Грузия в 2026 году: недвижимость, ВНЖ, налоги и жизнь для иностранного покупателя

В Грузии иностранец может купить квартиру на своё имя, зарегистрировать право собственности за несколько дней и, если стоимость объекта превышает установленный порог, использовать недвижимость как основание для ВНЖ. Рынок остаётся сравнительно доступным, Тбилиси показывает устойчивый спрос, а Батуми — одну из самых заметных арендных доходностей среди городов региона. Отдельный плюс для части покупателей: в стране уже сложилась регулируемая инфраструктура для работы с криптоактивами.

Обновлено: 7 сентября 2026 года

Грузия за минуту

С ростом цен есть важная оговорка. Официальный индекс Geostat относится к новому жилью в Тбилиси и основан на ценах предложения. Во II квартале 2026 года он был на 63,8% выше среднего уровня 2020 года; за последние двенадцать месяцев прибавил 4,9%. Это хороший ориентир для столицы, но не основание писать, что вся недвижимость Грузии подорожала ровно на столько же. Galt & Taggart ↗

Почему Грузия вообще интересна покупателю недвижимости

Здесь довольно редкое сочетание: иностранцу сравнительно просто войти на рынок, процедура регистрации собственности короткая, налоги умеренные, а сама покупка может иметь миграционный смысл.

И это не рынок одного города.

Тбилиси — большая столица с постоянным внутренним спросом, работой, университетами и долгосрочной арендой. Батуми намного сильнее связан с туризмом, международными покупателями и новыми жилыми проектами. Поэтому человек, который покупает квартиру для сдачи у моря, и человек, ищущий семейное жильё в Тбилиси, фактически работают с разными рынками.

Кому подходит этот рынок

Рост стоимости · Доход от аренды · Переезд / ВНЖ

Купить квартиру иностранцу действительно просто?

Для обычной квартиры — да.

Иностранцу не требуется грузинский паспорт или местный партнёр, чтобы владеть городской жилой недвижимостью. Главное исключение касается сельскохозяйственной земли: там действует отдельный режим, и иностранные покупатели сталкиваются с существенными ограничениями. სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე” ↗

Сама регистрация права собственности довольно быстрая. National Agency of Public Registry указывает три стандартных варианта:

4 рабочих дня — 150 GEL; 1 рабочий день — 270 GEL; в день подачи — 350 GEL. National Agency of Public Registry ↗

Эта простота — реальное преимущество Грузии. Но она иногда расслабляет покупателей сильнее, чем следовало бы.

Регистрация квартиры и проверка квартиры — не одно и то же.

На вторичном рынке стоит проверить собственника, кадастровые данные, ипотеку и другие ограничения. У новостройки вопросов больше: земля, разрешение на строительство, обязательства девелопера, схема предварительной регистрации, сроки, банковские обременения.

Быстро оформить плохую сделку можно так же быстро, как хорошую.

Насколько Грузия безопасна

Здесь лучше не пытаться свести всё к одному месту в рейтинге.

В Global Peace Index 2026 Грузия занимает 94-е место из 163 стран. Но GPI включает военные и внешнеполитические риски, политическую нестабильность и конфликты, то есть измеряет гораздо больше, чем бытовую безопасность человека на улице. Global Peace Index ↗

Другой показатель даёт полезный контекст. В Rule of Law Index 2025 World Justice Project Грузия занимает 52-е место из 143 стран и первое место среди 15 стран Восточной Европы и Центральной Азии. World Justice Project ↗

Поэтому рейтинг миролюбия не стоит читать как бытовой "индекс опасности". На него сильно влияет политическая и геополитическая ситуация вокруг страны.

Для покупателя недвижимости разумнее разделять два вопроса: насколько комфортно жить в Тбилиси или Батуми каждый день и какие страновые риски он готов принимать на горизонте нескольких лет.

