საბერძნეთი 2026 წელს: უძრავი ქონება, Golden Visa, გადასახადები და ცხოვრება უცხოელი მყიდველისთვის
**უცხოელს საბერძნეთში უძრავი ქონების ყიდვა შეუძლია, ხოლო შესაბამისი ინვესტიცია მესამე ქვეყნის მოქალაქეს ხუთწლიან Golden Visa-ს აძლევს. თუმცა ძველი უნივერსალური €250,000-იანი მოდელი აღარ მოქმედებს: ძირითადი ზღვრები ახლა €400,000 და €800,000-ია, ხოლო €250,000 მხოლოდ სპეციალურ კატეგორიებზე დარჩა.** Enterprise Greece Newsletters
ბაზრის სურათი
უცხოელს საბერძნეთში უძრავი ქონების ყიდვა შეუძლია, ხოლო შესაბამისი ინვესტიცია მესამე ქვეყნის მოქალაქეს ხუთწლიან Golden Visa-ს აძლევს. თუმცა ძველი უნივერსალური €250,000-იანი მოდელი აღარ მოქმედებს: ძირითადი ზღვრები ახლა €400,000 და €800,000-ია, ხოლო €250,000 მხოლოდ სპეციალურ კატეგორიებზე დარჩა. Enterprise Greece Newsletters
განახლებულია: 7 სექტემბერი, 2026
საბერძნეთი მოკლედ
| კითხვა | მოკლე პასუხი |
|---|---|
| შეუძლია უცხოელს უძრავი ქონების ყიდვა? | უმეტეს შემთხვევაში დიახ |
| Golden Visa უძრავი ქონებით | დიახ, მესამე ქვეყნის მოქალაქეებისთვის |
| ძირითადი ზღვარი | €400,000 |
| მაღალი ზღვარი | €800,000 ატიკაში, სალონიკში, მიკონოსზე, სანტორინიზე და დიდ კუნძულებზე |
| სპეციალური ზღვარი | €250,000 შესაბამისი კონვერსიებისა და დაცული შენობებისთვის |
| Golden Visa-ს ვადა | 5 წელი, განახლების შესაძლებლობით |
| მუშაობის უფლება | არა |
| ევროკავშირი / შენგენი | დიახ / დიახ |
| ვალუტა | ევრო |
| ბინების წლიური ზრდა, 2026 Q1 | +5.7% |
| დაახლოებით ხუთწლიანი ზრდა | დაახლოებით +55% |
| საშუალო მთლიანი საიჯარო შემოსავლიანობა | დაახლოებით 4.4% |
| ათენი | დაახლოებით 5.5% მთლიანი |
| ქონების გადაცემის სტანდარტული გადასახადი | 3% + მუნიციპალური დანამატი გადასახადზე |
| იჯარის საშემოსავლო გადასახადი | 15% / 35% / 45% |
| Global Peace Index 2026 | 53-ე ადგილი |
| განსაკუთრებით מתאים | მეორე სახლი · ღირებულების ზრდა · ბინადრობა |
2026 წლის პირველ კვარტალში საბერძნეთში ბინები წინა წელთან შედარებით 5.7%-ით გაძვირდა. ათენში ზრდა 5.2% იყო, სალონიკში კი 6.4%. Bank of Greece
ოფიციალური სერიის მიხედვით, 2021 წლის პირველი კვარტლიდან 2026 წლის პირველ კვარტლამდე ზრდა დაახლოებით 55%-ს აღწევს.
რატომ არ არის საბერძნეთი მხოლოდ დასასვენებელი უძრავი ქონების ბაზარი
ერთი მყიდველი ათენში გრძელვადიანი იჯარისთვის ყიდულობს ბინას.
მეორე კრეტაზე სახლს ეძებს.
მესამეს მეორე ევროპული საცხოვრებელი უნდა.
მესამე ქვეყნის მოქალაქისთვის კი Golden Visa შეიძლება გადაწყვეტილების მნიშვნელოვანი ნაწილი იყოს.
ამიტომ საბერძნეთის ეროვნული საშუალო მაჩვენებლები კონკრეტული ქონების შესახებ ძალიან ცოტას ამბობს.
შეუძლია უცხოელს უძრავი ქონების ყიდვა?
