Grecja wspiera popyt na pierwsze mieszkanie, a jednocześnie podnosi koszt zakupu dla nabywców spoza UE

Grecja stawia dostępność mieszkań w centrum najnowszego pakietu gospodarczego, ale zestaw narzędzi jest nietypowy. Premier Kyriakos Mitsotakis zapowiedział nowy program „Spiti mou III” o wartości 2 mld euro, który ma rozszerzyć preferencyjne finansowanie pierwszego mieszkania. Jednocześnie ogłosił podniesienie podatku od przeniesienia własności przy zakupie mieszkań przez obywateli państw spoza Unii Europejskiej z 3% do 15% od 1 stycznia 2027 r.

Pierwsze rozwiązanie ma ułatwić zakup gospodarstwom domowym, które mają problem z finansowaniem pierwszego lokum. Drugie ma ograniczyć dodatkowy popyt zagraniczny. Rząd próbuje więc jednocześnie wzmocnić jedną grupę nabywców i schłodzić inną.

Nowa runda preferencyjnych kredytów

„Spiti mou III” jest następcą dwóch wcześniejszych programów. W wystąpieniu na Międzynarodowych Targach w Salonikach premier powiedział, że na trzecią rundę zostanie przeznaczone 2 mld euro, a łączny cel całej serii to około 40 tys. przypadków zakupu pierwszego mieszkania. Według relacji greckich mediów około 25 tys. osób lub gospodarstw skorzystało już z wcześniejszych rund.

Oznacza to, że liczby 40 tys. nie należy interpretować jako 40 tys. nowych kredytów finansowanych wyłącznie przez nowy budżet. To cel skumulowany. Dla rynku ważniejsze będą liczba nowych pożyczek, ich średnia wartość, kryteria dochodowe, limity wieku i harmonogram — a te szczegóły wymagają jeszcze regulaminu programu.

Skala poprzedniej rundy pokazuje znaczenie instrumentu. Ministerstwo Spójności Społecznej i Rodziny podało 3 września, że w „Spiti mou II” sfinalizowano ponad 14,1 tys. umów. Program łączył 50% nieoprocentowanego finansowania ze środków Funduszu Odbudowy z 50% finansowania bankowego.

Tańszy kredyt nie tworzy jednak mieszkań

Korzyść dla konkretnego kredytobiorcy jest oczywista. Efekt dla całego rynku jest bardziej złożony. Jeżeli subsydiowany kredyt zwiększa siłę nabywczą szybciej niż podaż mieszkań, część wsparcia może zostać skapitalizowana w cenach — szczególnie w segmencie tańszych i średnich lokali, o które konkurują kupujący pierwsze mieszkanie.

Narodowa Strategia Mieszkaniowa Grecji pokazuje, że problem nie sprowadza się do finansowania. Obejmuje także podaż, pustostany, zasób publiczny, rynek najmu i nową produkcję mieszkaniową.

Pięciokrotny wzrost podatku dla obywateli państw trzecich

Drugie rozwiązanie jest znacznie bardziej restrykcyjne. Według szczegółowego zestawienia środków przedstawionego po wystąpieniu w Salonikach podatek od zakupu mieszkań przez obywateli państw spoza UE ma wzrosnąć z 3% do 15% od 1 stycznia 2027 r. Zapowiedź dotyczy mieszkań, a nie lokali komercyjnych, działek czy innych nieruchomości, i ma ograniczyć dodatkowy popyt zagraniczny.

Skala zmiany jest duża. Przy podstawie opodatkowania 500 tys. euro podatek 3% wynosi 15 tys. euro, a przy 15% — 75 tys. euro. Przy zakupie za 800 tys. euro różnica między stawkami wynosi 96 tys. euro, jeszcze przed kosztami notarialnymi, rejestracyjnymi i prawnymi.

Taka zmiana może wpływać na zachowanie kupujących, zwłaszcza w segmentach, w których popyt spoza UE ma duże znaczenie. Może też zmienić ekonomię części zakupów w ramach Golden Visa, jeżeli ustawa wdrażająca obejmie te transakcje bez wyjątku. Na razie nie należy jednak traktować tego jako przesądzone.

15% to zapowiedź, nie pełny reżim prawny

Na 6 września stawka 15% pozostaje zapowiedzianą polityką oczekującą na przepisy wykonawcze. Znane są data rozpoczęcia i ogólny zakres, ale nie odpowiedzi na wszystkie pytania praktyczne.

Ustawa będzie musiała rozstrzygnąć status podwójnego obywatelstwa, rezydentów długoterminowych, spółek kontrolowanych przez obywateli państw trzecich, transakcji rozpoczętych przed 1 stycznia oraz ewentualnych przepisów przejściowych. Do wyjaśnienia pozostaje także relacja z ulgami na pierwsze mieszkanie i programami pobytowymi.

Najważniejsze będzie to, czy oba instrumenty rzeczywiście spotkają się w tym samym segmencie rynku. Jeżeli wyższy podatek ograniczy konkurencję o mieszkania kupowane przez krajowych nabywców pierwszego lokum, polityki mogą się wzajemnie wzmacniać. Jeżeli jednak popyt zagraniczny koncentruje się głównie w droższych lokalizacjach, wpływ na dostępność mieszkań dla gospodarstw domowych korzystających z „Spiti mou III” może być niewielki.

Dlatego o realnym efekcie zdecydują szczegóły: limity wartości nieruchomości, kryteria programu, geografia kredytów oraz ostateczne brzmienie podatku 15%.