Cypr nie ma jednego rynku nowych mieszkań — ma cztery coraz bardziej różne rynki

Taka sama liczba transakcji może oznaczać zupełnie inny rynek

Podział regionalny Landbank Analytics, opisany przez Cyprus Mail 3 września, pokazuje, jak myląca może być średnia dla całej wyspy. W Nikozji sprzedano 1 063 nowe lokale za 232,9 mln euro. Limassol miał prawie taki sam wolumen — 1 050 — ale wartość wyniosła 435 mln euro.

To duża różnica w strukturze. Nikozja i Larnaka generują znaczną część wolumenu przy niższych progach wejścia, podczas gdy Limassol i Pafos pochłaniają większą część kapitału. Wcześniejsza analiza Estate Briefing o miksie transakcji pokazywała, że średnia zmienia się wraz z geografią i typem nieruchomości. Dane H1 potwierdzają to na realnych transakcjach.

Nikozja pozostaje kotwicą dostępności

W Nikozji 894 z 1 063 transakcji dotyczyło mieszkań, a mediana ceny mieszkania wyniosła 175 000 euro. Prawie dziewięć na dziesięć sprzedano poniżej 300 000 euro. Mediana nowego domu wyniosła 285 000 euro.

To najbardziej masowy profil na wyspie. Nikozja lepiej przetrwała też spowolnienie w II kwartale: sprzedaż spadła o 25,2% kw/kw, mniej niż w innych głównych regionach.

Larnaka jest rynkiem wzrostowym do obserwacji

W Larnace sprzedano 883 nowe lokale za 187,6 mln euro, a mediana mieszkania wyniosła 184 000 euro. Sprzedaż w II kwartale spadła o 44,8%, ale mediana ceny mieszkania nadal wzrosła o 3%.

Indeks RICS/KPMG za II kwartał pokazuje dodatkowo wzrost wartości mieszkań w Larnace o 5,59% kw/kw — najszybszy w kraju. Połączenie relatywnie dostępnych cen i szybkiego wzrostu może przyciągać popyt wypychany z droższych rynków.

Limassol nadal przyciąga kapitał, ale jest bardziej wrażliwy

1 050 transakcji w Limassol odpowiadało za 37,9% całej wartości sprzedaży nowych domów na Cyprze. Mediana mieszkania wyniosła 297 600 euro, a domu 390 000 euro. W II kwartale sprzedaż spadła jednak o 50,9%, a wartość transakcji o 57,6%.

Rynek premium może generować ogromną wartość przy mniejszej liczbie transakcji, ale równie szybko słabnie, gdy pauzuje aktywność wysokokwotowa.

Pafos jest wyjątkiem cenowym dla domów

Pafos zanotował 497 transakcji o wartości 258,2 mln euro. Mediana mieszkania wyniosła 302 500 euro, lecz mediana domu sięgnęła 570 000 euro, a 21,3% domów sprzedało się powyżej 1 mln euro. W Peyii mediana domu wyniosła 790 000 euro.

Mimo słabszej aktywności w II kwartale mediana ceny domu w Pafos wzrosła o 21,9%. To nie dowodzi identycznego wzrostu każdej nieruchomości — duże znaczenie ma miks sprzedaży — ale pokazuje zupełnie inny przedział cenowy.

Co mówią ludzie

Dyskusje w mediach społecznościowych nie są reprezentatywnym sondażem, ale powtarzają się podobne tematy: dostępność mieszkań, dominacja apartamentów, udział zagranicznych nabywców i pytanie, czy lokalne płace wystarczają jeszcze na zakup w Limassol i Pafos. Pojawia się też obawa o infrastrukturę, wodę i presję zabudowy.

Znaczenie ma nie pojedynczy komentarz, lecz powtarzalne napięcie: mieszkańcy chcą korzyści z inwestycji, ale nie chcą pełnego oderwania cen od lokalnej siły nabywczej.

Co obserwować dalej

Kluczowe pytanie brzmi, czy spowolnienie w II kwartale było chwilowe, czy oznacza realne chłodzenie drogich regionów. Jeśli Larnaka utrzyma szybszy wzrost wartości przy niższych cenach niż Limassol i Pafos, może z rynku „drugiego wyboru” stać się trwałą alternatywą.

Na Cyprze analiza regionalna powinna być standardem. Średnia dla całej wyspy nadal daje kontekst, ale coraz częściej jest najmniej interesującą liczbą.