უმეტეს შემთხვევაში დიახ.
ზოგიერთ სასაზღვრო და სტრატეგიულ ტერიტორიაზე დამატებითი შეზღუდვები შეიძლება არსებობდეს, განსაკუთრებით არაევროკავშირის მოქალაქეებისთვის.
შეძენისთვის საჭიროა ბერძნული საგადასახადო ნომერი. გარიგება ნოტარიულად ფორმდება, საკუთრება რეგისტრირდება და უცხოელი მესაკუთრე ქონებას საგადასახადო სისტემაშიც აცხადებს. AADE
როგორ მუშაობს Golden Visa დღეს?
ძირითადი ზღვრებია:
€800,000 ატიკაში, სალონიკის რეგიონულ ერთეულში, მიკონოსზე, სანტორინიზე და 3,100-ზე მეტი მოსახლეობის მქონე კუნძულებზე.
€400,000 სხვა შესაბამის ტერიტორიებზე.
სტანდარტულ გზებზე ინვესტიცია ერთ ქონებას უნდა ეხებოდეს, ხოლო საცხოვრებელი ობიექტის ძირითადი ფართობი, როგორც წესი, მინიმუმ 120 მ² უნდა იყოს. Enterprise Greece Newsletters
ამიტომ მცირე საინვესტიციო ბინა ათენში Golden Visa-ს ავტომატური გზა აღარ არის.
რატომ გვხვდება ისევ €250,000?
იმიტომ, რომ სპეციალური კატეგორიები დარჩა.
ერთ-ერთი მათგანია ქონება, რომლის გამოყენების დანიშნულება კანონიერად საცხოვრებლად იცვლება. მინიმალური შესყიდვის ღირებულება €250,000-ია, საჭიროა ერთი ქონება და 120 მ²-ის მოთხოვნა არ მოქმედებს. National Admin Services Registry
ცალკე სპეციალური რეჟიმი არსებობს შესაბამისი დაცული ან ისტორიული შენობებისთვისაც. Enterprise Greece Newsletters
ამიტომ „Golden Visa €250,000-დან“ შეიძლება სწორი განცხადება იყოს.
მაგრამ ნებისმიერი ჩვეულებრივი €250,000-იანი ბინა ამ კატეგორიაში არ შედის.
რას იძლევა Golden Visa?
ინვესტორის ბინადრობის ნებართვა ხუთი წლით გაიცემა და პირობების შენარჩუნების შემთხვევაში განახლება შეიძლება.
ოფიციალური პროცედურა პირდაპირ ამბობს, რომ ასეთი ბინადრობა შრომის ბაზარზე წვდომის უფლებას არ ქმნის. National Admin Services Registry
შეიძლება Golden Visa-ს ქონების Airbnb-ზე გაქირავება?
ახალი წესები შესაბამისი Golden Visa ობიექტების მოკლევადიან გაქირავებას ზღუდავს. Enterprise Greece Newsletters
ათენის ცენტრში დამატებითი შეზღუდვაც მოქმედებს.
2026 წლის ბოლომდე ათენის 1-ლ, 2-ე და 3-ე მუნიციპალურ რაიონებში Short-Term Stay Property Registry-ში ქონების პირველად რეგისტრაცია დაუშვებელია. E-Nomothesia
2026 წლის 1 ივლისიდან პირველადი რეგისტრაციის ანალოგიური შეზღუდვა მოქმედებს ასევე სალონიკის 1-ელ მუნიციპალურ ერთეულში, სულ მცირე 2026 წლის ბოლომდე.
ამიტომ ახალი ბინის ყიდვა და მისი Airbnb-ზე ავტომატურად გაშვება უსაფრთხო საწყისი დაშვება აღარ არის.
მოქალაქეობა
Golden Visa პირდაპირ მოქალაქეობას არ იძლევა.
ჩვეულებრივი ნატურალიზაციისთვის ძირითად შემთხვევაში საჭიროა განაცხადამდე შვიდი წლის კანონიერი და მუდმივი ცხოვრება, თუმცა ცალკეული კატეგორიებისთვის სხვა პირობები არსებობს. Εθνικό Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών
ქონების შვიდი წელი ფლობა რეალური ცხოვრების მოთხოვნას არ ცვლის.
