საბერძნეთი პირველი საცხოვრებლის მოთხოვნას სუბსიდირებს და ამავე დროს ევროკავშირის გარეთ მყიდველებისთვის შესვლის ფასს ზრდის

საბერძნეთმა საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა ახალი ეკონომიკური პაკეტის ერთ-ერთ მთავარ თემად აქცია, თუმცა ინსტრუმენტების კომბინაცია უჩვეულოა. პრემიერ-მინისტრმა კირიაკოს მიცოტაკისმა გამოაცხადა ახალი €2 მლრდ-იანი „Spiti mou III“, რომელიც პირველი საცხოვრებლის შეძენისთვის სუბსიდირებულ დაფინანსებას გააფართოებს. ამავე დროს მან განაცხადა, რომ ევროკავშირის გარეთ მდებარე ქვეყნების მოქალაქეებისთვის საცხოვრებელი ქონების გადაცემის გადასახადი 2027 წლის 1 იანვრიდან 3%-დან 15%-მდე გაიზრდება.

პირველი ნაბიჯი იმ ოჯახებს უნდა დაეხმაროს, რომლებსაც პირველი სახლის დაფინანსება უჭირთ. მეორე ნაბიჯი დამატებითი გარე მოთხოვნის შემცირებას ისახავს მიზნად. პრაქტიკულად, სახელმწიფო ერთ მყიდველთა ჯგუფს აძლიერებს და მეორის მოთხოვნას ზღუდავს.

პირველი სახლის დაფინანსების ახალი ეტაპი

„Spiti mou III“ ორი წინა პროგრამის გაგრძელებაა. სალონიკის საერთაშორისო გამოფენაზე გამოსვლისას მიცოტაკისმა თქვა, რომ ახალ ეტაპზე €2 მლრდ გამოიყოფა და პროგრამების მთლიანი სამიზნე დაახლოებით 40,000 მხარდაჭერილი პირველი საცხოვრებლის შემთხვევამდე უნდა ავიდეს. ბერძნული მედიის ცნობით, წინა რაუნდებმა უკვე დაახლოებით 25,000 მოქალაქეს ან ოჯახს მისცა მხარდაჭერა.

ამიტომ 40,000 უნდა ჩაითვალოს მთელი პროგრამების სერიის კუმულაციურ მიზნად და არა მხოლოდ მესამე პროგრამით დაფინანსებულ 40,000 ახალ იპოთეკად. ბაზრისთვის გადამწყვეტი იქნება ახალი სესხების რაოდენობა, საშუალო მოცულობა, შემოსავლისა და ასაკის კრიტერიუმები, ქონების ფასის ლიმიტები და გაცემის გრაფიკი.

წინა რაუნდის მასშტაბი აჩვენებს, რატომ არის ეს ინსტრუმენტი მნიშვნელოვანი. სოციალური ერთიანობისა და ოჯახის სამინისტრომ 3 სექტემბერს განაცხადა, რომ „Spiti mou II“-ის ფარგლებში 14,100-ზე მეტმა მსესხებელმა კონტრაქტი დაასრულა. პროგრამა აერთიანებდა 50%-იან უპროცენტო დაფინანსებას აღდგენის ფონდიდან და 50%-იან საბანკო რესურსს.

იაფი კრედიტი ახალ სახლებს არ ქმნის

ინდივიდუალური მსესხებლისთვის სარგებელი აშკარაა, მაგრამ ბაზრის ეფექტი უფრო რთულია. თუ სუბსიდირებული კრედიტი მყიდველუნარიანობას უფრო სწრაფად ზრდის, ვიდრე საცხოვრებლის მიწოდება იზრდება, მხარდაჭერის ნაწილი შეიძლება ფასებში გადავიდეს — განსაკუთრებით დაბალ და საშუალო ფასიან სეგმენტში, სადაც პირველი სახლის მყიდველები კონკურირებენ.