Коррупция и защита собственности

Transparency International в индексе восприятия коррупции за 2025 год даёт Грузии 50 баллов из 100 и 56-е место среди 182 стран. Это тот же результат, что у Греции, и выше ряда стран региона. Transparency.org ↗

При этом World Justice Project ставит Грузию первой в своей региональной группе по совокупному Rule of Law Index. Эти два показателя измеряют разные вещи, и спорить, какой из них "правильнее", особого смысла нет. World Justice Project ↗

Практическая сторона для собственника куда прозаичнее: право на объект регистрируется в едином публичном реестре, выписки и сведения об ограничениях можно получать отдельно, а базовые регистрационные процедуры стандартизированы. Public Registry, например, предоставляет информацию о зарегистрированных правах, обязательствах, публично-правовых ограничениях и налоговых залогах. National Agency of Public Registry ↗

Для рынка недвижимости это важнее красивого лозунга про "нулевую бюрократию".

С бюрократией здесь действительно проще, чем ожидаешь

Грузия давно сделала скорость государственных процедур частью своей модели.

По последнему опубликованному UN E-Government Survey страна входит в группу Very High EGDI и занимает 69-е место из 193 государств. Сам рейтинг не выдающийся, но уровень развития государственных электронных сервисов достаточно высок. DESA Publications ↗

В недвижимости это хорошо видно без всяких индексов: право собственности можно зарегистрировать в тот же день.

Для иностранца, привыкшего к сделке через несколько ведомств, нотариуса, переводы и недели ожидания, контраст заметен.

Сколько можно находиться в Грузии без ВНЖ

Для граждан стран из специального правительственного списка действует один из самых либеральных режимов пребывания в регионе: до одного полного года без визы.

В действующем перечне 94 страны и юрисдикции. В него входят, среди прочих, государства ЕС, Великобритания, США, Израиль, Украина, Беларусь, Россия и Казахстан. Граждане ЕС могут въезжать также по соответствующей ID-карте. სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე” ↗

Для остальных паспортов правила отличаются, поэтому

Ваш паспорт → сколько можно находиться в Грузии

Так полезнее.

Что меняется, если купить недвижимость дороже $150 000

Появляется возможность получить short-term residence permit.

Для этого нужно владеть недвижимостью в Грузии, кроме сельскохозяйственной земли, рыночной стоимостью свыше $150 000 в эквиваленте GEL.

Ключевое слово здесь — рыночной.

Стоимость подтверждает сертифицированный оценщик. Цена, которую написал девелопер в рекламе или договоре, сама по себе не определяет право на ВНЖ. GNSSA ↗

Такой ВНЖ доступен также супругу или супруге собственника и детям. Официальные сроки рассмотрения — 30, 20 или 10 календарных дней в зависимости от тарифа. GNSSA ↗

Для покупателя, который и без того рассматривает квартиру стоимостью около $150–200 тыс., это уже довольно ощутимый дополнительный аргумент.

А что происходит после $300 000

При рыночной стоимости недвижимости свыше $300 000 появляется другой маршрут — investment residence permit.

Если такой ВНЖ получен именно на основании недвижимости и соответствующий объект или допустимая замена остаётся в собственности пять лет, закон предусматривает возможность перейти к разрешению на бессрочное проживание при выполнении условий программы. GNSSA ↗

Поэтому $150 000 и $300 000 лучше вообще не показывать как две ступеньки одной программы:

$150 000+ — ВНЖ через недвижимость

$300 000+ — инвестиционный маршрут с более длинным горизонтом

Что даёт ВНЖ

Он позволяет законно жить в Грузии в течение срока действия разрешения и получить residence card. Владельцу действующего грузинского ВНЖ не нужна отдельная виза для въезда в страну. სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე” ↗

Для собственника недвижимости важен и семейный компонент: супруг и дети могут получить разрешение на основании статуса владельца. GNSSA ↗

Но вокруг ВНЖ много рекламной путаницы, поэтому проще сразу сказать, чего он не даёт.

Это не грузинский паспорт, не гражданство ЕС и не право поселиться в любой стране Шенгена.

