رومانيا في 2026: العقارات والأسعار والضرائب والحياة للمشتري الأجنبي
يمكن للأجنبي في العادة شراء شقة في رومانيا. البلد عضو في الاتحاد الأوروبي وشنغن بالكامل، بينما ما زالت أسعار السكن ترتفع بوتيرة معتدلة مقارنة ببعض الأسواق المجاورة. شراء العقار لا يمنح الإقامة، لكن السوق يجمع بين أسعار أوروبية لا تزال معقولة نسبياً وعوائد إيجار تدور حول **5**–**6**% وعدة مدن كبيرة لها طلب محلي مستقل**.**
لمحة عن السوق
يمكن للأجنبي في العادة شراء شقة في رومانيا. البلد عضو في الاتحاد الأوروبي وشنغن بالكامل، بينما ما زالت أسعار السكن ترتفع بوتيرة معتدلة مقارنة ببعض الأسواق المجاورة. شراء العقار لا يمنح الإقامة، لكن السوق يجمع بين أسعار أوروبية لا تزال معقولة نسبياً وعوائد إيجار تدور حول 5–6% وعدة مدن كبيرة لها طلب محلي مستقل.
آخر تحديث: 7 سبتمبر 2026
رومانيا باختصار
| السؤال | الجواب |
|---|---|
| هل يستطيع الأجنبي شراء شقة؟ | غالباً نعم |
| القيد الرئيسي | ملكية الأراضي لبعض مواطني الدول الثالثة |
| هل العقار يمنح الإقامة؟ | لا |
| الاتحاد الأوروبي | نعم |
| شنغن | عضوية كاملة منذ 1 يناير 2025 |
| العملة | الليو الروماني RON، وليس اليورو |
| نمو الأسعار السنوي، الربع الأول 2026 | +7.8% |
| النمو الرسمي خلال نحو خمس سنوات | حوالي +33% |
| متوسط العائد الإجمالي للإيجار | نحو 5.9% |
| ضريبة الإيجار الخاص | 10% بعد خصم معياري قدره 20% |
| Global Peace Index 2026 | المرتبة 45 |
| الأنسب لـ | نمو القيمة · دخل الإيجار · الاتحاد الأوروبي / شنغن |
تشير السلسلة الرسمية لـEurostat إلى نمو تراكمي يقارب 32.8% بين الربع الأول من 2021 والربع الأول من 2026.
النمو كان أكثر هدوءاً من بولندا أو بلغاريا، وهو ما قد يكون مريحاً للمشتري الجديد.
لماذا رومانيا؟
رومانيا ليست سوقاً تعتمد على قصة واحدة.
بوخارست سوق عاصمة كبيرة. كلوج نابوكا أصبحت مرتفعة السعر. ياش مدينة جامعية ضخمة. تيميشوارا مركز أعمال وتكنولوجيا. براشوف تجمع بين المدينة والجبال والسياحة. كونستانتسا تضيف البحر الأسود.
والبلد عضو كامل في شنغن منذ 2025.
لكنه لا يستخدم اليورو حتى الآن.
هذه التركيبة تجعل رومانيا سوقاً داخل الاتحاد الأوروبي وشنغن، ولكن خارج منطقة اليورو.
هل يستطيع الأجنبي شراء شقة؟
نعم في معظم الحالات.
بالنسبة إلى مواطني الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية، القواعد قريبة جداً من تلك المطبقة على المواطنين الرومانيين.
الأرض هي النقطة الأكثر حساسية بالنسبة إلى مواطن الدولة الثالثة.
لذلك لا ينبغي التعامل مع شراء شقة داخل مبنى وشراء منزل مستقل مع أرض بالطريقة القانونية نفسها.
هل شراء العقار يمنح الإقامة؟
لا.
لا يوجد برنامج إقامة روماني يقوم على شراء شقة بقيمة معينة.
مواطن الدولة الثالثة يحتاج إلى أساس قانوني مستقل، مثل العمل أو النشاط التجاري أو الدراسة أو الأسرة.
امتلاك العقار قد يساعد في إثبات السكن.
لكنه لا يصنع حق الإقامة.
الإقامة من دون تصريح
بالنسبة إلى الجنسيات المعفاة من التأشيرة، تطبق قاعدة شنغن:
90 يوماً خلال أي فترة من 180 يوماً.
