Grecja w 2026 roku: nieruchomości, Golden Visa, podatki i życie z perspektywy zagranicznego kupującego

Cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Grecji, a odpowiednio skonstruowana inwestycja nadal może dać obywatelowi państwa trzeciego pięcioletnią Golden Visa. Dawna uniwersalna zasada „mieszkanie od €250 tys.” już jednak nie obowiązuje: podstawowe progi wynoszą obecnie €400 tys. lub €800 tys., a €250 tys. pozostało dla szczególnych kategorii nieruchomości. Enterprise Greece Newsletters ↗

Aktualizacja: 7 września 2026 r.

Grecja w skrócie

W I kwartale 2026 r. ceny mieszkań w całej Grecji były o 5,7% wyższe niż rok wcześniej. W Atenach wzrost wyniósł 5,2%, a w Salonikach 6,4%. Bank of Greece ↗

Złożenie oficjalnych rocznych zmian z pierwszych kwartałów daje około 55% wzrostu między I kwartałem 2021 a I kwartałem 2026.

Dlaczego Grecja nie jest tylko rynkiem wakacyjnym

Można tu kupić mieszkanie pod zwykły najem w Atenach, dom na Krecie, drugi dom nad morzem albo nieruchomość będącą podstawą Golden Visa.

To kilka zupełnie różnych decyzji inwestycyjnych.

Dlatego średnia krajowa ma w Grecji wyjątkowo małą wartość bez informacji o konkretnej lokalizacji.

Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość?

W większości przypadków tak.

Dodatkowe ograniczenia mogą dotyczyć niektórych terenów przygranicznych i strategicznych, szczególnie w przypadku obywateli państw spoza UE.

Do zakupu potrzebny jest grecki numer podatkowy. Transakcja przechodzi przez notariusza, a własność jest rejestrowana. Właściciel zagraniczny musi również deklarować nieruchomość w greckim systemie podatkowym. AADE ↗

Jak dziś działa Golden Visa?

Standardowe progi wynoszą:

€800 000 w Attyce, jednostce regionalnej Saloniki, na Mykonos, Santorini oraz na wyspach z ponad 3 100 mieszkańców.

€400 000 na pozostałych obszarach.

W standardowym wariancie inwestycja dotyczy jednego obiektu, a nieruchomość mieszkalna musi zasadniczo mieć co najmniej 120 m² powierzchni głównej. Enterprise Greece Newsletters ↗

Golden Visa przestała więc być naturalnym dodatkiem do małego mieszkania inwestycyjnego w Atenach.

Skąd nadal bierze się €250 tys.?

Ten próg pozostał dla szczególnych kategorii.

Jedną z nich jest nieruchomość, której legalne przeznaczenie zostaje zmienione na mieszkalne. Minimalna cena nabycia wynosi €250 000, inwestycja musi dotyczyć jednego obiektu, a minimalne 120 m² nie obowiązuje. National Admin Services Registry ↗

Drugą kategorią są kwalifikujące się budynki zabytkowe lub chronione wymagające renowacji. Enterprise Greece Newsletters ↗

Dlatego reklama „Golden Visa od €250 tys.” nie musi być błędna.

Musi jednak dotyczyć właściwego typu nieruchomości.

Co daje Golden Visa?

Pozwolenie inwestora jest ważne przez pięć lat.

Może być odnawiane przy zachowaniu wymaganych warunków.

Oficjalna procedura wyraźnie wskazuje, że taki pobyt nie daje dostępu do rynku pracy. National Admin Services Registry ↗

Czy taki lokal można wynajmować na Airbnb?

W przypadku nieruchomości kupionych w nowych wariantach Golden Visa obowiązują ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego. Enterprise Greece Newsletters ↗

Osobno zaostrzono sytuację w centrum Aten.

