Болгария в 2026 году: недвижимость, ВНЖ, евро, налоги и правила для иностранного покупателя

Иностранец может купить квартиру в Болгарии, а для граждан третьих стран крупная инвестиция в недвижимость может стать основанием для ВНЖ. С 2026 года расчёты идут в евро, с 2025-го страна полностью входит в Шенген. На этом фоне рынок жилья продолжает быстро расти: в I квартале 2026 года цены были на 14,8% выше, чем годом ранее — второй результат в ЕС после Португалии. Economy and Finance ↗

Обновлено: 7 сентября 2026 года

Болгария за минуту

\* Около 87% получается при последовательном сложении опубликованных годовых изменений NSI между I кварталом 2021 и I кварталом 2026. У серии есть методологический разрыв в I квартале 2022 года из-за перехода на административные источники, поэтому Estate Briefing должен показывать эту цифру как ориентир, а не как идеально непрерывный индекс. National Statistical Institute ↗

Почему Болгария сейчас выглядит интереснее, чем несколько лет назад

Долгое время у Болгарии был немного странный статус: формально ЕС, но не Шенген; валюта привязана к евро, но всё ещё лев.

Теперь эта промежуточность практически исчезла.

С 1 января 2025 года Болгария полностью вошла в Шенген: были сняты и последние проверки на внутренних сухопутных границах. Ровно через год страна перешла на евро по фиксированному курсу €1 = 1,95583 лева. Migration and Home Affairs ↗

Для владельца квартиры это не декоративные изменения.

Покупка теперь происходит в той же валюте, в которой человек может держать капитал, получать европейский доход или сравнивать объект с Грецией, Кипром, Испанией. Валютный риск между левом и евро исчез окончательно.

И всё это произошло на рынке, который пока не успокоился.

В I квартале 2026 года цены на жильё выросли ещё на 14,8% год к году. В Евросоюзе быстрее росла только Португалия. European Commission ↗

Кому подходит этот рынок

Рост стоимости · ЕС / евро · Переезд / ВНЖ

Может ли иностранец купить квартиру

Обычную квартиру — как правило, да.

Государственный портал Registry Agency прямо создан в том числе для иностранных покупателей и описывает стандартную процедуру покупки, нотариального оформления и регистрации. Property in Bulgaria ↗

С землёй всё менее универсально.

Для граждан ЕС и ЕЭЗ режим значительно свободнее. Покупателю из третьей страны особенно внимательно нужно смотреть на юридический статус участка, который идёт вместе с домом или другим объектом. Земля и обычная квартира здесь не должны автоматически рассматриваться как один и тот же тип сделки.

Это важно для курортной недвижимости. Апартамент в здании у моря юридически намного проще, чем отдельный дом с участком.

Как проходит покупка

Болгарская сделка выглядит скорее как традиционная европейская процедура, чем как сверхбыстрая регистрация в Грузии.

Обычно сначала подписывают предварительный договор. Финальная передача собственности проходит у нотариуса по месту нахождения недвижимости. Нотариус проверяет стороны, документы продавца, право собственности и наличие юридических препятствий.

После подписания нотариального акта нотариус в тот же день передаёт его на регистрацию в Property Register. Property in Bulgaria ↗

Система требует больше формальностей, зато у сделки остаётся понятная документальная цепочка.

И здесь есть довольно полезный государственный ресурс: Registry Agency ведёт отдельный информационный сайт именно о покупке и управлении недвижимостью, включая разделы о мошенничестве, налогах и необходимых документах. Justice Government BG ↗

Даёт ли обычная квартира ВНЖ

Квартира за €100–150 тысяч сама по себе — нет.

Но в отличие от Польши у Болгарии есть реальный имущественный маршрут для граждан третьих стран.

Закон предусматривает prolonged residence для иностранца, вложившего установленную сумму в недвижимость в Болгарии. После перехода на евро прежние 600 000 левов соответствуют €306 775,13. Средства должны пройти через болгарскую лицензированную кредитную организацию; если покупка частично финансировалась кредитом, непогашенная часть не должна превышать 25% стоимости. MVR.bg ↗

Можно ли получить ВНЖ через недвижимость?

Да — при инвестиции около €307 тыс. и выполнении дополнительных условий.

Это намного честнее, чем просто зелёная галочка "ВНЖ".

Что именно представляет собой этот ВНЖ

Речь идёт о разрешении на продолжительное проживание, которое оформляется в рамках закона о иностранцах.

