Румынский парадокс: квартиры дорожают, хотя сделок становится меньше

Противоречие исчезает, если не считать цены и количество сделок одним показателем. Сентябрьский обзор Colliers фиксирует падение продаж квартир примерно на 9% по стране, но лишь примерно на 2% в Бухаресте. В Клуж-Напоке снижение составило около 16%, в Яссах 11%, тогда как Тимишоара прибавила около 3%. Единого темпа охлаждения нет.

Цены оказались устойчивее. По данным Colliers, к середине лета цены в объявлениях Бухареста были примерно на 9% выше, чем годом ранее; похожее направление наблюдалось и по стране, хотя помесячный рост замедлился. Важно: речь идёт о запрашиваемых ценах, а не об индексе фактически закрытых сделок. Это не доказывает, что каждый продавец получил на 9% больше, но показывает отсутствие массовой переоценки вниз.

Одна из причин — предложение. В 2025 году в стране завершили около 59 тыс. домов и квартир — минимум с 2017 года. Затем официальная статистика INS показала 15 939 разрешений на жилые здания за первое полугодие 2026 года, что на 9,6% меньше прошлогоднего уровня. В июне падение числа разрешений достигло 15,5% год к году.

Бухарест выбивается из национальной картины. В регионе Бухарест-Илфов количество разрешений за полугодие немного выросло, а Colliers сообщает, что разрешённая полезная площадь жилых зданий в столице за первые пять месяцев была в 3,6 раза выше прошлогодней. Эти квадратные метры не появятся на рынке завтра, но могут увеличить предложение в горизонте двух–пяти лет.

В результате дефицит пока поддерживает общий уровень цен, но покупатель уже стал разборчивее. Colliers отмечает больше индивидуальных переговоров, скидок и коммерческих бонусов в проектах со слабым позиционированием. То есть средняя цена может не падать, а конкретный объект при этом продаваться заметно тяжелее.

Для инвестора вопрос поэтому звучит не «растёт или падает Румыния», а «какой город и какой цикл предложения». Бухарест формирует более крупный будущий строительный портфель, тогда как Клуж и Яссы показывают гораздо более сильное падение сделок. Подробное сравнение городов, цен и налогов есть в обзоре рынка Румынии от Estate Briefing.