Реформа налога на имущество в Грузии может сначала отразиться на вторичном рынке

Парламент Грузии планирует вернуться к системе налога на имущество физических лиц в осеннюю сессию — до ежегодного срока подачи деклараций. Глава парламентского комитета по финансам и бюджету Паата Квизинадзе сообщил BM.GE, что сейчас рассматриваются четыре возможные модели, а окончательный порог и сама конструкция налога пока не согласованы.

В действующей системе семьи с годовым доходом до 40 000 лари освобождены от налога на облагаемое имущество, кроме земли. Текущие разъяснения Revenue Service делят плательщиков по доходным диапазонам и подтверждают стандартные сроки: декларация — до 1 ноября, уплата — до 15 ноября.

Один из наиболее обсуждаемых вариантов — поднять порог как минимум до 100 000 лари. Такой уровень публично предлагают некоторые политики и налоговые специалисты, считая, что установленная более двух десятилетий назад отметка в 40 000 лари уже плохо соответствует нынешним номинальным доходам и стоимости недвижимости.

Для рынка жилья, однако, сам порог — только половина вопроса. Гораздо важнее, изменятся ли ставки, как будет определяться налогооблагаемая стоимость и останется ли система привязанной к доходу семьи или станет в большей степени зависеть от стоимости и структуры собственности.

Сценарий 1: порог повышают, остальная система почти не меняется

Это наименее конфликтный вариант. Если семьи с доходом между 40 000 лари и новым, более высоким порогом перестают платить налог, а ставки и правила оценки в целом сохраняются, ежегодные расходы на владение жильём для этой группы снижаются.

Первым, вероятнее всего, отреагирует вторичный рынок. Для существующего собственника изменение сразу отражается на стоимости владения. Более низкий регулярный платёж уменьшает мотивацию продавать объект только из-за расходов, делает удержание унаследованной или второй квартиры немного проще и улучшает экономику покупки готового жилья для собственного проживания.

Это не означает автоматического скачка цен на вторичке. Для большинства квартир налоговая экономия слишком мала по сравнению со стоимостью покупки, ипотекой и сопутствующими расходами, чтобы сама по себе заметно переоценить объект. Скорее возможен эффект на границе решения: чуть выше готовность держать недвижимость, чуть меньше трения для покупателя и потенциально более устойчивая ликвидность в сегментах, где доминируют местные семьи.

Первичный рынок также получит поддержку, но косвенную. Девелопер уже может менять эффективную стоимость покупки через скидку, рассрочку, первоначальный взнос или отделку. Налоговое послабление улучшает общую экономику владения, но остаётся лишь одним фактором рядом с финансированием и ценой самой квартиры.

Почему Тбилиси может почувствовать реформу сильнее

Тбилиси входит в налоговую дискуссию на фоне очень высокой активности сделок. По данным Galt & Taggart, опубликованным BM.GE, в июле 2026 года в столице продали 4 475 квартир. На вторичном рынке было 2 294 сделки — на 18,8% больше год к году и максимум с 2022 года. На первичном рынке зарегистрировали 2 181 сделку, рост составил 24,4%. Общая стоимость продаж квартир за первые семь месяцев достигла примерно $2,45 млрд — на 27,3% больше год к году.

В продажах девелоперов грузинские покупатели по-прежнему составляют большинство в структуре спроса, которую приводит Galt & Taggart. Поэтому изменение порога дохода семьи напрямую затрагивает значительную часть внутреннего рынка столицы.

Estate Briefing ранее отмечал, что цены предложения новых квартир в Тбилиси во II квартале 2026 года были на 4,9% выше год к году. Это индекс цен предложения Geostat, а не реализованных сделок, но он хорошо показывает проблему фиксированного номинального налогового порога в рынке, где уровень цен меняется.

Батуми: налог передаётся в рынок иначе

Батуми значительно сильнее зависит от иностранного и инвестиционного спроса, поэтому изменение грузинского порога дохода семьи может передаваться в цены и сделки слабее, чем в Тбилиси.

По данным Colliers за июль 2026 года, которые приводит BM.GE, иностранцы обеспечивали 48% сделок в старых и новых проектах, а доля грузинских покупателей составляла около 50%. В новых проектах число зарегистрированных сделок на первичном рынке снизилось на 32,8% год к году, тогда как на вторичном рынке новых проектов выросло на 19,1%.

