Wynajem mieszkania w Batumi: z 7700 dolarów przychodu zostaje 4160 przed podatkiem

Mieszkanie na wynajem nie jest lokatą z ustalonym oprocentowaniem. Nowa analiza homeradar.ge prezentuje osiem projektowych scenariuszy wynajmu w Batumi, ale traktuje wyniki jako modele, a nie gwarancje. Również wskaźnik dla całego rynku opracowany przez Galt & Taggart spadł z 8,8 procent w 2024 roku do 7,4 procent w 2025 roku. Taki wskaźnik nie mówi jeszcze, ile gotówki pozostaje konkretnemu właścicielowi po rachunkach i podatkach.

Posłużmy się celowo uproszczonym przykładem. Kupno lokalu kosztuje 60 tysięcy dolarów, a wykończenie i wyposażenie kolejne 10 tysięcy. Łączny kapitał to 70 tysięcy dolarów. Przy cenie 55 dolarów za zajętą noc oraz 140 sprzedanych nocach roczny przychód wyniesie 7700 dolarów. Odejmijmy prowizję zarządzania w wysokości 20 procent, czyli 1540 dolarów, następnie 800 dolarów opłat platformowych, sprzątania i wymiany gości oraz 1200 dolarów mediów, bieżących napraw i opłat budynkowych. Pozostaje 4160 dolarów przed podatkiem, czyli około 5,9 procent całej zainwestowanej kwoty.

W słabszym wariancie liczba opłaconych noclegów spada do 100. Przy tej samej cenie przychód to tylko 5500 dolarów, a przykładowa prowizja zarządcy 1100 dolarów. Po odjęciu pozostałych dwóch pozycji zostaje 2400 dolarów, czyli około 3,4 procent kapitału przed podatkiem. W rzeczywistym obiekcie część kosztów zależy od liczby gości, dlatego prawidłowy model powinien rozdzielać koszty stałe i zmienne.

Nie należy też zakładać jednakowej stawki podatkowej dla każdej formy wynajmu turystycznego. Przepisy gruzińskie przewidują szczególne pięcioprocentowe opodatkowanie kwalifikowanego wynajmu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, ale usługi zakwaterowania mogą podlegać odmiennym regułom. Osobno trzeba ocenić ubezpieczenie, większe remonty, finansowanie i puste miesiące. Przed zakupem lepiej poprosić o rachunki faktycznych rezerwacji i rozliczenia zarządcy niż traktować średni wynik dzielnicy jako prognozę dla własnego lokalu.

Metodologia rentowności najmu HomeRadar