مفارقة الإسكان في رومانيا: الأسعار تواصل الصعود رغم تراجع عدد الصفقات

تبدو الصورة متناقضة فقط إذا اعتبرنا السعر وعدد الصفقات مؤشراً واحداً. مراجعة Colliers في سبتمبر تظهر انخفاض مبيعات الشقق بنحو 9% على مستوى رومانيا، مقابل نحو 2% فقط في بوخارست. أما كلوج نابوكا فتراجعت بنحو 16% وياش بنحو 11%، بينما ارتفعت تيميشوارا بنحو 3%. أي أن المدن لا تتباطأ بالسرعة نفسها.

الأسعار كانت أكثر مقاومة. تقول Colliers إن أسعار العرض في بوخارست كانت في منتصف الصيف أعلى بنحو 9% من العام السابق، مع اتجاه مشابه على المستوى الوطني، رغم تباطؤ الزيادات الشهرية. وهذه أسعار مطلوبة في الإعلانات وليست مؤشراً لأسعار الصفقات المنفذة، لذلك لا تعني أن كل بائع حصل على زيادة 9%. لكنها توضح أن ضعف التداول لم يفرض بعد خفضاً واسعاً للأسعار.

المعروض يفسر جزءاً مهماً من الصورة. فقد اكتمل نحو 59 ألف مسكن فقط في 2025، وهو أدنى مستوى منذ 2017 وفق مراجعة السوق. ثم أظهرت بيانات المعهد الوطني للإحصاء 15,939 تصريحاً لمبانٍ سكنية في النصف الأول من 2026، بانخفاض 9.6% عن العام السابق. وفي يونيو وحده انخفض عدد التصاريح 15.5% سنوياً.

بوخارست تتحرك بعكس جزء من الاتجاه الوطني. ارتفع عدد التصاريح قليلاً في منطقة بوخارست-إيلفوف خلال النصف الأول، وتقول Colliers إن المساحة الصافية المرخصة للمباني السكنية في العاصمة بلغت 3.6 أضعاف مستواها قبل عام خلال الأشهر الخمسة الأولى. هذا لا يعني وصول مساكن جديدة فوراً، لكنه يشير إلى معروض محتمل خلال عامين إلى خمسة أعوام.

النتيجة هي سوق تحمي فيه ندرة المعروض متوسط الأسعار، بينما يصبح المشترون أكثر انتقائية. وترصد Colliers تفاوضاً أكبر وخصومات وحوافز تجارية في المشروعات ذات التموضع الأضعف. لذلك يمكن أن يبقى متوسط السعر مستقراً بينما تصبح بعض المشروعات أصعب بكثير في البيع.

بالنسبة للمستثمر، السؤال الأهم ليس ما إذا كانت «رومانيا ترتفع أو تنخفض»، بل في أي مدينة وأي دورة معروض يقع الأصل. بوخارست تبني خطاً أكبر للمشروعات المستقبلية، بينما تسجل كلوج وياش تراجعاً أعمق في الصفقات. يقدم دليل Estate Briefing للسوق الروماني مقارنة أوسع للمدن والأسعار والضرائب.