Недвижимость может быть приобретена непосредственно иностранцем либо, при определённой структуре, через болгарскую компанию, в которой он владеет более чем половиной капитала. Требуются также стандартные миграционные документы: жильё, медицинское страхование, достаточные средства и справка о несудимости при первоначальном обращении. Migration and Home Affairs ↗

Для покупателя с бюджетом €80–150 тысяч эта программа значения почти не имеет.

При бюджете около €300 тысяч ситуация уже меняется: недвижимость начинает выполнять две функции одновременно.

А гражданство?

Здесь важно не повторять старые статьи из интернета.

У Болгарии действительно существовала схема citizenship by investment. Но парламент отменил её в 2022 году, а уже поданные заявления по отменённым основаниям были прекращены. Parliament.bg ↗

Поэтому в 2026 году:

купить объект и получить болгарский паспорт за инвестицию нельзя.

Недвижимость и законное проживание могут быть частью более длинной миграционной истории, но автоматической связки "инвестиция → гражданство" больше нет.

Что даёт тот факт, что Болгария теперь в Шенгене

Для собственника из ЕС ответ очевиден: перемещение стало ещё проще.

Для граждан третьих стран наличие болгарского ВНЖ уже рассматривается в общей системе Шенгенской зоны, но болгарский ВНЖ не превращает человека в гражданина ЕС и не даёт неограниченного права поселиться в другой стране союза.

Главное изменение более бытовое.

Болгария перестала выглядеть как "почти Шенген". С января 2025 года это полноценный участник зоны без внутренних пограничных проверок. Migration and Home Affairs ↗

Для второго дома на Чёрном море или жизни между Болгарией и другими европейскими странами это вполне материальное улучшение.

Переход на евро — пожалуй, самое важное изменение 2026 года

Болгария присоединилась к еврозоне 1 января 2026 года и стала её 21-м участником. Economy and Finance ↗

Для недвижимости эффект понятен без макроэкономической теории.

Раньше лев десятилетиями был жёстко привязан к евро, поэтому валютный риск и так был невелик. Теперь исчезла даже эта дополнительная конструкция.

Цена квартиры, депозит, ипотека, аренда и последующая продажа могут считаться в одной валюте с большинством крупных рынков ЕС.

А покупателю из еврозоны больше не приходится мысленно переводить болгарский объект в евро. Он уже в евро.

Что случилось с ценами

Вот здесь рынок выглядит совсем не "спокойной дешёвой Болгарией".

В I квартале 2026 года национальный индекс жилья вырос:

на 6,2% всего за квартал

и

на 14,8% за год. National Statistical Institute ↗

Причём рост был широко распределён.

За один только квартал:

Бургас: +5,9% София: +5,8% Варна: +4,0% Пловдив: +3,9%. National Statistical Institute ↗

NSI использует цены фактических сделок с новыми и существующими жилыми объектами, приобретаемыми домохозяйствами. Это заметно лучше для анализа, чем индекс, построенный только на объявлениях. National Statistical Institute ↗

А действительно ли цены почти удвоились за пять лет

Почти.

Если последовательно применить официальные годовые изменения первого квартала — +11,5%, +9,5%, +16,0%, +15,1% и +14,8% — получается рост примерно на 87% между I кварталом 2021-го и I кварталом 2026-го.

NSI указывает на разрыв временного ряда в начале 2022 года: источники данных были изменены, и административные реестры заменили часть прежней методологии. National Statistical Institute ↗

Опубликованные индексы указывают примерно на 87% роста между I кварталом 2021 и I кварталом 2026. В начале периода есть методологический разрыв, поэтому показатель следует воспринимать как ориентир, а не как идеально непрерывный пятилетний индекс.

Что поддерживает этот рост

Одна из причин видна в банковской статистике.

В июле 2026 года средняя ставка по новым жилищным кредитам составляла всего 2,43%, а объём ипотечного кредитования продолжал быстро расти. За год жилищные кредиты увеличились на 25,7%. Bnb ↗

BNB сама отмечает, что исторически низкие ипотечные ставки, рост зарплат и сильный рынок труда продолжают поддерживать кредитный спрос. Bnb ↗

Именно поэтому болгарский рынок нельзя объяснять только иностранцами, которые покупают квартиры у моря.

Большую роль играет местный кредитный покупатель.

София или побережье

Болгария интересна тем, что у неё несколько совершенно разных сценариев.

София

Самый крупный и экономически глубокий рынок.