Do końca 2026 r. w 1., 2. i 3. dzielnicy miejskiej Aten nie można dokonać pierwszej rejestracji nieruchomości w rejestrze najmu krótkoterminowego. E-Nomothesia ↗

Od 1 lipca 2026 r. analogiczne ograniczenie pierwszej rejestracji obowiązuje także w 1. wspólnocie miejskiej Salonik, co najmniej do końca 2026 r.

Nowy inwestor nie powinien więc zakładać, że każdą kupioną w centrum nieruchomość będzie można automatycznie uruchomić jako Airbnb.

Obywatelstwo

Golden Visa nie daje paszportu.

Zwykła naturalizacja co do zasady wymaga siedmiu lat legalnego i stałego pobytu, przy czym dla niektórych grup przewidziane są inne okresy. Εθνικό Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών ↗

Samo utrzymywanie własności inwestycyjnej przez siedem lat nie zastępuje wymogów rzeczywistego pobytu i integracji.

Co dzieje się z cenami?

W I kwartale 2026 r.:

• Grecja: +5,7%

• nowe mieszkania: +6,0%

• stare mieszkania: +5,5%

• Ateny: +5,2%

• Saloniki: +6,4%

• pozostałe miasta: +5,4%

• pozostałe regiony: +6,9%. Bank of Greece ↗

Tempo wyraźnie spadło z poziomów obserwowanych w 2024 i 2025 r.

Rynek nie spada. Po prostu dojrzewa po kilku bardzo mocnych latach.

Ateny

W Atenach dzielnica jest ważniejsza niż średnia dla całego miasta.

Centrum opiera się na pracy, uczelniach, transporcie i turystyce.

Południowe dzielnice oraz Athens Riviera funkcjonują już w wyższym, częściowo międzynarodowym segmencie.

Tańsze części zachodnie i centralne mogą dać lepszy stosunek czynszu do ceny, ale budynek i mikro-lokalizacja wymagają większej uwagi.

Saloniki

To duży miejski rynek z ogromną populacją studencką.

W I kwartale 2026 r. ceny rosły szybciej niż w Atenach: 6,4% wobec 5,2%. Bank of Greece ↗

Miasto pozostaje naturalnym rynkiem najmu długoterminowego, choć znajduje się w strefie podwyższonego progu Golden Visa €800 tys. Enterprise Greece Newsletters ↗

Wyspy

Mykonos i Santorini to międzynarodowy segment premium.

Kreta jest na tyle duża, że obejmuje kilka niezależnych rynków miejskich i wypoczynkowych.

Na mniejszych wyspach sezon, dojazd zimą, zarządzanie i płynność przy odsprzedaży mogą być ważniejsze niż ogólnokrajowy wzrost cen.

Ile może przynieść najem?

Średnia rentowność brutto w badanej grupie greckich rynków wynosi około 4,38%.

Ateny: około 5,52%. Patras: 4,68%. Heraklion: 4,25%. Saloniki: 4,19%. Global Property Guide ↗

Dla zwykłego miejskiego mieszkania rozsądny szeroki punkt odniesienia to:

około 4–5% brutto rocznie przed kosztami.

Czynsze nadal szybko rosną

W maju 2026 r. składnik czynszowy greckiego CPI był o 7,7% wyższy niż rok wcześniej. Global Property Guide ↗

Dla właściciela jest to korzystne.

Dla polityki mieszkaniowej oznacza większą presję na ograniczanie części najmu krótkoterminowego.

Podatek od najmu

Dochód z nieruchomości jest opodatkowany progresywnie:

• do €12 000: 15%

• €12 001–35 000: 35%

• powyżej €35 000: 45%. AADE ↗

Różnica między rentownością brutto a wynikiem netto może więc być znacząca.

Koszty zakupu

Standardowy podatek od przeniesienia nieruchomości wynosi 3% wartości podatkowej, a od samego podatku pobierana jest dodatkowa opłata samorządowa. AADE ↗

Do tego dochodzą notariusz, rejestracja i obsługa techniczna oraz prawna.

Roczny podatek od nieruchomości

Właściciel płaci ENFIA.

