Греция субсидирует спрос на первое жильё и одновременно повышает цену входа для покупателей вне ЕС

Греция поставила доступность жилья в центр нового экономического пакета, но сочетание мер получилось необычным. Премьер-министр Кириакос Мицотакис объявил новую программу «Spiti mou III» объёмом €2 млрд для расширения льготного финансирования первого жилья. Одновременно он сообщил, что налог на переход права собственности при покупке жилья гражданами стран вне Европейского союза должен вырасти с 3% до 15% с 1 января 2027 года.

Первая мера должна облегчить покупку домохозяйствам, которым трудно профинансировать первое жильё. Вторая прямо направлена на сокращение дополнительного внешнего спроса. Государство, по сути, усиливает покупательную способность одной группы и пытается охладить другую.

Новый раунд льготного финансирования

«Spiti mou III» продолжает две предыдущие программы. В выступлении на Международной выставке в Салониках Мицотакис заявил о €2 млрд финансирования и цели довести совокупное число поддержанных случаев приобретения первого жилья примерно до 40 тысяч. По сообщениям греческих СМИ, предыдущие раунды уже помогли примерно 25 тысячам граждан или домохозяйств.

Поэтому цифру 40 тысяч правильнее понимать как совокупную цель всей линейки программ, а не как 40 тысяч новых ипотек, которые будут профинансированы исключительно из бюджета третьего раунда. Для рынка важнее будущие правила: количество новых кредитов, средний размер, возрастные и доходные ограничения, лимиты стоимости недвижимости и сроки выдачи.

Масштаб предыдущего раунда показывает, почему инструмент важен. Министерство социальной сплочённости и семьи сообщило 3 сентября, что по «Spiti mou II» было заключено более 14,1 тысячи договоров. Программа сочетала 50% беспроцентного финансирования из средств европейского механизма восстановления и 50% банковского кредита.

Но дешёвый кредит не создаёт квартиры

Для конкретного заёмщика выгода очевидна. Для рынка эффект сложнее. Если субсидированный кредит увеличивает покупательную способность быстрее, чем предложение жилья, часть поддержки может капитализироваться в росте цен — особенно в нижнем и среднем ценовом сегменте, где конкурируют покупатели первого жилья.

Национальная жилищная стратегия Греции уже признаёт, что проблема доступности не сводится к ипотеке. Она включает увеличение предложения, использование пустующих объектов, государственную недвижимость, аренду и новое строительство.

Пятикратный налог для покупателей из третьих стран

Вторая мера значительно жёстче. Согласно опубликованной после выступления детализации, налог на переход права собственности при покупке жилой недвижимости гражданами стран вне ЕС должен увеличиться с 3% до 15% с 1 января 2027 года. Мера заявлена именно для жилья, а не для коммерческих помещений, земельных участков или других типов недвижимости, и объясняется желанием ограничить внешний спрос, который, по позиции правительства, давит на цены.

Разница существенна. При налоговой стоимости €500 000 налог по ставке 3% составляет €15 000, а по ставке 15% — €75 000. Для покупки на €800 000 разница между двумя ставками достигает €96 000 ещё до нотариальных, регистрационных, юридических и других расходов.

Такое изменение способно повлиять на поведение покупателей в сегментах, где спрос из стран вне ЕС заметен. Оно потенциально затронет и экономику сделок по Golden Visa, если закон распространит новую ставку на такие покупки без исключений. Но считать это уже установленным правилом пока нельзя.

15% пока остаются объявленной мерой

По состоянию на 6 сентября повышение до 15% следует трактовать как объявленную политику, ожидающую реализации в законе. Известны предполагаемая дата начала и общий круг покупателей, однако практические детали пока не определены.

Нужно будет решить вопросы двойного гражданства, долгосрочных резидентов, компаний с иностранными владельцами, сделок с уже подписанными предварительными соглашениями и переходных положений. Неясно и взаимодействие новой ставки с существующими льготами на первое жильё и инвестиционными миграционными программами.

Главный вопрос — насколько две меры пересекаются на одном и том же рынке. Если более высокий налог действительно уменьшит конкуренцию за те квартиры, которые покупают участники «Spiti mou III», политика может сработать согласованно. Если же иностранный спрос сосредоточен преимущественно в более дорогих районах и инвестиционном жилье, влияние на доступность квартир для молодых греческих покупателей окажется ограниченным.

Поэтому решающими станут не заголовочные цифры, а условия программы, лимиты стоимости, география выдач и окончательный текст налогового закона.