რა ხდება ფასებთან
2026 წლის პირველ კვარტალში:
- საბერძნეთი: +5.7%
- ახალი ბინები: +6.0%
- ძველი ბინები: +5.5%
- ათენი: +5.2%
- სალონიკი: +6.4%
- სხვა ქალაქები: +5.4%
- სხვა ტერიტორიები: +6.9%. Bank of Greece
ზრდა ჯერ კიდევ დადებითია, მაგრამ წინა წლებთან შედარებით შენელდა.
ათენი
„ათენის საშუალო ფასი“ კონკრეტული გადაწყვეტილებისთვის ზედმეტად უხეში მაჩვენებელია.
ცენტრში მოთხოვნას სამუშაო, უნივერსიტეტები, ტრანსპორტი და ტურიზმი ქმნის.
სამხრეთი და Athens Riviera უკვე უფრო ძვირი, ნაწილობრივ საერთაშორისო ბაზარია.
უფრო იაფ უბნებში საიჯარო პროცენტი შეიძლება უკეთესი იყოს, მაგრამ თავად შენობის მდგომარეობა და ზუსტი მდებარეობა უფრო მნიშვნელოვანი ხდება.
სალონიკი
დიდი ქალაქური და საუნივერსიტეტო ბაზარია.
2026 წლის პირველ კვარტალში ფასების ზრდა ათენზე მაღალი იყო: 6.4% წინააღმდეგ 5.2%-ისა. Bank of Greece
ამავე დროს ქალაქი €800,000-იანი Golden Visa ზონის ნაწილია. Enterprise Greece Newsletters
კუნძულები
მიკონოსი და სანტორინი საერთაშორისო პრემიუმ ბაზრებია.
კრეტა იმდენად დიდია, რომ რამდენიმე ცალკე ქალაქურ და საკურორტო ბაზარს მოიცავს.
პატარა კუნძულებზე სეზონურობა, ტრანსპორტი, მართვის ხარჯები და გადაყიდვის სიღრმე ხშირად ეროვნული ფასების ინდექსზე უფრო მნიშვნელოვანია.
რამდენის მოტანა შეუძლია იჯარას?
გამოკვლეულ ბერძნულ ბაზრებზე საშუალო მთლიანი საიჯარო შემოსავლიანობა დაახლოებით 4.38%-ია.
ათენი: დაახლოებით 5.52%. პატრა: 4.68%. ჰერაკლიონი: 4.25%. სალონიკი: 4.19%. Global Property Guide
ჩვეულებრივი ქალაქური ბინისთვის ფართო ორიენტირია:
დაახლოებით 4–5% მთლიანი წლიური შემოსავალი ხარჯებამდე.
იჯარა კვლავ ძვირდება
2026 წლის მაისში საბერძნეთის CPI-ის იჯარის კომპონენტი წინა წელთან შედარებით 7.7%-ით მაღალი იყო. Global Property Guide
ეს მესაკუთრისთვის პოზიტიურია, მაგრამ საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის პოლიტიკურ პრობლემას აძლიერებს.
იჯარის გადასახადი
უძრავი ქონებიდან მიღებული შემოსავალი პროგრესულად იბეგრება:
- €12,000-მდე: 15%
- €12,001–35,000: 35%
- €35,000-ზე მეტი: 45%. AADE
შეძენის გადასახადი
ქონების გადაცემის ძირითადი გადასახადი დასაბეგრი ღირებულების 3%-ია.
ამ გადასახადს დამატებით მუნიციპალური დანამატიც ემატება. AADE
ცალკე არის ნოტარიუსის, რეგისტრაციის, იურიდიული და ტექნიკური შემოწმების ხარჯები.
წლიური ქონების გადასახადი
საბერძნეთში მოქმედებს ყოველწლიური ENFIA.
ის უცხოელ არარეზიდენტ მესაკუთრეებსაც ეხებათ. AADE
გაყიდვა
ფიზიკური პირის უძრავი ქონების გაყიდვიდან კაპიტალის მოგების გადასახადი 2026 წლის 31 დეკემბრამდე შეჩერებულია. Ministry of Economy
შემდგომი გაყიდვისას მოქმედი რეჟიმი თავიდან შესამოწმებელი იქნება.