Obowiązek obejmuje również właścicieli będących nierezydentami. AADE ↗

Sprzedaż

Opodatkowanie zysków kapitałowych osoby fizycznej ze sprzedaży nieruchomości pozostaje zawieszone do 31 grudnia 2026 r. Ministry of Economy ↗

Dla sprzedaży po tej dacie zasady trzeba będzie sprawdzić ponownie.

Bezpieczeństwo

Grecja zajmuje 53. miejsce na 163 państwa w Global Peace Index 2026. Global Peace Index ↗

Pozycja poprawiła się o dwa miejsca.

Korupcja i państwo prawa

W CPI 2025 Grecja otrzymała 50/100 i 56. miejsce na 182 państwa. Transparency.org ↗

World Justice Project umieścił Grecję na 48. miejscu na 143 państwa i 29. na 31 w grupie UE/EFTA/Ameryka Północna. World Justice Project ↗

Własność jest normalnie rejestrowana, ale dokładna kontrola prawna i techniczna konkretnego obiektu jest szczególnie ważna.

Co kupujący często niedoszacowują

Najczęstszy problem to stare informacje o Golden Visa.

Drugi to ograniczenia Airbnb.

Trzeci to wiek wielu budynków w Atenach.

Czwarty to płynność nieruchomości na mniejszych wyspach.

I wreszcie: około 55% wzrostu w pięć lat oznacza, że duża część odbicia po kryzysie już się wydarzyła.

Dla kogo Grecja ma najwięcej sensu

Dla osoby, która chce połączyć nieruchomość z życiem w Europie.

Drugi dom · euro · Schengen · turystyka · możliwość pobytu przy odpowiedniej inwestycji

Ateny nadają się do zwykłego miejskiego najmu.

Saloniki oferują duży rynek studencki.

Wyspy i wybrzeże są przede wszystkim historią drugiego domu i stylu życia.

Najlepiej pasuje do:

Drugiego domu · wzrostu wartości · pobytu

Wniosek

Grecja nie jest już tanim rynkiem odbudowującym się po kryzysie.

Ceny mieszkań wzrosły mniej więcej o 55% w pięć lat, choć roczne tempo spadło do 5,7%. Bank of Greece ↗

Golden Visa pozostała, ale stała się znacznie bardziej selektywna. Popyt na najem jest mocny, natomiast państwo coraz aktywniej ogranicza część rynku krótkoterminowego.

Największa przewaga Grecji nie sprowadza się do jednego wskaźnika.

To jeden z niewielu rynków, gdzie ta sama nieruchomość może być jednocześnie europejskim drugim domem, aktywem inwestycyjnym i, przy spełnieniu warunków, podstawą prawa pobytu.

Dane i źródła

Bank of Greece; Ministry of Migration and Asylum; National Registry of Administrative Public Services; AADE; Enterprise Greece; Municipality of Athens; Transparency International; World Justice Project; Institute for Economics & Peace.

Dane sprawdzono na 7 września 2026 r.

FAQ

Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Grecji?

Tak. Większość zwykłych nieruchomości mieszkalnych jest dostępna dla cudzoziemców. Na części terenów przygranicznych obowiązują dodatkowe ograniczenia.

Ile trzeba zainwestować w Golden Visa?

Standardowe progi wynoszą €800 000 w Attyce, Salonikach, na Mykonos, Santorini i większych wyspach oraz €400 000 w pozostałych lokalizacjach. Dla szczególnych kategorii pozostaje €250 000.

Czy nieruchomość Golden Visa można wynajmować przez Airbnb?

Nowe zasady ograniczają najem krótkoterminowy takich nieruchomości. Dodatkowe ograniczenia pierwszej rejestracji obowiązują też w części Aten i od lipca 2026 r. w centrum Salonik.

Ile może przynieść najem?

Dla zwykłego mieszkania miejskiego szeroki orientacyjny poziom to około 4–5% brutto rocznie.