Golden Visa, налоги и жизнь для иностранного покупателя

Иностранец может купить недвижимость в Греции, а для граждан стран вне ЕС покупка при определённых условиях может дать пятилетний ВНЖ Golden Visa. Но прежней простой схемы «квартира от €250 тысяч» больше нет: основные пороги теперь составляют €400 тысяч и €800 тысяч, а льготные €250 тысяч сохранились только для специальных категорий объектов.

Обновлено: 7 сентября 2026 года

Греция за минуту

Пятилетняя динамика рассчитана по официальной серии Bank of Greece. Годовые изменения цен квартир в первых кварталах 2022–2026 годов составляли 8,6%, 14,5%, 10,4%, 6,8% и 5,7%. Последовательное применение этих изменений даёт примерно +55% между I кварталом 2021 и I кварталом 2026 года. bankofgreece.gr ↗

Это уже не дешёвая посткризисная Греция 2017–2019 годов. Но к 2026-му рынок заметно замедлился: после двузначного роста нескольких предыдущих лет национальный индекс прибавил 5,7% год к году в I квартале. bankofgreece.gr ↗

Почему Греция интересна не только из-за моря

У Греции необычно много разных причин для покупки недвижимости.

Для одного человека это Афины и обычная городская аренда. Для другого — дом на Крите. Для третьего — квартира в Салониках для ребёнка, который будет учиться в Европе. Для покупателя из страны вне ЕС есть ещё Golden Visa. А кто-то вообще не сдаёт объект и просто хочет собственное жильё в еврозоне и Шенгене.

Эта многослойность одновременно делает рынок сильным и сложным.

Средняя цифра по стране плохо описывает разницу между квартирой за €150–200 тысяч в недорогом районе Афин, южным побережьем Аттики, островом в Кикладах и небольшим городом материковой Греции.

Может ли иностранец купить недвижимость

Да.

Для большинства обычных объектов иностранный покупатель может приобретать недвижимость на своё имя. Но для части приграничных территорий действуют специальные ограничения, особенно для граждан стран вне ЕС. В перечень таких районов входят, среди прочего, Додеканес, части северной Греции и несколько островных территорий; покупка там может потребовать отдельного разрешения. E-Nomothesia ↗

Поэтому квартира в Афинах и дом, например, на чувствительной приграничной территории юридически могут оказаться сделками разной сложности.

Обычная покупка проходит через нотариуса и регистрацию права в кадастровой системе. Иностранному собственнику также понадобится греческий налоговый номер AFM, а после приобретения объект отражается в декларации недвижимости E9. Для нерезидентов это такое же обязательство, как для греческих владельцев. ААДЕ ↗

Что произошло с Golden Visa

Это, пожалуй, самое важное, что нужно знать покупателю, который читал старые статьи о Греции.

Универсальной Golden Visa за квартиру стоимостью €250 000 больше нет.

Для недвижимости в регионе Аттика, региональной единице Салоники, на Миконосе, Санторини и на островах с населением более 3 100 человек основной минимальный объём инвестиции составляет €800 000.

Для остальных территорий стандартный порог составляет €400 000. newsletters.enterprisegreece.gov.gr ↗

Для этих стандартных маршрутов инвестиция должна относиться к одному объекту, а его основная площадь должна составлять не менее 120 м². newsletters.enterprisegreece.gov.gr ↗

Это сильно изменило смысл программы.

Раньше Golden Visa могла практически совпадать с покупкой обычной небольшой инвестиционной квартиры в Афинах.

Теперь в самых востребованных регионах это уже инвестиция другого масштаба.

Но €250 тысяч всё ещё встречаются. Почему?

Потому что существуют два специальных маршрута.

Первый — покупка недвижимости, основные помещения которой переводятся из коммерческого или другого допустимого назначения в жилое. Минимальная стоимость такого объекта составляет €250 000, инвестиция должна относиться к одному объекту, а требование 120 м² здесь не применяется. Изменение назначения должно соответствовать новым правилам и быть завершено до подачи заявления. en.mitos.gov.gr ↗

Второй — покупка охраняемого исторического здания или части такого здания, подлежащего восстановлению или реконструкции. Минимальная стоимость также составляет €250 000. en.mitos.gov.gr ↗

Это объясняет множество объявлений вида:

“Golden Visa property — €250,000”.

Само число может быть законным. Но объект должен действительно соответствовать специальной категории.