И отдельный нюанс 2026 года: право на проживание не следует автоматически трактовать как универсальное право на любую трудовую деятельность. В Грузии действует отдельное регулирование работы иностранных граждан.

Можно ли купить квартиру и получить гражданство

Прямого маршрута "недвижимость в обмен на паспорт" в Грузии нет.

По обычной процедуре взрослый иностранец должен законно проживать в стране последние десять последовательных лет, сдать экзамены по грузинскому языку, истории и основам права и иметь связь со страной через работу, недвижимость, бизнес или участие в грузинской компании. GNSSA ↗

Недвижимость здесь полезна, но не заменяет натурализацию.

Для части покупателей это даже плюс: рынок не строится вокруг продажи паспортов.

Крипта: Грузия явно не пытается делать вид, что её не существует

Это одна из особенностей страны, которую стоит показывать отдельно.

С 2023 года Virtual Asset Service Providers обязаны регистрироваться в Национальном банке Грузии. Регулируемая деятельность включает обмен криптоактивов на национальную или иностранную валюту, переводы, хранение, управление и ряд других услуг. VASP одновременно подпадают под требования законодательства по противодействию отмыванию денег. საქართველოს ეროვნული ბანკი ↗

В 2026 году Национальный банк получил полноценные надзорные полномочия над сектором и прямо заявил, что развивает регулирующую среду, рассчитанную в том числе на международные компании. В мае NBG представлял эту политику на мероприятии, посвящённом инвестиционному проекту Tether в Грузии. საქართველოს ეროვნული ბანკი ↗

То есть слово crypto-friendly здесь имеет вполне конкретное содержание: государство не запрещает индустрию, а переводит её в регулируемый контур.

Но есть важная граница.

Можно ли купить квартиру за USDT или Bitcoin

Напрямую рассчитаться токенами с продавцом недвижимости нельзя.

Национальный банк указывает, что виртуальный актив не является законным платёжным средством в Грузии и платежи виртуальными активами за товары и услуги запрещены, кроме узких исключений внутри самих виртуальных услуг. საქართველოს ეროვნული ბანკი ↗

Зато криптоактив можно конвертировать через зарегистрированного VASP в GEL или иностранную валюту. Правила прямо допускают передачу полученных после обмена денежных средств в платёжную инфраструктуру по поручению клиента. საქართველოს ეროვნული ბანკი ↗

Поэтому фраза "покупка недвижимости за крипту" на практике обычно означает:

криптоактив → регулируемый VASP → проверка происхождения средств → конвертация → обычный денежный расчёт по сделке.

Не столь эффектно, как передать продавцу USDT с телефона. Зато юридически понятнее.

Для человека, чей капитал уже находится в криптоактивах, это всё равно заметное удобство: в стране существует легальный путь от цифрового актива к покупке недвижимости.

Что происходит с ценами на жильё

Тбилиси последние годы прошёл через серьёзное переоценивание.

Residential Property Price Index Geostat во II квартале 2026 года был на 63,8% выше среднего уровня 2020 года. У квартир отдельно — на 61,2%. Годовой рост общего индекса составил 4,9%. Galt & Taggart ↗

Есть и более свежий рыночный сигнал. В июле Galt & Taggart отмечал высокий спрос одновременно на первичном и вторичном рынках Тбилиси. Продажи вторичного жилья достигли максимального месячного уровня после 2022 года, а цены росли в обоих сегментах. Galt & Taggart ↗

Это уже не рынок тех лет, когда можно было купить почти что угодно и рассчитывать на резкое общее подорожание.

Но и история роста не закончилась. Скорее она стала более избирательной.

Тбилиси: большой городской рынок

У Тбилиси есть преимущество, которое невозможно дорисовать рекламой: здесь живёт и работает значительная часть страны.

Поэтому жильё поддерживает не только международный инвестиционный спрос. Есть местные семьи, студенты, офисы, миграция внутри страны, долгосрочная аренда.