უსაფრთხოება
2026 წლის Global Peace Index-ში საბერძნეთი 163 ქვეყნიდან 53-ე ადგილზეა. Global Peace Index
კორუფცია და კანონის უზენაესობა
2025 წლის CPI-ში საბერძნეთს 50/100 და 182 ქვეყნიდან 56-ე ადგილი აქვს. Transparency.org
World Justice Project-ის 2025 წლის ინდექსში ქვეყანა 143-დან 48-ე ადგილზეა. World Justice Project
ქონების უფლება ფორმალურად რეგისტრირდება, თუმცა კონკრეტული ობიექტის იურიდიული და ტექნიკური შემოწმება განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია.
რას აფასებენ მყიდველები ხშირად ნაკლებად
პირველი — მოძველებული ინფორმაცია Golden Visa-ზე.
მეორე — Airbnb-ის შეზღუდვები.
მესამე — ათენის საცხოვრებელი ფონდის დიდი ნაწილის ასაკი.
მეოთხე — პატარა კუნძულებზე დაბალი ლიკვიდობა.
და ბოლოს, ფასები უკვე დაახლოებით 55%-ით გაიზარდა ხუთ წელიწადში.
ვის უხდება საბერძნეთი
ვისაც უძრავი ქონება მხოლოდ ფინანსურ აქტივად არ სჭირდება.
აქ ერთდება:
მეორე სახლი · ევრო · შენგენი · ტურიზმი · შესაბამისი ინვესტიციის შემთხვევაში ბინადრობა
განსაკუთრებით מתאים:
მეორე სახლი · ღირებულების ზრდა · ბინადრობა
საბოლოოდ
საბერძნეთი უკვე აღარ არის კრიზისის შემდეგ დარჩენილი იაფი ბაზარი.
ხუთ წელიწადში ბინები დაახლოებით 55%-ით გაძვირდა, თუმცა წლიური ზრდა ახლა 5.7%-მდე შენელდა. Bank of Greece
Golden Visa დარჩა, მაგრამ ბევრად უფრო შერჩევითი გახდა. იჯარის მოთხოვნა ძლიერია, მოკლევადიანი გაქირავება კი უფრო მკაცრად რეგულირდება.
საბერძნეთის მთავარი უპირატესობა ისაა, რომ ერთი და იგივე უძრავი ქონება შეიძლება ერთდროულად იყოს ევროპული მეორე სახლი, საინვესტიციო აქტივი და შესაბამის შემთხვევებში ბინადრობის საფუძველი.
მონაცემები და წყაროები
Bank of Greece; Ministry of Migration and Asylum; National Registry of Administrative Public Services; AADE; Enterprise Greece; Municipality of Athens; Transparency International; World Justice Project; Institute for Economics & Peace.
მონაცემები შემოწმებულია 2026 წლის 7 სექტემბრის მდგომარეობით.
FAQ
შეუძლია უცხოელს საბერძნეთში უძრავი ქონების ყიდვა?
დიახ. ჩვეულებრივი საცხოვრებელი ქონების უმეტესობა უცხოელებისთვის ხელმისაწვდომია. ზოგიერთ სასაზღვრო და სტრატეგიულ ტერიტორიაზე დამატებითი შეზღუდვები მოქმედებს.
რამდენია Golden Visa-ს ინვესტიციის ზღვარი?
სტანდარტული ზღვარია €800,000 ატიკაში, სალონიკში, მიკონოსზე, სანტორინიზე და დიდ კუნძულებზე, ხოლო სხვა შესაბამის ტერიტორიებზე €400,000. სპეციალურ კატეგორიებზე €250,000 რჩება.
შეიძლება Golden Visa-ს ქონების Airbnb-ზე გაქირავება?
ახალი პროგრამის შესაბამის ქონებაზე მოკლევადიანი გაქირავება შეზღუდულია. დამატებითი პირველადი რეგისტრაციის აკრძალვები მოქმედებს ათენის ნაწილში და 2026 წლის ივლისიდან სალონიკის ცენტრალურ ნაწილშიც.
რამდენის მოტანა შეუძლია იჯარას?
ჩვეულებრივი ქალაქური ბინის ფართო ორიენტირი დაახლოებით 4–5% მთლიანი წლიური შემოსავალია.