Rumuński paradoks mieszkaniowy: ceny nadal rosną, choć mieszkań sprzedaje się mniej

Sprzeczność znika, gdy oddzielimy liczbę transakcji od cen. Wrześniowy przegląd Colliers pokazuje spadek sprzedaży mieszkań o około 9% w całej Rumunii, ale tylko o około 2% w Bukareszcie. W Klużu spadek wyniósł około 16%, w Jassach 11%, a Timișoara zanotowała wzrost o około 3%. Rynek nie zwalnia więc wszędzie w tym samym tempie.

Ceny okazały się odporniejsze. Według Colliers w połowie lata ceny ofertowe w Bukareszcie były o około 9% wyższe niż rok wcześniej, a kierunek krajowy był podobny, choć wzrost miesięczny wyhamował. To ceny z ofert, nie indeks zamkniętych transakcji, więc nie oznacza to, że każdy sprzedający uzyskał o 9% więcej. Pokazuje jednak, że słabszy obrót nie wymusił jeszcze powszechnej obniżki.

Jednym z powodów jest podaż. W 2025 r. oddano w Rumunii około 59 tys. mieszkań — najmniej od 2017 r. Oficjalne dane INS pokazują następnie 15 939 pozwoleń na budynki mieszkalne w pierwszym półroczu 2026, o 9,6% mniej niż rok wcześniej. W samym czerwcu liczba pozwoleń była niższa o 15,5% r/r.

Bukareszt odstaje od obrazu krajowego. W regionie Bukareszt-Ilfov liczba pozwoleń w pierwszym półroczu lekko wzrosła, a Colliers podaje, że zatwierdzona powierzchnia użytkowa budownictwa mieszkaniowego w stolicy była w pierwszych pięciu miesiącach 3,6 razy większa niż rok wcześniej. Nie oznacza to natychmiastowej podaży mieszkań, lecz możliwy wzrost dostaw w perspektywie dwóch–pięciu lat.

Powstaje więc rynek, na którym ograniczona podaż nadal chroni ceny, ale kupujący stają się bardziej wymagający. Colliers widzi więcej negocjacji, rabatów i pakietów handlowych w słabiej pozycjonowanych projektach. Rynek może zatem uniknąć dużego spadku średniej ceny, a jednocześnie stać się znacznie trudniejszy dla konkretnych inwestycji.

Dla inwestora ważniejsze od pytania, czy „Rumunia rośnie”, jest to, w którym mieście i w jakim cyklu podaży znajduje się nieruchomość. Bukareszt buduje większy przyszły portfel, podczas gdy Kluż i Jassy notują znacznie głębsze spadki liczby transakcji. Szersze porównanie miast, podatków i cen znajduje się w przewodniku Estate Briefing po Rumunii.