Здесь меньше курортной логики и больше постоянного спроса: работа, образование, бизнес, долгосрочная аренда.

Если задача — владеть квартирой в столице ЕС и получать обычную городскую аренду, начинать логичнее отсюда.

Варна

Большой город и море одновременно.

Это не чисто сезонный курорт, поэтому арендный спрос более сбалансирован в течение года.

Бургас

В I квартале 2026 года именно Бургас показал самый высокий квартальный рост цен среди крупных отслеживаемых NSI городов: +5,9%. National Statistical Institute ↗

Он дешевле Софии и сочетает обычный городской спрос с близостью к крупным курортам.

Курортные рынки

Солнечный берег, Несебр, Банско и другие курорты — уже отдельная история.

Низкая цена входа может выглядеть очень привлекательно, но сезонность, расходы комплекса и глубина вторичного рынка становятся намного важнее национального индекса цен.

Сколько может приносить аренда

Здесь лучше не обещать слишком много.

По данным Global Property Guide на середину 2026 года средняя валовая доходность по отслеживаемым болгарским рынкам составляла примерно 4,2–4,3%. Для Софии оценка была около 3,75%, для Бургаса — около 4,6%. Расчёт основан на сопоставлении цен продажи и аренды объявлений, то есть это ориентир, а не официальная статистика доходности. Global Property Guide ↗

Сколько может приносить аренда в год

Обычно около 4–5% до индивидуальных расходов, но город и формат объекта меняют результат.

У курортной краткосрочной аренды цифра может быть выше. Там же выше сезонность и расходы.

Налоги на аренду довольно простые

Для физического лица базовая ставка налога на доход от аренды — 10%.

При расчёте облагаемой суммы для резидента обычно признаются нормативные расходы в размере 10% полученной аренды. То есть в простом случае налог фактически составляет около 9% валовой суммы до других возможных корректировок. NRA ↗

Не самая низкая ставка среди рынков Estate Briefing.

Но система достаточно понятная.

Что заплатит покупатель при сделке

Здесь появляется муниципальная составляющая.

Налог при возмездном приобретении недвижимости устанавливает конкретный муниципалитет в диапазоне от 0,1% до 3%.

Кроме него есть нотариальная пошлина и регистрационная пошлина Property Register в размере 0,1% от соответствующей стоимости. Property in Bulgaria ↗

Основной муниципальный налог: до 3%, плюс нотариус и регистрация.

Конкретную сумму человек уже считает под город и объект.

А что с налогом при продаже

Здесь Болгария достаточно дружелюбна к более длинному владению.

Доход от продажи одного жилого объекта освобождается от налога, если между покупкой и продажей прошло более трёх лет.

Для продажи до двух объектов действует освобождение после срока владения более пяти лет. NRA ↗

Это делает рынок заметно логичнее для человека, который покупает на несколько лет, а не пытается постоянно переворачивать квартиры.

Насколько Болгария безопасна

В Global Peace Index 2026 Болгария занимает 26-е место из 163 стран.

Более того, Institute for Economics & Peace называет её самым мирным государством своей группы Eastern Europe and Central Asia. Global Peace Index ↗

За год общий показатель ухудшился на 2,5%, в основном из-за роста милитаризации и военных расходов, а не резкого ухудшения повседневной безопасности.

Это как раз хороший пример того, почему рейтинг нужно читать, а не просто копировать место.

Для человека, выбирающего страну для второго дома или переезда, 26-е место всё равно выглядит очень уверенно.

А коррупция?

Здесь картина слабее.

Transparency International дала Болгарии в CPI 2025 40 баллов из 100 и 84-е место из 182 стран. Это один из слабых результатов внутри ЕС. Transparency.org ↗

World Justice Project в 2025 году поставил страну на 61-е место из 143. В своей группе ЕС / EFTA / Северная Америка Болгария была 30-й из 31 страны. World Justice Project ↗

Скрывать эти цифры нет смысла.

Но и делать из них вывод "собственность небезопасна" было бы слишком грубо.

У покупателя есть нотариальная сделка, Property Register и формализованная регистрация прав. То есть слабые оценки институционального качества сосуществуют с вполне рабочей системой оформления обычной недвижимости.

Бюрократия: лучше, чем репутация

В UN E-Government Survey 2024 Болгария занимала 55-е место из 193 стран и входила в группу Very High EGDI. DESA Publications ↗

Это не лидер цифрового государства.

Но представление о стране, где всё делается исключительно с бумажкой между пятью кабинетами, уже сильно устарело.

