اليونان في 2026: العقارات وGolden Visa والضرائب والحياة للمشتري الأجنبي
يمكن للأجنبي شراء العقارات في اليونان، وما زال الاستثمار العقاري المؤهل قادراً على منح مواطن الدولة الثالثة إقامة **Golden Visa** لمدة خمس سنوات. لكن المسار القديم الذي كان يبدأ عادةً من €**250** ألف لم يعد عاماً: الحدود الأساسية أصبحت €**400** ألف أو €**800** ألف بحسب الموقع، بينما بقي مستوى €**250** ألف لفئات محددة من العقارات**.** Enterprise Greece Newsletters
لمحة عن السوق
يمكن للأجنبي شراء العقارات في اليونان، وما زال الاستثمار العقاري المؤهل قادراً على منح مواطن الدولة الثالثة إقامة Golden Visa لمدة خمس سنوات. لكن المسار القديم الذي كان يبدأ عادةً من €250 ألف لم يعد عاماً: الحدود الأساسية أصبحت €400 ألف أو €800 ألف بحسب الموقع، بينما بقي مستوى €250 ألف لفئات محددة من العقارات. Enterprise Greece Newsletters
آخر تحديث: 7 سبتمبر 2026
اليونان باختصار
| السؤال | الجواب |
|---|---|
| هل يستطيع الأجنبي شراء عقار؟ | غالباً نعم |
| Golden Visa عن طريق العقار | نعم لمواطني الدول الثالثة |
| الحد الأساسي | €400,000 |
| الحد الأعلى | €800,000 في أتيكا وسالونيك وميكونوس وسانتوريني وبعض الجزر الأكبر |
| المسار الخاص | €250,000 لفئات محددة من التحويلات والمباني المحمية |
| مدة Golden Visa | 5 سنوات مع إمكانية التجديد |
| هل تمنح حق العمل؟ | لا |
| الاتحاد الأوروبي / شنغن | نعم / نعم |
| العملة | اليورو |
| نمو أسعار الشقق، Q1 2026 | +5.7% |
| النمو التقريبي في خمس سنوات | نحو +55% |
| متوسط العائد الإجمالي للإيجار | نحو 4.4% |
| أثينا | نحو 5.5% إجمالياً |
| ضريبة نقل العقار الأساسية | 3% إضافة إلى رسم محلي على الضريبة |
| ضريبة دخل الإيجار | 15% / 35% / 45% |
| Global Peace Index 2026 | المرتبة 53 |
| الأنسب لـ | منزل ثانٍ · نمو القيمة · الإقامة |
ارتفعت أسعار الشقق في اليونان بنسبة 5.7% على أساس سنوي في الربع الأول من 2026. وفي أثينا بلغ النمو 5.2%، وفي سالونيك 6.4%. Bank of Greece
وتشير السلسلة الرسمية إلى ارتفاع تراكمي يقارب 55% بين الربع الأول من 2021 والربع الأول من 2026.
لماذا لا تقتصر اليونان على عقارات العطلات
هناك أكثر من سبب لشراء العقار هنا.
شقة للإيجار طويل الأجل في أثينا.
منزل في كريت.
عقار ساحلي للاستخدام الشخصي.
أو استثمار يحقق شروط Golden Visa.
لهذا فإن المتوسط الوطني وحده لا يكفي لفهم السوق.
هل يستطيع الأجنبي شراء عقار؟
في معظم الحالات نعم.
قد توجد قيود إضافية في بعض المناطق الحدودية أو ذات الحساسية الاستراتيجية، خصوصاً لمواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي.
يحتاج المشتري أيضاً إلى رقم ضريبي يوناني، وتتم الصفقة عبر كاتب عدل ثم تسجيل الملكية. ويجب على المالك الأجنبي تسجيل العقار لأغراض الضريبة السنوية. AADE
كيف تعمل Golden Visa الآن؟
الحدان الأساسيان هما:
€800 ألف في أتيكا وسالونيك وميكونوس وسانتوريني والجزر التي يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة.
€400 ألف في المناطق الأخرى المؤهلة.
وفي المسارين العاديين يجب أن يتعلق الاستثمار بعقار واحد، وأن تبلغ المساحة الرئيسية للعقار السكني عادةً 120 م² على الأقل. Enterprise Greece Newsletters
هذا جعل البرنامج مختلفاً جذرياً عن الفترة التي كان فيها شراء شقة استثمارية صغيرة في أثينا يكفي غالباً.