الإقامة طويلة الأجل
المسار المعتاد لمواطن الدولة الثالثة يحتاج إلى خمس سنوات من الإقامة القانونية والمتواصلة.
كما يجب استيفاء شروط تتعلق بالدخل والسكن والتأمين الصحي ومدة الغياب.
الجنسية
العقار لا يمنح الجنسية مباشرة.
المسار العادي للتجنس يتطلب عادةً وضع إقامة دائمة أو طويلة الأجل وثماني سنوات على الأقل من الإقامة القانونية في رومانيا، إلى جانب شروط تتعلق باللغة والثقافة والوضع القانوني ومصادر الدخل.
ماذا يحدث للأسعار؟
في الربع الأول من 2026 ارتفعت أسعار السكن 7.8% سنوياً و3.2% مقارنة بالربع السابق.
وعلى مدى خمس سنوات ارتفع المؤشر الرسمي بنحو الثلث.
لكن الفرق بين المدن كبير.
كم يبلغ سعر المتر؟
في ربيع 2026 تجاوز متوسط السعر المطلوب للشقق في رومانيا €2,000 للمتر المربع القابل للاستخدام.
في العقارات الجديدة تقريباً:
- بوخارست: €2,541/م²
- كلوج نابوكا: أكثر من €3,400/م²
- براشوف: نحو €2,723/م²
- تيميشوارا: نحو €2,189/م²
- كونستانتسا: نحو €2,096/م²
- ياش: نحو €2,042/م²
هذه أسعار عرض وليست أسعار معاملات رسمية.
بوخارست
هي أعمق أسواق البلاد.
الطلب يأتي من الوظائف والإدارة والشركات والجامعات والسكان الدائمين.
ارتفعت أسعار المشروعات الجديدة بسرعة، لكن المشتري أصبح أكثر حساسية للسعر خلال 2026.
وهذا يخلق مجالاً أكبر للاختيار والتفاوض.
كلوج نابوكا
كلوج هي رومانيا مرتفعة السعر.
الجامعات وقطاع التكنولوجيا ومحدودية العرض تدعم الأسعار.
لكن سعر الدخول المرتفع يخفض عائد الإيجار.
براشوف
تجمع بين الحياة الحضرية والسياحة والجبال.
وتصلح كمكان للعيش أو كمنزل ثانٍ، لكن أسعارها ارتفعت بقوة.
تيميشوارا وياش
كلاهما يوفر اقتصاداً محلياً حقيقياً وسوق إيجار لا يعتمد على السياحة وحدها.
وهما خياران أكثر منطقية لمن لا يريد دفع أسعار بوخارست أو كلوج.
كونستانتسا
مدينة كبيرة على البحر الأسود.
ليست منتجعاً موسمياً فقط، لكن القرب من الساحل يجعل الإيجار القصير والموسمية أكثر أهمية.
كم يمكن أن يحقق الإيجار؟
المرجع الواسع في 2026 هو نحو 5–6% إجمالياً في السنة.
بوخارست وكونستانتسا قد تظهران أرقاماً أعلى، بينما يكون العائد في كلوج أقل بسبب ارتفاع أسعار الشراء.
كم يمكن أن يحقق الإيجار في السنة؟ بالنسبة إلى شقة حضرية عادية، يمكن استخدام 5–6% قبل مصاريف المالك كمرجع عام.
ضريبة الإيجار
تسمح القواعد بخصم معياري قدره 20% من دخل الإيجار.
تُطبق ضريبة دخل بنسبة 10% على الـ80% المتبقية.
في حالة بسيطة، يساوي ذلك ضريبة تقارب 8% من الإيجار الإجمالي.
العقارات الجديدة وضريبة القيمة المضافة
منذ 1 أغسطس 2025 ارتفع معدل VAT القياسي إلى 21%.
توجد بعض القواعد الانتقالية للصفقات التي بدأت في ظل النظام السابق، لكن المشتري الجديد في 2026 يجب أن يفترض أن الصفقة العادية في مشروع جديد تقع ضمن بيئة 21% VAT.