Это важное различие. Умеренное налоговое послабление, завязанное на доход семьи, вряд ли перекроет более сильные факторы Батуми: иностранный спрос, объём вводимого предложения, экономику аренды и глубину перепродажи отдельных объектов. Для местных собственников эффект будет, но сам по себе он вряд ли станет главным драйвером рынка.

Сценарий 2: реформа меняет сам принцип налогообложения

Гораздо важнее для инвесторов риск того, что государство не ограничится повышением порога. Министерство финансов ранее обсуждало изменение принципа налогообложения так, чтобы он меньше зависел от дохода. Если итоговая модель будет сильнее привязана к стоимости имущества, количеству объектов или другой оценке имущественного положения, распределение выигрыша и нагрузки станет совсем другим.

Тогда владельцы дорогого жилья, второй и третьей квартиры или инвестиционных объектов могут получить более высокие ежегодные расходы, даже если семьи с невысоким и средним доходом получат льготу. Вторичный рынок снова может отреагировать первым — но уже в отрицательную сторону. Более высокая стоимость владения повышает стимул выставлять на продажу пограничные инвестиционные квартиры, особенно там, где арендная доходность уже находится под давлением.

У девелоперов больше возможностей адаптироваться: пересобрать графики платежей, сместить предложение в сторону меньших или более ориентированных на собственного жильца квартир, частично компенсировать восприятие расходов скидками. Поэтому первичный рынок способен отвечать не только количеством сделок, но и изменением продукта и условий продажи.

Что говорят в соцсетях

Комментарии в соцсетях и на форумах — это отдельные мнения, а не репрезентативный опрос. Их можно использовать только как индикатор повторяющихся вопросов и опасений.

В публично индексируемой дискуссии r/Sakartvelo повторяются две реакции. Одни собственники воспринимают ежегодный налог как неприятный сюрприз и считают порог в 40 000 лари слишком низким. Другие пишут, что сама конструкция налога в целом рабочая, а устарел именно порог — его стоит повысить, не ломая всю систему.

Дискуссия показывает и проблему коммуникации: пользователи нередко смешивают два разных понятия — доход семьи, который определяет возникновение обязанности, и рыночную стоимость имущества, от которой рассчитывается сумма налога. Если реформа одновременно изменит и порог, и правила оценки, это различие придётся объяснять особенно ясно.

В результате онлайн-реакция хорошо отражает и политический, и рыночный запрос: семьи хотят порог, который соответствует современным доходам, а владельцы и инвесторы хотят понимать, не будет ли послабление внизу компенсировано более высокими ставками или новой методикой оценки в других сегментах.

Как рынок может отреагировать: четыре сценария

Порог повышается, ставки не меняются: умеренно позитивно для жилья для собственного проживания и внутреннего спроса; вторичная ликвидность может почувствовать эффект первой.

Порог повышается одновременно с ростом ставок: нейтрально для части среднего сегмента, но потенциально негативно для дорогой недвижимости.

Налог сильнее привязывается к стоимости или количеству объектов: потенциально позитивно для семьи с единственным жильём, но дороже для инвестиционных и премиальных портфелей.

Существенное общее снижение налога: всё равно вряд ли станет более мощным фактором цен, чем ипотечные ставки, доходы населения, предложение и миграция.

Что отслеживать дальше

Текст законопроекта и выбранную из четырёх моделей.

Новый порог дохода семьи, если income-test останется.

Изменения минимальных и максимальных ставок.

Методику определения и оспаривания рыночной стоимости.

Отдельные правила для второй и последующих квартир.

Правила для нерезидентов и инвестиционной недвижимости.

Переходный период и дату вступления реформы в силу.

Пока эти параметры не опубликованы, наиболее осторожный вывод выглядит так: простое повышение порога в 40 000 лари скорее даст умеренную поддержку рынку жилья, чем станет самостоятельным драйвером цен. Глубокая перестройка налоговой базы способна оказаться намного важнее — и по-разному повлиять на первичный и вторичный сегменты.

Методология Estate Briefing разделяет подтверждённые изменения политики и сценарный анализ. Поэтому все выводы о реакции рынка в этой статье условны до публикации финальной модели налога.

Материал является рыночным исследованием, а не налоговой, юридической или инвестиционной консультацией. Обязанность по уплате налога зависит от итогового закона и обстоятельств конкретного собственника.