لماذا ما زالت هناك عروض عند €250 ألف؟
لأن بعض الفئات الخاصة ما زالت مؤهلة.
من بينها العقارات التي يتم تحويل استخدامها قانونياً إلى سكن. الحد الأدنى هو €250 ألف، ويجب أن يكون الاستثمار في عقار واحد، بينما لا ينطبق شرط 120 م². National Admin Services Registry
كما توجد فئة خاصة لبعض العقارات التاريخية أو المحمية التي تحتاج إلى الترميم. Enterprise Greece Newsletters
إعلان “Golden Visa من €250 ألف” قد يكون صحيحاً.
لكنه ليس وصفاً لأي شقة عادية بهذا السعر.
ماذا تمنح Golden Visa؟
الإقامة الاستثمارية صالحة لمدة خمس سنوات ويمكن تجديدها عند استمرار استيفاء الشروط.
لكنها لا تمنح حق الدخول إلى سوق العمل. National Admin Services Registry
هل يمكن استخدام العقار في Airbnb؟
تفرض القواعد الجديدة قيوداً على استخدام بعض عقارات Golden Visa في الإيجار القصير. Enterprise Greece Newsletters
كما يوجد قيد مستقل في وسط أثينا.
حتى نهاية 2026، لا يسمح بالتسجيل لأول مرة في سجل الإقامة القصيرة للعقارات الواقعة في الدوائر البلدية الأولى والثانية والثالثة في أثينا. E-Nomothesia
ومن 1 يوليو 2026 يطبق قيد مماثل على التسجيل الأول أيضاً في الدائرة البلدية الأولى في سالونيك، على الأقل حتى نهاية 2026.
لذلك لا ينبغي للمستثمر أن يفترض أن أي شقة جديدة يشتريها في وسط أثينا يمكن تشغيلها تلقائياً على Airbnb.
وهل تؤدي Golden Visa إلى الجنسية؟
ليس مباشرة.
التجنس مسار مستقل، ويتطلب المسار العادي عادةً سبع سنوات من الإقامة القانونية والدائمة قبل تقديم الطلب، مع وجود قواعد مختلفة لبعض الفئات. Εθνικό Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών
ملكية العقار لسبع سنوات ليست بحد ذاتها بديلاً عن الإقامة الفعلية وشروط الاندماج.
ماذا يحدث للأسعار؟
في الربع الأول من 2026:
- اليونان: +5.7%
- المساكن الجديدة: +6.0%
- المساكن القديمة: +5.5%
- أثينا: +5.2%
- سالونيك: +6.4%
- المدن الأخرى: +5.4%
- المناطق الأخرى: +6.9%. Bank of Greece
النمو ما زال إيجابياً، لكنه أصبح أبطأ من 2024 و2025.
أثينا
السؤال الصحيح ليس “كم سعر أثينا؟”، بل “أي جزء من أثينا؟”.
الوسط لديه عمل وجامعات ونقل وسياحة.
الضواحي الجنوبية وAthens Riviera أغلى بكثير وتعتمد أكثر على المشترين الدوليين والمنازل الثانية.
في المناطق الأرخص، يمكن أن يكون العائد على الإيجار أفضل، لكن جودة المبنى والموقع الدقيق تصبح أكثر أهمية.
سالونيك
مدينة كبيرة ذات سوق جامعي قوي وطلب طويل الأجل.
في بداية 2026 نمت الأسعار فيها أسرع من أثينا: 6.4% مقابل 5.2%. Bank of Greece
لكنها تقع أيضاً ضمن منطقة حد Golden Visa البالغ €800 ألف. Enterprise Greece Newsletters
الجزر
لا يوجد سوق واحد يسمى “الجزر اليونانية”.
ميكونوس وسانتوريني سوق فاخر دولي.
كريت تضم عدة مدن وأسواق مستقلة.
وفي الجزر الصغيرة تصبح الموسمية وتكاليف الإدارة والوصول في الشتاء وإمكانية إعادة البيع عوامل حاسمة.
كم يمكن أن يحقق الإيجار؟
بلغ متوسط العائد الإجمالي في الأسواق التي شملتها الدراسة نحو 4.38%.
أثينا: نحو 5.52%. باتراس: 4.68%. هيراكليون: 4.25%. سالونيك: 4.19%. Global Property Guide
بالنسبة إلى شقة حضرية عادية:
نحو 4–5% إجمالياً في السنة قبل المصاريف هو مرجع واسع ومعقول.