Что даёт Golden Visa

Разрешение инвестора выдаётся на пять лет. При сохранении необходимых условий оно может продлеваться. en.mitos.gov.gr ↗

Это право проживания в Греции и возможность использовать статус резидента государства Шенгенской зоны для поездок по Шенгену по соответствующим правилам.

Есть важное ограничение: инвесторская Golden Visa не даёт права доступа к рынку труда. Это прямо указывается в актуальных государственных процедурах программы. en.mitos.gov.gr ↗

Поэтому Golden Visa отлично решает задачу проживания и мобильности, но её нельзя описывать как обычный рабочий ВНЖ.

Можно купить квартиру Golden Visa и сдавать её посуточно?

Для объектов, используемых для получения Golden Visa по новому режиму, краткосрочная аренда ограничена: законодательство прямо исключает использование такой жилой недвижимости для short-term rentals. newsletters.enterprisegreece.gov.gr ↗

Это особенно важно в Афинах и на островах, где инвестиционный расчёт раньше часто строился именно вокруг Airbnb.

Кроме того, государство отдельно ужесточает краткосрочную аренду вне Golden Visa.

В 1-м, 2-м и 3-м муниципальных районах Афин в 2025 и 2026 годах запрещена новая первичная регистрация объектов в Short-Term Stay Property Registry. Старые зарегистрированные объекты находятся в другой ситуации, но купить обычную квартиру в центре сегодня и автоматически запустить новую Airbnb-лицензию уже нельзя считать базовым сценарием. Министерство туризма Греции ↗

С 1 июля 2026 года аналогичное ограничение действует и в 1-й муниципальной общине Салоник, как минимум до конца 2026 года.

Это один из тех случаев, когда старый инвестиционный калькулятор способен дать совершенно неверный результат.

А гражданство Golden Visa даёт?

Напрямую — нет.

Греческое гражданство получается через отдельную процедуру натурализации. Стандартное правило предусматривает семь лет законного и постоянного проживания перед заявлением, хотя для отдельных категорий существуют другие сроки. Помимо времени проживания оцениваются и требования интеграции. Εθνικό Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών ↗

Здесь есть принципиальная разница между:

иметь действующую Golden Visa

и

реально жить в Греции достаточно долго для натурализации.

Сам факт владения дорогой виллой семь лет не превращает автоматически владельца в кандидата на паспорт.

Что произошло с ценами

Рост остаётся положительным, но рынок сбавляет скорость.

В I квартале 2026 года цены квартир по стране выросли на 5,7% год к году.

Новые квартиры: +6,0%. Старые квартиры: +5,5%.

По регионам:

Афины: +5,2% Салоники: +6,4% другие города: +5,4% остальная Греция: +6,9%. bankofgreece.gr ↗

Для сравнения, средний рост за весь 2025 год составлял 8,1%, а за 2024-й — 9,1%. bankofgreece.gr ↗

То есть рынок не развернулся вниз.

Он просто перестал дорожать теми темпами, к которым владельцы успели привыкнуть.

Почти +55% за пять лет — это много?

Да.

Особенно если вспомнить, с какой базы начиналось восстановление.

В I квартале 2024 года Bank of Greece отмечал, что цены всё ещё были примерно на 4,1% ниже пика III квартала 2008 года, но уже на 66,4% выше минимума 2017-го. bankofgreece.gr ↗

После этого рынок продолжил расти.

Иными словами, Греция прошла очень значительную часть восстановления после долгового кризиса.

Для старого владельца это отличный результат.

Для нового покупателя — напоминание, что он уже не входит на дне рынка.

Сколько стоит Афины

Здесь слово «Афины» почти бесполезно без района.

В I квартале 2026 года средние цены предложения составляли примерно:

центр Афин — €2 500/м² северные районы — €3 500/м² южные районы — €4 167/м² западные районы — €2 255/м² восточные районы — €2 434/м² Пирей — €2 558/м². Global Property Guide ↗

А внутри южной части разрыв ещё больше.

В Вулиагмени средняя цена предложения в I квартале достигала около €7 333/м². Insider ↗

Так что «квартира в Афинах» может означать как относительно доступную городскую инвестицию, так и очень дорогую недвижимость Афинской Ривьеры.

Где логичнее покупать в Афинах

Центр

У центра есть главное преимущество: постоянный спрос.

Работа, университеты, туризм и транспорт создают несколько типов арендаторов одновременно.