После слабого начала 2025 года рынок восстановился. В прогнозе на 2026 год Galt & Taggart ожидал сохранения спроса примерно на уровне 2025-го и однозначного роста цен, хотя большой объём новых разрешений на строительство ограничивает пространство для резкого подорожания. Фактические данные июля показали сильную активность и рост цен. Galt & Taggart ↗

Для покупателя это скорее рынок выбора района и конкретного продукта, чем ставка на весь город сразу.

Батуми: доходность выше, рынок быстрее

Батуми устроен иначе.

В 2025 году здесь зарегистрировали 17 478 сделок с квартирами, на 15% больше, чем годом ранее. Денежный объём рынка достиг примерно $1,3 млрд, прибавив 23,8%. Galt & Taggart ↗

Средняя арендная доходность составила около 7,4%. Это меньше 8,8% годом раньше, поскольку стоимость квартир росла быстрее арендных ставок, но показатель всё ещё остаётся высоким в сравнении с рядом сопоставимых городов. Galt & Taggart ↗

Тут есть интересное противоречие.

Продажи растут. Новые крупные проекты выходят на рынок. Международный спрос остаётся заметным.

И одновременно растёт непроданное предложение. Galt & Taggart ↗

Для инвестора это не сигнал "не покупать". Это сигнал выбирать намного внимательнее.

Сколько можно заработать на аренде

Лучше начать с того, что не обещать 12–15% только потому, что такую цифру показывает презентация проекта.

Для Батуми средний рыночный ориентир за 2025 год — 7,4%. Galt & Taggart ↗

У конкретной квартиры результат может быть выше. Хорошее расположение, вид, формат номера, управление и покупка на ранней стадии проекта действительно способны сильно изменить расчёт.

Но может быть и ниже.

Из валовой аренды уходят комиссия управляющей компании, простой, ремонт, мебель, обслуживание дома, платформы бронирования и налоги. В Батуми добавляется сезонность.

Сколько может приносить аренда в год

Рыночный ориентир Батуми за 2025 год: около 7,4% до индивидуальных расходов.

Налоги: одна из причин, почему Грузия нравится инвесторам

Налоговая система для частного владельца недвижимости относительно компактна.

Доход физического лица от сдачи жилого помещения для проживания при предусмотренном законом режиме и без вычета расходов облагается по ставке 5%. სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე” ↗

При продаже жилой недвижимости положительная разница также может облагаться по ставке 5%, однако прирост от продажи квартиры или дома, находившихся в собственности более двух лет, освобождается от этого налога. სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე” ↗

Налог на имущество для физлица зависит от семейного дохода. Закон устанавливает диапазон 0,05–0,2% при семейном доходе до 100 000 GEL и 0,8–1% при доходе от 100 000 GEL; при доходе семьи не более 40 000 GEL имущество физлица, кроме земли, в общем случае освобождается от этого налога. სსიპ ”საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე” ↗

У конкретного собственника налоговая ситуация может отличаться из-за резидентности, вида использования объекта и структуры доходов, но общая нагрузка остаётся одной из привлекательных сторон рынка.

Где искать: Тбилиси или Батуми

Для жизни и долгосрочного городского спроса чаще логичнее начинать с Тбилиси.

Для курортной аренды и недвижимости, ориентированной на международного покупателя, естественный кандидат — Батуми.

Но после этого национальная статистика уже почти перестаёт помогать.

Два проекта на соседних улицах могут отличаться сроком сдачи, реальной ценой квадратного метра, репутацией девелопера, набором услуг и объёмом конкурирующего предложения.

На этом этапе удобнее переходить с исследования страны на уровень конкретных объектов. Для Тбилиси и Батуми это можно сделать, например, через HomeRadar: там собраны проекты, районы и застройщики, чтобы сравнивать уже не "Грузию вообще", а варианты внутри выбранного города. HomeRadar ↗

Это как раз тот уровень, где хорошая страна ещё не гарантирует хорошую покупку.

Что покупатели в Грузии иногда недооценивают

Самая частая ошибка — купить красивую историю вместо конкретного объекта.

