Ferienwohnung in Batumi: Aus 7.700 Dollar Umsatz werden im Beispiel 4.160 Dollar vor Steuern

Eine Ferienwohnung erwirtschaftet nicht automatisch den Prozentsatz, den ein Prospekt nennt. homeradar.ge hat neue Modellvergleiche für acht Projekte in Batumi veröffentlicht. Die Schätzungen sind Szenarien und keine zugesagten Zahlungen. Auch die marktweite Galt-und-Taggart-Kennzahl sank von 8,8 Prozent im Jahr 2024 auf 7,4 Prozent im Jahr 2025. Diese Marktgröße darf nicht mit dem Geld verwechselt werden, das nach Verwaltung, Leerstand und Steuern auf dem Konto eines bestimmten Eigentümers verbleibt.

Ein bewusst vereinfachtes Beispiel macht den Unterschied sichtbar. Ein Apartment kostet 60.000 Dollar und die Vorbereitung mit Einrichtung weitere 10.000 Dollar. Das eingesetzte Kapital beträgt also 70.000 Dollar. Bei 55 Dollar je belegter Nacht und 140 vermieteten Nächten entstehen 7.700 Dollar Bruttoumsatz. Für die Verwaltung ziehen wir beispielhaft 20 Prozent beziehungsweise 1.540 Dollar ab. Weitere 800 Dollar entfallen auf Plattformgebühren, Reinigung und Gästewechsel, 1.200 Dollar auf Versorgungsleistungen, gewöhnliche Wartung und Hauskosten. Vor Steuern bleiben 4.160 Dollar. Gemessen am gesamten Kapitaleinsatz sind das rund 5,9 Prozent.

Fällt die Belegung bei gleichem Übernachtungspreis auf 100 Nächte, sinkt der Bruttoumsatz auf 5.500 Dollar. Die modellierte Verwaltungsgebühr beträgt dann 1.100 Dollar. Nach den beiden übrigen Kostenpositionen bleiben 2.400 Dollar, also rund 3,4 Prozent des eingesetzten Kapitals vor Steuern. In der Realität verändern sich manche Ausgaben mit der Anzahl der Buchungen. Eine sorgfältige Rechnung trennt deshalb variable und feste Ausgaben und berücksichtigt die tatsächlichen Verträge.

Ein pauschaler Steuersatz darf nicht ungeprüft auf jede touristische Vermietung übertragen werden. Das georgische Steuerrecht sieht für bestimmte Wohnraummieten zu Wohnzwecken unter Voraussetzungen eine Behandlung mit fünf Prozent vor; Beherbergungsdienstleistungen können anders einzuordnen sein. Hinzu kommen mögliche größere Reparaturen, Versicherungen, Finanzierung und längere Leerstände. Vor dem Kauf sind echte Kontoauszüge, Abrechnungen des Verwalters und die Kosten des konkreten Apartments wertvoller als eine allgemeine Renditezahl für ein Viertel.

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