საბერძნეთის ეროვნული საცხოვრებელი სტრატეგიაც აღიარებს, რომ ხელმისაწვდომობა მხოლოდ დაფინანსების საკითხი არ არის. მასში შედის მიწოდება, ცარიელი ბინები, სახელმწიფო ქონება, ქირა და ახალი საცხოვრებლის მშენებლობა.

მესამე ქვეყნების მყიდველებისთვის გადასახადის ხუთმაგი ზრდა

მეორე ნაბიჯი ბევრად უფრო მკაცრია. სალონიკის გამოსვლის შემდეგ გამოქვეყნებული დეტალიზაციის მიხედვით, ევროკავშირის გარეთ ქვეყნების მოქალაქეების მიერ საცხოვრებელი ქონების შეძენაზე გადაცემის გადასახადი 2027 წლის 1 იანვრიდან 3%-დან 15%-მდე უნდა გაიზარდოს. განცხადება საცხოვრებელ ქონებას ეხება და არა კომერციულ ფართებს, მიწის ნაკვეთებს ან სხვა უძრავ ქონებას. მიზნად დასახელებულია გარე მოთხოვნის შეზღუდვა, რომელიც, მთავრობის შეფასებით, საცხოვრებლის ფასებზე ზეწოლას ზრდის.

ცვლილების მასშტაბი დიდია. €500,000 საგადასახადო ღირებულებაზე 3%-იანი გადასახადი €15,000-ია, ხოლო 15%-იანი — €75,000. €800,000-იან შეძენაზე ორ განაკვეთს შორის სხვაობა €96,000-ს აღწევს, ნოტარიუსის, რეესტრის, იურიდიული და სხვა ხარჯების გარეშე.

ასეთი ზრდა შეიძლება მყიდველთა ქცევას შეცვლიდეს იქ, სადაც ევროკავშირის გარეთ მოთხოვნა მნიშვნელოვანია. ის შეიძლება Golden Visa-ს ქონების ტრანზაქციებზეც აისახოს, თუ საბოლოო კანონი ასეთ გარიგებებს გამონაკლისის გარეშე მოიცავს. თუმცა ეს ჯერ საბოლოოდ დადგენილი არ არის.

15% ჯერ მხოლოდ გამოცხადებული პოლიტიკაა

6 სექტემბრის მდგომარეობით, 15%-იანი განაკვეთი უნდა განიხილებოდეს როგორც გამოცხადებული ზომა, რომელსაც ჯერ განმახორციელებელი კანონმდებლობა სჭირდება. დაწყების თარიღი და ზოგადი მიმართულება ცნობილია, მაგრამ პრაქტიკული საკითხები ღია რჩება.

კანონმა უნდა განსაზღვროს ორმაგი მოქალაქეობის, გრძელვადიანი რეზიდენტების, მესამე ქვეყნების მოქალაქეების მიერ კონტროლირებული კომპანიების, წინასწარი ხელშეკრულებებით დაწყებული გარიგებებისა და გარდამავალი წესების სტატუსი. ასევე გასარკვევია პირველი საცხოვრებლის შეღავათებთან და საინვესტიციო რეზიდენტობის გზებთან ურთიერთობა.

ყველაზე მნიშვნელოვანი კითხვა ისაა, რამდენად კვეთს ერთმანეთს ეს ორი პოლიტიკა ერთსა და იმავე ბაზრის სეგმენტში. თუ მაღალი გადასახადი შეამცირებს კონკურენციას იმ ბინებზე, რომლებსაც „Spiti mou III“-ის მონაწილეები ეძებენ, ზომები შეიძლება ერთმანეთს გააძლიეროს. თუ უცხოური მოთხოვნა ძირითადად ძვირ და სხვა გეოგრაფიულ სეგმენტებშია კონცენტრირებული, ადგილობრივი პირველი სახლის ხელმისაწვდომობაზე გავლენა მცირე იქნება.

ამიტომ საბოლოო ეფექტს განსაზღვრავს არა მხოლოდ სათაურის ციფრები, არამედ პროგრამის წესები, ფასის ლიმიტები, სესხების გეოგრაფია და 15%-იანი გადასახადის საბოლოო იურიდიული ტექსტი.