Иностранные покупатели усиливают позиции на Кипре. Но действительно ли они разгоняют цены?

На Кипре действительно усиливается иностранный спрос, но тезис о том, что «половину рынка скупили иностранцы», слишком грубый. Department of Lands and Surveys фиксирует 5 562 договора, связанных с иностранными покупателями, за январь-август 2026 года при 13 288 договорах всего. Это примерно 42%, а не 50%. И главное: зарегистрированный договор продажи — не то же самое, что завершённый переход права собственности.

Для новостроек и строящихся объектов договор часто регистрируется задолго до окончательного transfer. Поэтому складывать эти показатели или считать их взаимозаменяемыми нельзя. Завершённые переходы к иностранным покупателям остаются ближе к одной пятой рынка. Если речь идёт именно о гражданах стран вне ЕС, доля ещё ниже.

При этом влияние иностранного спроса на цены реально. Central Bank of Cyprus сообщил, что в I квартале 2026 года жильё продолжило дорожать, главным образом из-за сильного спроса со стороны иностранцев и роста строительных расходов. Квартиры прибавили 10,8% год к году. Но иностранный спрос сосредоточен прежде всего в прибрежных районах, новостройках и более дорогом сегменте.

Поэтому утверждать, что именно иностранцы создали проблему доступности жилья по всей стране, данные не позволяют. Пафос может иметь очень высокую долю иностранных покупателей без максимального роста цен, а Фамагуста — высокую иностранную долю при значительно более слабой динамике цен. На доступность также влияют планирование, стоимость строительства, объём долгосрочной аренды и доходы местных семей.

Для инвестора вывод практический: Кипр всё сильнее разделяется на международные прибрежные рынки и более внутреннюю Никосию. Сравнивать стоит конкретный район, тип продукта и ликвидность выхода, а не «иностранный спрос» в целом. Более широкий контекст рынка — в гиде Estate Briefing: https://estatebriefing.com/ru/markets/cyprus.