У Кипра уже нет одного рынка новостроек — есть четыре все более разных

Одинаковое число сделок может означать совершенно разные рынки

Разбивка Landbank Analytics, опубликованная Cyprus Mail 3 сентября, показывает, насколько обманчивой может быть средняя по острову. В Никосии прошло 1 063 сделки на €232,9 млн. В Лимассоле почти столько же — 1 050 — но их стоимость составила €435 млн.

Это огромная разница в составе рынка. Никосия и Ларнака дают большой объем по более низкой цене входа, тогда как Лимассол и Пафос забирают гораздо большую долю капитала. Предыдущий анализ Estate Briefing о структуре сделок уже показывал, как география и тип объекта двигают средние значения.

Никосия выглядит якорем доступности

В Никосии 894 из 1 063 продаж пришлись на квартиры, медианная цена квартиры — €175 000. Почти девять из десяти сделок были ниже €300 000. Медианная цена нового дома — €285 000.

Это самый массовый профиль на острове. Никосия и лучше других пережила замедление во II квартале: продажи снизились на 25,2% к предыдущему кварталу, меньше, чем в других крупных округах.

Ларнака — главный рынок роста

В Ларнаке продали 883 новых объекта на €187,6 млн, медианная цена квартиры составила €184 000. Продажи во II квартале упали на 44,8%, но медианная цена квартиры все равно выросла на 3%.

Индекс RICS/KPMG добавляет еще один сигнал: стоимость квартир в Ларнаке выросла на 5,59% квартал к кварталу — лучший результат среди округов. Сочетание относительно доступной цены и быстрого роста способно притягивать спрос из более дорогих районов.

Лимассол остается магнитом капитала, но более чувствительным

1 050 сделок в Лимассоле дали 37,9% всей стоимости продаж новостроек на Кипре. Медианная квартира стоила €297 600, дом — €390 000. Но во II квартале продажи упали на 50,9%, а объем в деньгах — на 57,6%.

Премиальный рынок способен создавать огромный денежный объем при небольшом числе сделок, но резко слабеет, когда крупные покупки ставятся на паузу.

Пафос — ценовой выброс по домам

В Пафосе прошло 497 сделок на €258,2 млн. Медианная квартира стоила €302 500, а дом — €570 000; 21,3% домов были проданы дороже €1 млн. В Пейе медиана дома достигла €790 000.

Даже при более слабой активности во II квартале медианная цена дома в Пафосе выросла на 21,9%. Это не означает, что каждый дом подорожал одинаково: состав сделок важен. Но ценовой диапазон очевидно отличается от Никосии и Ларнаки.

Что говорят в соцсетях

Соцсети не являются репрезентативным опросом, но темы повторяются: доступность жилья, растущая доля квартир, роль иностранных покупателей и вопрос, способны ли местные зарплаты поддерживать покупку жилья в Лимассоле и Пафосе. Отдельно обсуждаются ограничения инфраструктуры, воды и земли.

Полезен не отдельный комментарий, а постоянное противоречие: жители хотят экономических выгод от инвестиций, но не хотят полного отрыва цен от местной покупательной способности.

Что смотреть дальше

Главный вопрос — было ли падение во II квартале временным или это настоящее охлаждение дорогих округов. Если Ларнака продолжит быстрее расти в цене, оставаясь дешевле Лимассола и Пафоса, она может окончательно превратиться из «вторичного центра» в устойчивую альтернативу.

Для Кипра анализ по округам должен оставаться базовым подходом. Общая цифра по острову полезна как контекст, но все чаще это самая неинтересная цифра в истории.