الإيجارات ما زالت ترتفع
في مايو 2026 كان مكوّن الإيجارات في مؤشر أسعار المستهلك أعلى بنسبة 7.7% من العام السابق. Global Property Guide
هذا جيد للمالك، لكنه يزيد الضغوط السياسية المتعلقة بتكلفة السكن.
ضريبة الإيجار
دخل العقارات يخضع لشرائح تصاعدية:
- حتى €12,000: 15%
- من €12,001 إلى €35,000: 35%
- فوق €35,000: 45%. AADE
الضريبة عند الشراء
تبلغ ضريبة نقل العقار الأساسية 3% من القيمة الخاضعة للضريبة.
ويضاف رسم بلدي محسوب على مبلغ الضريبة نفسها. AADE
كما توجد تكاليف كاتب العدل والتسجيل والفحص القانوني والفني.
الضريبة السنوية على الملكية
تفرض اليونان ضريبة سنوية تسمى ENFIA.
وتشمل أيضاً الملاك غير المقيمين. AADE
البيع
ضريبة الأرباح الرأسمالية للأفراد على نقل العقارات ما زالت معلقة حتى 31 ديسمبر 2026. Ministry of Economy
بعد ذلك يجب التحقق من النظام الساري من جديد.
الأمان
تحتل اليونان المرتبة 53 من أصل 163 دولة في Global Peace Index لعام 2026. Global Peace Index
الفساد وسيادة القانون
حصلت اليونان على 50 من 100 والمرتبة 56 من أصل 182 دولة في CPI 2025. Transparency.org
وفي Rule of Law Index لعام 2025 جاءت في المرتبة 48 من أصل 143 دولة. World Justice Project
النظام العقاري رسمي ويعتمد على التوثيق والتسجيل، لكن الفحص القانوني والفني الدقيق للعقار يبقى مهماً.
ما الذي يقلل المشترون من أهميته؟
أولاً، المعلومات القديمة عن Golden Visa.
ثانياً، قيود الإيجار القصير.
ثالثاً، قدم جزء كبير من المخزون السكني في أثينا.
رابعاً، ضعف سيولة بعض الجزر الصغيرة.
وأخيراً، أن السوق ارتفع بالفعل بنحو 55% خلال خمس سنوات.
لمن تناسب اليونان؟
لمن يريد أن يكون العقار أكثر من مجرد استثمار مالي.
هناك مزيج واضح من:
منزل ثانٍ · اليورو · شنغن · السياحة · إمكانية الإقامة عند استيفاء شروط الاستثمار
الأنسب لـ: منزل ثانٍ · نمو القيمة · الإقامة
الخلاصة
لم تعد اليونان سوقاً رخيصة في مرحلة ما بعد الأزمة.
ارتفعت أسعار الشقق بنحو 55% في خمس سنوات، بينما تباطأ النمو السنوي إلى 5.7%. Bank of Greece
Golden Visa ما زالت قائمة، لكنها أصبحت أكثر انتقائية. سوق الإيجار قوي، بينما تتشدد الدولة في تنظيم الإيجارات القصيرة.
قوة اليونان الحقيقية هي أن العقار نفسه يمكن أن يكون منزلاً أوروبياً ثانياً، وأصلاً استثمارياً، وفي الحالات المؤهلة أساساً للإقامة.
البيانات والمصادر
Bank of Greece؛ Ministry of Migration and Asylum؛ National Registry of Administrative Public Services؛ AADE؛ Enterprise Greece؛ Municipality of Athens؛ Transparency International؛ World Justice Project؛ Institute for Economics & Peace.
تمت مراجعة البيانات حتى 7 سبتمبر 2026.
FAQ
هل يستطيع الأجنبي شراء عقار في اليونان؟
نعم. يمكن للأجانب شراء معظم العقارات السكنية العادية، مع قيود إضافية في بعض المناطق الحدودية والاستراتيجية.
كم تبلغ عتبة Golden Visa؟
الحد الأساسي هو €800 ألف في أتيكا وسالونيك وميكونوس وسانتوريني وبعض الجزر الكبيرة، و\\€400 ألف\\ في المناطق الأخرى. وتبقى €250 ألف لفئات عقارية خاصة.
هل يمكن استخدام عقار Golden Visa على Airbnb؟
توجد قيود على الإيجار القصير للعقارات التي تدخل تحت القواعد الجديدة للبرنامج، إضافة إلى قيود تسجيل جديدة في أجزاء من أثينا وسالونيك.
كم يمكن أن يحقق الإيجار؟
المرجع العام للشقة الحضرية هو نحو 4–5% إجمالياً سنوياً.