Средняя валовая доходность по выборке центральных Афин в 2026 году оценивалась примерно в 5,5%, а небольшие квартиры в отдельных более дешёвых районах показывали расчётные валовые показатели выше 6%. Global Property Guide ↗

Но именно здесь сильнее всего чувствуется давление регулирования краткосрочной аренды.

Южные районы и Афинская Ривьера

Это уже скорее история капитала и образа жизни.

Глифада, Вула, Вулиагмени и крупный проект Ellinikon тянут южную часть в совершенно другой ценовой сегмент.

Доходность относительно цены покупки обычно ниже, зато объект конкурирует уже не только внутри Афин, но и в международном сегменте второго жилья.

Запад и более дешёвые районы

Здесь можно найти намного более низкую цену входа.

Но район становится важнее самого города. Две квартиры на одинаковом расстоянии от центра могут иметь совершенно разный профиль спроса и перепродажи.

Салоники

Салоники интересны тем, что остаются полноценным крупным городом, но стоят дешевле премиальных частей Афин.

В I квартале 2026 года средняя asking price по муниципалитету составляла около €2 667/м². В центре и Каламарии отдельные показатели были уже ближе к €3 000–3 150/м². Global Property Guide ↗

При этом официальный индекс Bank of Greece показывает, что цены в Салониках в начале 2026 года росли быстрее Афин: +6,4% против +5,2%. bankofgreece.gr ↗

Большой студенческий рынок и нормальная городская экономика делают его естественным вариантом для долгосрочной аренды.

Средняя валовая доходность по выборке в 2026 году была около 4,2%. Global Property Guide ↗

А острова?

Здесь слово «Греция» окончательно перестаёт быть одним рынком.

Миконос и Санторини — международный luxury/tourism segment.

Крит — огромный остров с несколькими полноценными городами и совсем разными локальными рынками.

Родос сочетает городской спрос с международным туризмом.

Киклады в I квартале 2026 года имели среднюю цену предложения около €4 000/м², примерно на 6,9% выше, чем годом ранее. Europe Unlocked ↗

Но островная недвижимость требует дополнительных вопросов, которые в Афинах можно почти игнорировать:

насколько сезонен спрос, сколько стоит обслуживание, насколько сложно управлять объектом удалённо, какова реальная транспортная доступность зимой и существует ли достаточно широкий рынок перепродажи.

Красивый вид на море не отменяет этих вопросов.

Сколько может приносить аренда

Средняя валовая доходность по исследуемым греческим рынкам во II квартале 2026 года составляла около 4,38%. Global Property Guide ↗

По отдельным городам:

Афины — около 5,52% Патры — 4,68% Ираклион — 4,25% Волос — 4,20% Салоники — 4,19% Кавала — 3,44%. Global Property Guide ↗

Это валовые показатели, рассчитанные по ценам покупки и аренды из рыночных объявлений. Global Property Guide оценивает типичный чистый результат примерно на 1,5–2 процентных пункта ниже валового после расходов. Global Property Guide ↗

Поэтому для обычной квартиры разумно исходить из формулировки:

Сколько может приносить аренда в год?

В широком среднем около 4–5% до расходов, хотя небольшая квартира в Афинах может давать больше, а дорогая курортная или премиальная недвижимость — заметно меньше.

Аренда дорожает быстрее, чем хотелось бы жильцам

В мае 2026 года фактическая арендная составляющая греческого CPI была на 7,7% выше, чем годом ранее. Global Property Guide ↗

Это один из главных социальных вопросов рынка.

Собственнику рост аренды помогает.

Для страны он создаёт проблему доступности жилья, особенно в Афинах и туристических регионах.

И именно поэтому дальнейшие ограничения краткосрочной аренды нельзя считать маловероятным сценарием.

Как облагается долгосрочная аренда

Доход физического лица от недвижимости облагается по прогрессивной шкале:

до €12 000 — 15%

€12 001–35 000 — 35%

свыше €35 000 — 45%. ААДЕ ↗

Из-за этой шкалы греческая валовая доходность и то, что реально остаётся у владельца, могут отличаться довольно заметно.

Для иностранного собственника дополнительно имеет значение налоговое резидентство и соглашение об избежании двойного налогообложения с его страной.

