Рынок жилья Румынии расходится по скоростям: Бухарест стабилизируется, Клуж и Яссы тормозят

Замедление румынского рынка жилья всё меньше похоже на общенациональную коррекцию и всё больше — на набор разных городских циклов. По свежему обзору Colliers за первое полугодие 2026 года сделки с квартирами по стране сократились примерно на 9%. Но разброс между крупными городами большой: Бухарест снизился примерно на 2% год к году, Клуж-Напока — на 16%, Яссы — на 11%, тогда как Тимишоара прибавила около 3%.

Это различие важно: национальная цифра теперь может скрывать противоположные локальные условия. Клуж остаётся одним из самых дорогих рынков жилья в стране, поэтому двузначное падение числа сделок скорее говорит о проверке доступности и о более жёстком отборе объектов покупателями, чем о доказанном обвале цен. Бухарест, наоборот, отыграл значительную часть слабого начала года и вошёл во второе полугодие с активностью намного ближе к уровню 2025-го.

Вторая часть истории — будущее предложение. По данным Colliers, чистая площадь жилых проектов, получивших разрешения в Бухаресте за первые пять месяцев 2026 года, была в 3,6 раза выше, чем годом ранее — это самый сильный темп за пять лет. При этом по стране число разрешений на жилые здания в первом полугодии снизилось примерно на 9–10%, а в июне — примерно на 15% год к году. Разрешение ещё не квартира, но такой разрыв означает, что в горизонте двух–пяти лет конкуренция среди новостроек Бухареста может усилиться быстрее, чем в других городах.

При этом сама стройка не выглядит слабой: объём работ в жилом строительстве за первые пять месяцев вырос примерно на 16%. Получается необычная комбинация — покупатели осторожнее, кредит дорогой, но девелоперы столицы продолжают готовить новые проекты. В такой фазе всё больше значения имеют конкретная локация, качество комплекса, энергоэффективность и полная стоимость владения, а не только общий тренд цен по стране.

Особенно важно не смешивать первичный и вторичный рынок. Рост разрешённого pipeline сначала усиливает конкуренцию между новыми проектами; он не означает автоматического снижения цен на старые квартиры по всему Бухаресту. В Клуже, где ограниченное предложение и высокие цены в объявлениях сохраняются годами, снижение объёма сделок может довольно долго сосуществовать с высокими ожиданиями продавцов.

Что говорят в соцсетях

В публичных румынских сообществах о недвижимости, особенно в обсуждениях Клужа, регулярно всплывает вопрос разрыва между ценами в объявлениях и тем уровнем, который покупатели считают оправданным. В свежих ветках люди обсуждали объявления по €3 500–4 000 за м², а продавцы описывали интерес со стороны румын, живущих за границей. Это только индикатор настроений: такие сообщения анекдотичны, участники сами выбирают, писать им или нет, и их нельзя считать репрезентативным опросом или подтверждённой статистикой сделок.

Поэтому вывод не в том, что «рынок Румынии падает». Скорее национальная средняя стала хуже описывать происходящее. Бухарест стабилизирует продажи, но формирует гораздо более крупное будущее предложение; Клуж и Яссы сильнее теряют объём; Тимишоара пока растёт. Покупателю и инвестору всё важнее сравнивать ликвидность и будущий pipeline на уровне города, а не страны целиком.

Более широкий обзор цен, аренды, налогов и различий между Бухарестом, Клужем, Брашовом, Тимишоарой, Яссами и Констанцей есть в гайде Estate Briefing по рынку Румынии.