ماذا يحدث للضريبة عند البيع؟
عند بيع الفرد عقاراً من ممتلكاته الشخصية، تبلغ الضريبة 3% من المبلغ الخاضع للضريبة. ويُحسب هذا المبلغ على أساس قيمة الصفقة بعد خصم 450,000 RON، لذلك لا ينبغي تطبيق نسبة 3% مباشرةً على كامل سعر البيع.
عادةً ما يحسب كاتب العدل الضريبة ويقتطعها عند إتمام الصفقة.
ضريبة الملكية السنوية
هي ضريبة محلية تعتمد على البلدية والقيمة الضريبية.
في بوخارست بقي المعدل الأساسي للمباني السكنية للأفراد عند 0.1% من القيمة الضريبية في 2026.
الأمان
تحتل رومانيا المرتبة 45 من أصل 163 دولة في Global Peace Index لعام 2026.
النتيجة جيدة نسبياً.
الفساد والمؤسسات
حصلت رومانيا على 45 من 100 والمرتبة 70 من أصل 182 دولة في Corruption Perceptions Index لعام 2025.
وفي Rule of Law Index احتلت المرتبة 44 من أصل 143 دولة.
حقوق الملكية والسجل العقاري ونظام كاتب العدل تعمل، لكن البيئة المؤسسية أضعف من بولندا وعدد كبير من دول أوروبا الغربية.
البيروقراطية
احتلت رومانيا المرتبة 72 عالمياً في UN E-Government Development Index لعام 2024.
شراء العقار يتبع مساراً تقليدياً نسبياً: سجل الأراضي، الكادستر، وثائق، كاتب عدل وتسجيل.
ما الذي يقلل المشترون من أهميته؟
أولاً، الفرق الكبير بين المدن.
ثانياً، أن كلوج لم تعد سوقاً رخيصة.
ثالثاً، أن قواعد الأرض قد تكون أصعب من شراء شقة.
رابعاً، أن معلومات VAT القديمة قد تغير الحساب بالكامل.
وأخيراً، أن امتلاك الشقة لا يمنح الإقامة الدائمة.
لمن تناسب رومانيا؟
لمن يريد عقاراً داخل الاتحاد الأوروبي وشنغن بأسعار أدنى من عدد من الأسواق الأكثر نضجاً.
للمستثمر الذي يهتم بدخل الإيجار.
ولمن يريد الاختيار بين عدة مدن مستقلة.
الأنسب لـ: نمو القيمة · دخل الإيجار · الاتحاد الأوروبي / شنغن
الخلاصة
تصبح رومانيا أكثر إثارة للاهتمام عندما لا نحاول اختصارها في شعار واحد.
لا توجد Golden Visa مرتبطة بالشقة. لا يوجد يورو بعد. ولا توجد وعود موثوقة بعائد 12%.
هناك بدلاً من ذلك عضوية كاملة في شنغن، اقتصاد كبير داخل الاتحاد الأوروبي، عدة مدن قوية، نحو ثلث نمو رسمي للأسعار في خمس سنوات، وعائد إيجار إجمالي غالباً في حدود 5–6%.
بوخارست وكلوج وبراشوف وتيميشوارا وياش وكونستانتسا أصبحت أسواقاً مختلفة بما يكفي لأن اختيار رومانيا ليس سوى الخطوة الأولى.
البيانات والمصادر
Eurostat؛ Institutul Național de Statistică؛ General Inspectorate for Immigration؛ ANAF؛ المفوضية الأوروبية؛ European e-Justice Portal؛ UN E-Government Survey؛ Transparency International؛ World Justice Project؛ Institute for Economics & Peace؛ Imobiliare.ro؛ Colliers.
FAQ
هل يستطيع الأجنبي شراء شقة في رومانيا؟
نعم. يمكن للأجنبي في العادة شراء شقة، لكن ملكية الأراضي لمواطني بعض الدول الثالثة تخضع لقيود إضافية.
هل شراء العقار يمنح الإقامة؟
لا. شراء الشقة وحده لا يشكل أساساً للإقامة في رومانيا.
كم ارتفعت الأسعار خلال خمس سنوات؟
ارتفع المؤشر الرسمي بنحو 33% بين الربع الأول من 2021 والربع الأول من 2026.
كم يمكن أن يحقق الإيجار؟
المرجع العام للشقة الحضرية هو نحو 5–6% إجمالياً في السنة.