Сколько платит покупатель при сделке

На обычной сделке, подпадающей под налог на передачу недвижимости, покупатель платит 3% от налоговой стоимости объекта. На сам рассчитанный налог дополнительно начисляется муниципальный сбор 3% от суммы основного налога. ААДЕ ↗

К этому добавляются нотариус, регистрация, юридическая проверка и другие расходы сделки.

Поэтому фактические затраты покупателя выше одного только 3%-ного налога.

Есть ли ежегодный налог на имущество

Да.

В Греции действует ENFIA, который ежегодно рассчитывается для недвижимости, находящейся во владении на 1 января.

Иностранные владельцы обязаны декларировать греческую недвижимость через E9 и платить ENFIA так же, как местные собственники. ААДЕ ↗

Размер налога не сводится к одному проценту от цены покупки: он зависит от характеристик объекта, зоны, площади, возраста и других параметров.

В 2026 году для некоторых застрахованных жилых объектов также действуют скидки ENFIA, если страхование покрывает землетрясение, пожар и наводнение. minfin.gov.gr ↗

Для Греции страхование от природных рисков выглядит не декоративной опцией. Землетрясения и лесные пожары являются реальным фактором владения.

А налог на прибыль при продаже?

В 2026 году применение налога на прирост капитала физического лица при продаже недвижимости приостановлено до 31 декабря 2026 года. ААДЕ ↗

Это именно текущая льгота режима, а не обещание, что такой налог больше никогда не вернётся.

Для инвестора, планирующего продажу после 2026 года, будущий налоговый режим нужно будет проверять заново.

Насколько Греция безопасна

В Global Peace Index 2026 Греция занимает 53-е место из 163 стран. Глобальный Индекс Мира 2026 ↗

Это хуже результатов Польши или Болгарии, но всё ещё вполне нормальная позиция для жизни и владения недвижимостью.

Как и всегда с GPI, показатель включает не только бытовую преступность, но и военную, политическую и международную составляющую.

Для повседневного покупателя куда важнее конкретный город и район.

Центральные Афины, спокойный пригород и маленький остров могут давать совершенно разное ощущение безопасности при одном и том же национальном рейтинге.

Коррупция и качество институтов

В Corruption Perceptions Index 2025 Греция получила 50 баллов из 100 и 56-е место среди 182 государств. Transparency.org ↗

World Justice Project выглядит несколько слабее относительно других развитых стран: в Rule of Law Index 2025 Греция заняла 48-е место из 143 государств, а внутри группы ЕС, EFTA и Северной Америки — 29-е из 31. World Justice Project ↗

Это не тот институциональный профиль, который можно сравнивать с Северной Европой.

Но и представление о Греции как о юридически хаотичном рынке устарело.

Сделки нотариальные, объект проходит регистрацию, налоговая система цифровизируется, кадастр развивается. Главный практический риск часто находится не в вопросе «признаёт ли государство собственность», а в истории конкретного объекта: разрешения, перепланировки, кадастровые границы, строительная документация.

Поэтому хорошая юридическая и инженерная проверка здесь особенно важна.

Бюрократия всё ещё греческая, но уже не такая бумажная

В UN E-Government Survey 2024 Греция занимала 36-е место в мире по EGDI. desapublications.un.org ↗

Большая часть налогового взаимодействия с недвижимостью уже проходит через myAADE и myPROPERTY. Например, при цифровой декларации сделки E9 в ряде случаев создаётся автоматически. ААДЕ ↗

Это не означает, что покупка стала мгновенной.

Нотариус, кадастр, инженеры и документы остаются частью сделки.

Но старый образ страны, где любой вопрос решается только папкой бумаг и походами между кабинетами, всё меньше соответствует реальности.

Что покупатели чаще всего недооценивают

Первое — старую информацию о Golden Visa.

€250 тысяч всё ещё могут быть правильной цифрой, но только для специальных типов объекта. Обычная квартира в Афинах больше не даёт этот маршрут по старым правилам.

Второе — short-term rental.

Нельзя просто взять старую доходность Airbnb, применить её к новой квартире Golden Visa и получить инвестиционный результат. Для новых Golden Visa объектов действуют ограничения, а в части центра Афин заблокирована новая регистрация краткосрочной аренды. newsletters.enterprisegreece.gov.gr ↗

Третье — цена острова не заканчивается ценой квартиры.

Управление, обслуживание, транспорт, сезонность и перепродажа могут изменить экономику объекта намного сильнее, чем ещё 1% роста национального индекса.

Четвёртое — возраст здания.

