Инвесторы в Батуми всё чаще сомневаются в рекламном ROI. Рыночные данные дают для этого основания.

Одна из самых устойчивых формул маркетинга недвижимости Батуми — крупная цифра доходности: 10%, 12% или ещё выше для гостиничного апартамента или студии на стадии строительства. В публичных обсуждениях инвесторов всё чаще появляется встречный вопрос: сколько останется после сезонности, простоя, доли управляющей компании и выхода на рынок тысяч похожих объектов?

Самый свежий социальный сигнал шире, чем ROI. 8 сентября пользователь r/tbilisi, планирующий продать квартиру в Батуми и купить в Тбилиси, написал, что цены в интернете выглядят завышенными и попросил подсказать способ найти «реальную» цену покупки. В августовском обсуждении r/Batumi про гостиничный номер уже напрямую разбиралась экономика владельца — включая распределение прибыли 60/40 с управлением. Это анекдоты, а не доказательство обвала рынка.

Но направление институциональных данных объясняет скепсис. Galt & Taggart зафиксировал снижение средней арендной доходности Батуми с 8,8% в 2024 году до 7,4% в 2025-м: цена покупки росла быстрее достижимой аренды. В прогнозе также отмечается большой pipeline проектов, который способен добавлять новое предложение и дальше давить на доходность, если туристический спрос не ускорится.

Свежая выборка объявлений показывает близкую картину, хотя это asking prices, а не зарегистрированные сделки. SafeBuy оценивает медианную gross yield Батуми в сентябре 2026 года примерно в 7,8%. Ключевое слово — gross: после него идут управление, простой, комиссии платформ, service charges, ремонт и налоги.

Поэтому полезно жёстко разделять advertised ROI, market gross yield и property-level net yield. Первое — рекламное обещание или договорная конструкция, второе — рыночный ориентир, третье — фактический результат собственника. Хороший проект может превысить среднее значение, но двузначная цифра требует прозрачного расчёта расходов.

Для сравнения конкретных проектов Батуми HomeRadar можно использовать как project-level инструмент по ADR, occupancy, оценке net rent, ликвидности и факторам застройщика. Estate Briefing не использует цены HomeRadar как источник рыночной статистики — здесь он нужен именно для сравнения объектов после независимой оценки рынка.