В Батуми это может быть обещанный вид на море, не учитывающий соседний участок. Или высокая доходность без поправки на сезонность и сотни новых квартир, которые выйдут на рынок одновременно.

В Тбилиси другая ловушка: считать весь город одинаково ликвидным. Разница между районами, транспортом и типами квартир там намного важнее средней национальной цифры.

Есть и более общий момент. Лёгкая регистрация собственности создаёт ощущение очень простой сделки. Юридически она действительно может быть простой. Инвестиционно — совсем не обязательно.

Кому Грузия подходит особенно хорошо

Тем, кто хочет совместить недвижимость и возможность переезда.

Тем, кому важна сравнительно простая регистрация собственности и понятный режим для иностранного покупателя.

Тем, кто ищет аренду с доходностью выше многих зрелых европейских рынков и готов самостоятельно разбираться в качестве конкретного проекта.

И ещё одной аудитории, которую в традиционных гайдах часто забывают: владельцам капитала в цифровых активах. Грузия не позволяет просто передать продавцу USDT вместо денег, зато уже имеет регулируемый VASP-сектор и легальный маршрут конвертации такого капитала в средства для сделки. საქართველოს ეროვნული ბანკი ↗

А кому лучше посмотреть другие страны

Если конечная цель — паспорт непосредственно за инвестицию в квартиру, Грузия не подходит.

Если принципиально нужна недвижимость внутри ЕС, тоже нет.

И это не рынок для покупателя, который хочет выбрать объект по одной цифре доходности и больше ни во что не вникать.

Грузия привлекательна именно там, где покупатель готов использовать её сильные стороны: простой вход, относительно лёгкие административные процедуры, умеренную налоговую нагрузку, ВНЖ через недвижимость и довольно динамичные рынки Тбилиси и Батуми.

Что в итоге

Грузия не стала интересным рынком из-за одной льготы или одного удачного года роста цен.

Здесь просто сложилось несколько удобных для иностранца вещей одновременно.

Квартиру можно оформить на себя. Регистрация быстрая. Для десятков гражданств действует годовой безвизовый режим. Недвижимость от определённой стоимости может дать основание для ВНЖ. Налоги на жилую аренду относительно невысоки. Тбилиси остаётся большим внутренним рынком, Батуми — активным международным и арендным.

Даже криптоинфраструктура здесь уже перестала быть серой зоной и постепенно становится обычной частью регулируемой финансовой системы.

У этого есть обратная сторона: лёгкий вход привлекает много покупателей и много строительства. Поэтому самый важный выбор делается не между "Грузией и не Грузией".

Он начинается позже: Тбилиси или Батуми, район, девелопер, проект, цена и конкретная квартира.

Данные и источники

Geostat; National Agency of Public Registry; Public Service Development Agency; Legislative Herald of Georgia / Matsne; National Bank of Georgia; Transparency International; World Justice Project; Institute for Economics & Peace; United Nations E-Government Survey; Galt & Taggart.

HomeRadar используется как инструмент исследования и сравнения проектов в Грузии, а не как источник общерыночной статистики цен.

Миграционные, налоговые и крипторегуляторные правила проверены на 7 сентября 2026 года.

FAQ

Может ли иностранец купить квартиру в Грузии?

Да. Иностранцы могут покупать и регистрировать обычную городскую жилую недвижимость в Грузии. Основные ограничения касаются сельскохозяйственной земли.

Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ в Грузии?

Да. Недвижимость с рыночной стоимостью свыше $150 000 может служить основанием для краткосрочного ВНЖ. Для инвестиционного вида на жительство действует порог свыше $300 000.

Насколько выросли цены на жильё в Грузии за пять лет?

Цены предложения на новое жильё в Тбилиси выросли примерно на 50% между II кварталом 2021 и II кварталом 2026 года. Это индекс нового жилья Тбилиси, а не национальный индекс всей недвижимости.

Сколько может приносить аренда в Грузии?

Для инвестиционной квартиры разумный рыночный ориентир составляет около 7–9% валового дохода в год, но результат сильно зависит от города, цены покупки и формата аренды.