В Афинах много старого жилого фонда. Дешёвая квартира после ремонта интерьера всё ещё может оставаться квартирой в старом здании со всеми его инженерными особенностями.

И пятое — Греция уже сильно выросла.

Около 55% за пять лет означает, что значительная часть «восстановительной» истории рынка уже произошла.

Кому Греция подходит особенно хорошо

Покупателю, которому недвижимость нужна не только как строка в инвестиционном портфеле.

Здесь сильна комбинация:

второй дом + еврозона + Шенген + туризм + возможность ВНЖ для достаточно крупной инвестиции.

Афины интересны для обычной городской аренды и долгосрочного спроса.

Салоники — для более доступной городской покупки и студенческого рынка.

Острова и побережье — для второго дома и lifestyle-сценария.

Golden Visa особенно интересна гражданину страны вне ЕС, который хочет европейскую базу и готов рассматривать инвестицию от €400–800 тысяч либо специальный объект от €250 тысяч.

Кому подходит этот рынок

Второй дом · Рост стоимости · ВНЖ

Кому лучше посмотреть другие страны

Если задача — максимальная валовая доходность, средние греческие 4–5% не выглядят выдающимися.

Если нужен максимально дешёвый ВНЖ через обычную квартиру без специальных условий, нынешняя Golden Visa уже не та программа, которой была несколько лет назад.

Если покупатель не хочет разбираться с регулированием краткосрочной аренды, старым фондом и локальными нюансами объекта, Греция может оказаться сложнее Польши или части новых рынков.

И если инвестиция строится исключительно на предположении, что следующие пять лет снова принесут +55%, основание слишком слабое.

Что в итоге

Греция в 2026 году уже не является дешёвым рынком после кризиса.

За пять лет квартиры прибавили примерно 55%. Центр Афин стоит около €2 500 за квадратный метр по ценам предложения, южная часть — больше €4 000, а отдельные премиальные районы стоят в разы дороже. Global Property Guide ↗

Одновременно рост замедлился до 5,7% год к году. Это делает рынок спокойнее, но не слабым. bankofgreece.gr ↗

Golden Visa сохранилась, хотя стала намного более избирательной. Аренда остаётся востребованной, но государство всё активнее регулирует краткосрочный сегмент. Евро и Шенген остаются фундаментальными плюсами, а огромная туристическая экономика создаёт спрос, который сложно воспроизвести на менее известных рынках.

Слабые места тоже никуда не исчезли: налоги на аренду довольно высоки, институциональные рейтинги средние для ЕС, старый фонд требует тщательной проверки, а самые привлекательные районы уже дороги.

Поэтому сильная сторона Греции не в одном рекордном показателе.

Это один из немногих рынков, где одна и та же недвижимость может одновременно быть европейским вторым домом, инвестиционным активом и основанием для ВНЖ.

Данные и источники

Bank of Greece; Ministry of Migration and Asylum; National Registry of Administrative Public Services; AADE; Ministry of Tourism; Enterprise Greece; Hellenic Parliament; Spitogatos; Eurostat; Transparency International; World Justice Project; Institute for Economics & Peace; UN E-Government Survey.

Показатель пятилетнего роста рассчитан по официальной квартальной серии Bank of Greece. Цены по районам и показатели аренды основаны на рыночных ценах предложения и являются ориентирами, а не гарантированной стоимостью сделки или доходностью конкретного объекта.

Правовые, миграционные, налоговые и рыночные данные проверены на 7 сентября 2026 года.

FAQ

Может ли иностранец купить недвижимость в Греции?

Да. Иностранцы могут покупать большинство обычных жилых объектов. На отдельных приграничных и стратегических территориях действуют дополнительные ограничения.

Сколько нужно вложить для Golden Visa?

Стандартные пороги составляют €800 000 в Аттике, Салониках, Миконосе, Санторини и на крупных островах и €400 000 в остальных соответствующих районах. Для специальных категорий объектов сохраняется порог €250 000.

Можно ли сдавать объект Golden Visa посуточно?

Для объектов, приобретённых по новым правилам Golden Visa, краткосрочная аренда ограничена. Дополнительные запреты на первичную регистрацию short-term rental действуют в части Афин и с июля 2026 года в 1-й муниципальной общине Салоник.

Сколько может приносить аренда?

Для обычной городской квартиры разумный ориентир составляет около 4–5% валового дохода в год.