Сделки с недвижимостью по-прежнему довольно формальны. Для покупателя это не обязательно минус: нотариус проверяет право собственности, а акт отправляется в реестр непосредственно после сделки.

Что покупатели иногда недооценивают

В 2026 году самый очевидный риск — покупать после очень сильного роста и считать, что следующие пять лет автоматически повторят предыдущие.

14,8% за год — прекрасная цифра для нынешнего владельца. Для нового покупателя она одновременно означает, что он входит уже после серьёзного переоценивания.

Второй момент — курортная недвижимость.

"€80 000 за квартиру у моря" может выглядеть намного интереснее €200 000 в Софии. Но в комплексе могут быть высокие ежегодные сборы, короткий сезон и очень много одинаковых квартир на перепродаже.

Третий — земля для иностранца. Не стоит переносить правила покупки обычной квартиры на дом с участком.

И четвёртый — ВНЖ. Да, имущественный маршрут существует, но его порог около €307 тысяч. Небольшая квартира не создаёт миграционного статуса сама по себе.

Кому Болгария подходит особенно хорошо

Человеку, который хочет недвижимость в ЕС, Шенгене и еврозоне, но пока не готов платить уровень Западной Европы.

Покупателю, рассчитывающему на дальнейший рост стоимости и готовому принять, что самые бурные годы уже могли частично произойти.

Тем, кто рассматривает Софию как обычный большой город для жизни и долгосрочной аренды.

И покупателю из третьей страны с бюджетом выше €300 тысяч, для которого недвижимость и право проживания могут быть частью одной стратегии.

Кому подходит этот рынок

Рост стоимости · ЕС / евро · Переезд / ВНЖ

Кому лучше посмотреть другие рынки

Если главная задача — максимальная арендная доходность, Болгария не очевидный лидер. Средние 4–5% выглядят скромнее некоторых рынков Грузии.

Если нужен ВНЖ при небольшой покупке в €100–150 тысяч — тоже нет.

И если человек ищет рынок, который последние годы почти не рос и потому выглядит очевидно дешёвым, Болгария уже не подходит под это описание.

Что в итоге

За два года Болгария закрыла две вещи, которые десятилетиями делали её немного "не до конца интегрированной" частью Европы.

Сначала полный Шенген.

Потом евро.

Одновременно национальные цены на жильё выросли на 14,8% за последний опубликованный год, а опубликованная пятилетняя динамика указывает примерно на 87% роста, пусть и с методологической оговоркой в начале периода. Migration and Home Affairs ↗

Местная ипотека остаётся дешёвой. София даёт большой городской спрос. Варна и Бургас добавляют море. Налоги сравнительно понятны. Для достаточно крупной покупки существует реальный маршрут к ВНЖ.

При этом страна не идеальна: показатели коррупции и rule of law заметно слабее Северной и Западной Европы, а быстрый рост цен уже сам стал фактором риска.

Поэтому Болгария 2026 года интересна не как "дешёвая квартира у моря".

История стала взрослее:

недвижимость в еврозоне, внутри Шенгена, на рынке, который пока продолжает быстро догонять более дорогую Европу.

Данные и источники

National Statistical Institute of Bulgaria; Bulgarian National Bank; Registry Agency / Ministry of Justice; Ministry of Interior; National Revenue Agency; European Commission; Council of the EU; Eurostat; Transparency International; World Justice Project; Institute for Economics & Peace; UN E-Government Survey.

Доходность аренды приводится как рыночный ориентир по ценам предложения, а не гарантированный результат конкретного объекта. Пятилетняя динамика рассчитана по опубликованным годовым HPI и помечена методологической оговоркой NSI.

Правовые, миграционные, налоговые и рыночные данные проверены на 7 сентября 2026 года.

FAQ

Может ли иностранец купить квартиру в Болгарии?

Да. Обычную квартиру иностранец в большинстве случаев купить может. Для земли и домов с участками, особенно для граждан третьих стран, действуют отдельные ограничения.

Можно ли получить ВНЖ через недвижимость?

Да, для граждан третьих стран существует маршрут при инвестиции около €306 775 и выполнении дополнительных условий.

Насколько выросли цены за пять лет?

Опубликованные квартальные индексы указывают примерно на 87% роста, но в начале периода произошла методологическая смена, поэтому показатель нужно воспринимать как ориентир.

Сколько может приносить аренда?

Широкий ориентир составляет около 4–5% валового дохода в год, с большой разницей между Софией, крупными городами и курортами.