Rynek mieszkaniowy Rumunii rozjeżdża się na kilka prędkości: Bukareszt stabilniejszy, Kluż i Jassy hamują

Spowolnienie na rumuńskim rynku mieszkaniowym coraz bardziej przypomina zbiór lokalnych historii, a nie jeden ogólnokrajowy trend. Najnowszy raport Colliers za I półrocze 2026 r. pokazuje spadek transakcji mieszkaniowych o około 9% w skali kraju. Różnice pomiędzy miastami są jednak duże: Bukareszt był niżej o około 2% r/r, Kluż-Napoka o 16%, Jassy o 11%, natomiast Timișoara zanotowała wzrost o około 3%.

To ważne, bo ogólnokrajowa liczba transakcji coraz słabiej opisuje realną sytuację kupującego. Kluż pozostaje jednym z najdroższych rynków mieszkaniowych w Rumunii, dlatego dwucyfrowy spadek wolumenu lepiej odczytywać jako test dostępności cenowej i większej selektywności kupujących niż jako dowód załamania cen. Bukareszt odrobił natomiast znaczną część słabego początku roku i wszedł w drugie półrocze z aktywnością znacznie bliższą poziomowi z 2025 r.

Drugi element układanki to podaż. Według Colliers powierzchnia netto mieszkań objętych pozwoleniami w Bukareszcie w pierwszych pięciu miesiącach 2026 r. była 3,6 razy większa niż rok wcześniej — to najszybszy wzrost od pięciu lat. W skali kraju liczba pozwoleń na budynki mieszkalne spadła jednak w I półroczu o około 9–10%, a w samym czerwcu była o około 15% niższa r/r. Pozwolenie nie oznacza gotowego mieszkania, ale taka różnica sugeruje, że w perspektywie dwóch–pięciu lat konkurencja na rynku nowych projektów w Bukareszcie może wzrosnąć szybciej niż w innych miastach.

Sama aktywność budowlana nie jest słaba. W pierwszych pięciu miesiącach roku wolumen robót przy budynkach mieszkalnych zwiększył się o około 16%. Powstaje więc nietypowe napięcie: kupujący są ostrożniejsi, finansowanie pozostaje drogie, a deweloperzy w stolicy jednocześnie przygotowują kolejne projekty. W takim otoczeniu większego znaczenia nabierają mikrolokalizacja, jakość projektu, efektywność energetyczna i całkowity koszt posiadania.

Trzeba też mocniej rozdzielać rynek pierwotny i wtórny. Rosnący pipeline pozwoleń w pierwszej kolejności zwiększa konkurencję między nowymi inwestycjami; nie oznacza automatycznej przeceny starych mieszkań w całym Bukareszcie. W Klużu, gdzie ograniczona podaż i wysokie ceny ofertowe są problemem od lat, spadek liczby transakcji może przez dłuższy czas współistnieć z wysokimi oczekiwaniami sprzedających.

Co mówią ludzie w mediach społecznościowych

W publicznych rumuńskich społecznościach mieszkaniowych, szczególnie w dyskusjach o Klużu, regularnie wraca temat rozbieżności pomiędzy cenami ofertowymi a poziomem, który kupujący uważają za uzasadniony. W ostatnich wątkach pojawiały się pytania o oferty rzędu 3 500–4 000 euro za m², a także relacje sprzedających o zainteresowaniu ze strony Rumunów mieszkających za granicą. To wyłącznie sygnał nastrojów: takie wpisy są anegdotyczne, samoselektywne i nie stanowią reprezentatywnego badania ani danych o potwierdzonych transakcjach.

Wniosek nie brzmi więc „rumuński rynek spada”. Bardziej trafne jest stwierdzenie, że średnia krajowa coraz mniej wystarcza do oceny rynku. Bukareszt stabilizuje sprzedaż, ale szykuje wyraźnie większą przyszłą podaż; Kluż i Jassy tracą więcej wolumenu; Timișoara nadal rośnie. Przy zakupie coraz ważniejsze jest porównanie płynności i przyszłej podaży na poziomie miasta, a nie samej Rumunii.

Szersze dane o cenach, najmie, podatkach i różnicach między Bukaresztem, Klużem, Braszowem, Timișoarą, Jassami i Konstancą znajdują się w przewodniku Estate Briefing po rynku Rumunii.