اليونان تدعم طلب شراء المسكن الأول وترفع في الوقت نفسه تكلفة الدخول على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي

وضعت اليونان القدرة على تحمل تكاليف السكن في قلب الحزمة الاقتصادية الجديدة، لكن مزيج الأدوات غير معتاد. أعلن رئيس الوزراء كيرياكوس ميتسوتاكيس برنامجاً جديداً «Spiti mou III» بقيمة ملياري يورو لتوسيع التمويل المدعوم لشراء المسكن الأول. وفي الوقت نفسه أعلن أن ضريبة نقل الملكية عند شراء مساكن من قبل مواطني دول خارج الاتحاد الأوروبي سترتفع من 3% إلى 15% اعتباراً من 1 يناير 2027.

الإجراء الأول يهدف إلى تسهيل التملك على الأسر التي تواجه صعوبة في تمويل مسكنها الأول. أما الثاني فيهدف صراحة إلى الحد من الطلب الخارجي الإضافي. وبذلك تحاول الحكومة تعزيز قدرة مجموعة من المشترين على الشراء وتبريد مجموعة أخرى.

جولة جديدة من تمويل المسكن الأول

يمثل «Spiti mou III» استمراراً للبرنامجين السابقين. وفي خطابه في معرض سالونيك الدولي، قال ميتسوتاكيس إن الحكومة ستخصص ملياري يورو للبرنامج الجديد بهدف رفع العدد التراكمي لحالات شراء المسكن الأول المدعومة عبر سلسلة البرامج إلى نحو 40 ألفاً. وتشير التغطية الإعلامية اليونانية إلى أن الجولات السابقة دعمت بالفعل نحو 25 ألف شخص أو أسرة.

لذلك يجب فهم رقم 40 ألفاً كهدف تراكمي للسلسلة كلها، لا باعتباره 40 ألف قرض جديد يمولها البرنامج الثالث وحده. وبالنسبة للسوق، ستكون التفاصيل أهم: عدد القروض الجديدة، متوسط قيمتها، معايير الدخل والعمر، حدود قيمة العقار، والجدول الزمني.

وتوضح الجولة السابقة أهمية الأداة. فقد أعلنت وزارة التماسك الاجتماعي والأسرة في 3 سبتمبر أن أكثر من 14,100 مقترض أتموا عقوداً ضمن «Spiti mou II». وجمع البرنامج بين 50% من التمويل دون فائدة من موارد آلية التعافي و50% تمويلاً مصرفياً.

لكن الائتمان الأرخص لا يخلق مساكن جديدة

الفائدة للمقترض واضحة، أما أثرها على السوق فأكثر تعقيداً. إذا زادت القروض المدعومة القدرة الشرائية بوتيرة أسرع من عرض المساكن، فقد ينتقل جزء من الدعم إلى الأسعار، خصوصاً في الشرائح المنخفضة والمتوسطة التي يتنافس عليها مشترو المسكن الأول.

وتقر الاستراتيجية الوطنية للإسكان في اليونان بأن القدرة على تحمل التكاليف ليست مسألة تمويل فقط، بل تشمل العرض، والمساكن الشاغرة، والأصول العامة، والإيجارات، والإنتاج السكني الجديد.

زيادة ضريبية بخمسة أضعاف على مواطني الدول الثالثة

الإجراء الثاني أكثر تقييداً. ووفق تفاصيل الحزمة المنشورة بعد خطاب سالونيك، ستزيد ضريبة نقل الملكية عند شراء المساكن من قبل مواطني دول خارج الاتحاد الأوروبي من 3% إلى 15% اعتباراً من 1 يناير 2027. وقد قُدمت باعتبارها مخصصة للمساكن، وليس للعقارات التجارية أو الأراضي أو الأنواع الأخرى من العقارات، وهدفها الحد من الطلب الخارجي الذي ترى الحكومة أنه يضغط على أسعار السكن.

الفارق كبير. فعند قيمة خاضعة للضريبة تبلغ 500 ألف يورو، تعادل ضريبة 3% نحو 15 ألف يورو، بينما تصل عند 15% إلى 75 ألف يورو. وعلى شراء بقيمة 800 ألف يورو، يبلغ الفرق بين المعدلين 96 ألف يورو قبل رسوم كاتب العدل والتسجيل والمصاريف القانونية وغيرها.

يمكن لهذه الزيادة أن تغير سلوك المشترين في الشرائح التي يعتمد فيها السوق على الطلب من خارج الاتحاد الأوروبي. وقد تؤثر أيضاً في اقتصاديات بعض معاملات التأشيرة الذهبية إذا شمل القانون التنفيذي هذه المشتريات دون استثناء، لكن ذلك لم يُحسم بعد.

نسبة 15% ما زالت سياسة معلنة وليست نظاماً قانونياً مكتملًا

حتى 6 سبتمبر، ينبغي التعامل مع نسبة 15% باعتبارها إعلاناً سياسياً ينتظر التشريع التنفيذي. تاريخ البدء والنطاق العام معروفان، لكن مسائل عملية عديدة لم تُحسم بعد.

سيحتاج القانون إلى تحديد معاملة مزدوجي الجنسية، والمقيمين لفترات طويلة، والشركات التي يملكها مواطنو دول ثالثة، والمعاملات التي بدأت بعقود أولية، وأي أحكام انتقالية. كما يجب توضيح العلاقة مع إعفاءات المسكن الأول ومسارات الإقامة عبر الاستثمار.

السؤال الأهم هو مدى تداخل السياستين في الشريحة نفسها. فإذا خفّضت الضريبة الأعلى المنافسة على المساكن التي يسعى إليها مستفيدو «Spiti mou III»، فقد يعزز الإجراءان بعضهما بعضاً. أما إذا كان الطلب الأجنبي يتركز في مناطق وأسعار مختلفة، فقد يكون الأثر على القدرة المحلية على شراء المسكن الأول محدوداً.

لهذا ستكون قواعد البرنامج، وحدود الأسعار، وتوزيع القروض جغرافياً، والنص النهائي للضريبة أهم من الأرقام الرئيسية وحدها.