Аренда квартиры в Батуми: из $7700 выручки может остаться $4160 до налогов

Квартира у моря не работает как банковский вклад с заранее известным процентом. В новом исследовании homeradar.ge рассмотрены восемь проектных сценариев аренды в Батуми; эти показатели являются модельными и не гарантируют выплаты собственнику. Для рынка в целом Galt & Taggart оценивал доходность в 8,8% в 2024 году и 7,4% в 2025-м. Но рыночный процент нельзя автоматически считать чистой прибылью конкретной квартиры: между бронированием и деньгами владельца стоят простой и расходы.

Рассмотрим исключительно условный расчёт, а не реально работающий объект. Покупка стоит $60 000, ещё $10 000 уходят на ремонт и оснащение. Общие вложения — $70 000. Если сдавать жильё по $55 за занятую ночь и получить 140 оплаченных ночей за год, валовая выручка составит $7700. Предположим, что управляющая компания удержит 20%, то есть $1540; платформенные комиссии, уборка и смена гостей потребуют ещё $800, а коммунальные платежи, обслуживание и мелкий ремонт — $1200. Тогда останется $4160 до налогов и прочих индивидуальных затрат. Это около 5,9% от всего вложенного капитала.

Теперь предположим, что при той же цене удастся продать только 100 ночей. Выручка сократится до $5500, а комиссия управляющего — до $1100. После двух остальных условных категорий расходов останется $2400 до налогов, или примерно 3,4% первоначальных вложений. Реальные переменные затраты тоже зависят от количества бронирований; подробная финансовая модель должна разделять фиксированные и переменные платежи. Главное — результат меняется от загрузки существенно сильнее, чем создаёт впечатление рекламный процент.

Нельзя автоматически применять одну налоговую ставку ко всем квартирам, сдаваемым туристам. Налоговый кодекс Грузии предусматривает специальный режим 5% для соответствующей условиям сдачи жилья в аренду для проживания; туристическое размещение и иные схемы могут классифицироваться по-другому. Нужно отдельно учитывать капитальные ремонты, страхование, кредит, долгий простой и возможные ограничения управления. Перед покупкой важнее запросить фактические отчёты о бронированиях именно выбранной квартиры и договор с управляющим, чем полагаться на средний показатель доходности района.

Методология расчёта доходности HomeRadar