Rumunia w 2026 roku: nieruchomości, ceny, podatki i życie z perspektywy zagranicznego kupującego

Cudzoziemiec może w Rumunii zwykle kupić mieszkanie. Kraj należy do UE i od 2025 r. jest pełnoprawnym członkiem Schengen. Sam zakup nie daje jednak prawa pobytu. Rynek pozostaje interesujący dzięki relatywnie przystępnym cenom, rentowności najmu w okolicach 5–6% i kilku dużym miastom, które mają własny, lokalny popyt.

Aktualizacja: 7 września 2026 r.

Rumunia w skrócie

Oficjalna seria Eurostatu daje około 32,8% wzrostu między I kwartałem 2021 a I kwartałem 2026.

To spokojniejsza ścieżka niż w Polsce czy Bułgarii. Dla nowego kupującego nie musi to być wadą.

Dlaczego Rumunia

Rumunia nie ma jednego prostego argumentu sprzedażowego.

Ma za to kilka samodzielnych rynków.

Bukareszt jest dużą europejską stolicą. Kluż-Napoka stał się jednym z najdroższych miast kraju. Jassy mają ogromną bazę studencką. Timișoara opiera się na biznesie i technologii. Braszów łączy zwykłe życie miejskie z górami i turystyką. Konstanca dodaje Morze Czarne.

Od 2025 r. Rumunia jest też pełnoprawnym członkiem Schengen.

Jednocześnie nadal używa leja, a nie euro.

Daje to ciekawy profil: UE i Schengen, ale jeszcze bez struktury cenowej i walutowej strefy euro.

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie?

Zwykle tak.

Obywatele UE i EOG funkcjonują w systemie bardzo zbliżonym do obywateli rumuńskich.

W przypadku obywatela państwa trzeciego więcej uwagi wymaga ziemia. Bezpośrednie nabycie gruntu może zależeć od obywatelstwa, umów międzynarodowych i zasady wzajemności.

Dlatego mieszkanie w bloku i dom z własną działką nie zawsze są prawnie tym samym typem transakcji.

Standardowy zakup przechodzi przez kontrolę księgi gruntowej i dokumentacji katastralnej, umowę notarialną oraz rejestrację nowego właściciela.

Czy nieruchomość daje pobyt?

Nie.

Rumunia nie ma programu pobytowego, w którym zakup nieruchomości automatycznie otwiera drogę do zezwolenia na pobyt.

Obywatel państwa trzeciego potrzebuje odrębnej podstawy: pracy, działalności gospodarczej, studiów, rodziny albo innego przewidzianego prawem celu.

Własne mieszkanie może ułatwić wykazanie miejsca zamieszkania.

Nie zastępuje podstawy pobytowej.

Pobyt bez zezwolenia

Dla osób korzystających z ruchu bezwizowego obowiązuje standardowa zasada Schengen:

90 dni w każdym okresie 180 dni.

Czas spędzony w Rumunii liczy się razem z pobytem w pozostałej części Schengen.

Pobyt długoterminowy

Dla obywatela państwa trzeciego podstawowym horyzontem jest pięć lat legalnego i ciągłego pobytu.

Trzeba również spełnić dodatkowe wymagania dotyczące dochodu, mieszkania, ubezpieczenia i dopuszczalnych okresów nieobecności.

Obywatele UE zasadniczo również uzyskują prawo stałego pobytu po pięciu latach.

Obywatelstwo

Samo mieszkanie nie daje prawa do rumuńskiego paszportu.

Zwykła naturalizacja wymaga co do zasady statusu długoterminowego lub stałego pobytu oraz przynajmniej ośmiu lat legalnego życia w Rumunii.

Potrzebna jest również znajomość języka rumuńskiego, podstaw kultury i ustroju państwa oraz spełnienie warunków dotyczących źródeł utrzymania i niekaralności.

Co dzieje się z cenami?

W I kwartale 2026 r. ceny mieszkań były o 7,8% wyższe rok do roku.

W ciągu pięciu lat oficjalny indeks urósł mniej więcej o jedną trzecią.

To nie znaczy jednak, że wszystkie miasta zachowywały się podobnie.

Ile kosztuje metr kwadratowy?

Wiosną 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań w kraju przekroczyła €2 000/m² powierzchni użytkowej.

W nowych budynkach:

• Bukareszt: około €2 541/m²

• Kluż-Napoka: ponad €3 400/m²

• Braszów: około €2 723/m²

• Timișoara: około €2 189/m²

• Konstanca: około €2 096/m²

• Jassy: około €2 042/m²

To ceny ofertowe.

Kluż nie jest już tanim rynkiem.

Bukareszt

Największy i najbardziej płynny rynek kraju.

Popyt wspierają administracja, duże firmy, biura, uczelnie i stała populacja.

Ceny nowych mieszkań rosły bardzo szybko, ale kupujący w 2026 r. stali się bardziej wrażliwi na cenę.

To tworzy ciekawszą sytuację niż rynek, w którym każdy lokal sprzedaje się bez negocjacji.

Kluż-Napoka

Kluż jest drogą Rumunią.

Silne uczelnie, sektor technologiczny i ograniczona podaż wspierają ceny, ale jednocześnie obniżają rentowność najmu.

To bardziej rynek długoterminowej wartości niż maksymalnego bieżącego dochodu.

Braszów

Łączy normalne miasto, turystykę i dostęp do gór.

Dzięki temu dobrze działa zarówno jako miejsce do życia, jak i drugi dom.

Ceny jednak zdążyły już mocno wzrosnąć.

Timișoara i Jassy

Oba miasta są interesujące dla kupujących, którzy chcą zejść poniżej poziomu cenowego Bukaresztu czy Klużu.

Timișoara ma silną gospodarkę zachodniej Rumunii.

Jassy są jednym z największych centrów akademickich kraju.

W obu przypadkach rynek najmu ma rzeczywiste lokalne podstawy.

Konstanca

Duże miasto nad Morzem Czarnym.

Nie jest tylko kurortem, dlatego część popytu działa przez cały rok.

Im bliżej rynku typowo nadmorskiego, tym większe znaczenie mają sezonowość i najem krótkoterminowy.

Ile może przynieść najem?

Szeroki punkt odniesienia to około 5–6% brutto rocznie.

W Bukareszcie i Konstancy szacunki bywają wyższe, w drogim Klużu niższe.

Ile może przynieść najem w ciągu roku?

Dla zwykłego mieszkania miejskiego sensowny orientacyjny poziom to około 5–6% przed kosztami właściciela.

Podatek od najmu

Podstawą opodatkowania jest 80% przychodu z najmu po standardowym odliczeniu 20% kosztów.

Na pozostałą kwotę nakładany jest 10% podatek dochodowy.

W prostym przypadku oznacza to około 8% podatku od czynszu brutto, przed ewentualnymi dodatkowymi składkami zdrowotnymi.

Nowe mieszkania i VAT

Od 1 sierpnia 2025 r. standardowy VAT wynosi w Rumunii 21%.

Część wcześniejszych transakcji może jeszcze korzystać z przepisów przejściowych, ale nowy kupujący powinien zakładać, że zwykła transakcja deweloperska odbywa się już w środowisku 21% VAT.

Stare artykuły mówiące o powszechnym 5% lub 9% VAT są w 2026 r. niebezpiecznym punktem odniesienia.

Co dzieje się z podatkiem przy sprzedaży?

Przy sprzedaży nieruchomości z majątku osobistego podatek wynosi 3% podstawy opodatkowania. Podstawę stanowi wartość transakcji pomniejszona o 450 000 RON, dlatego stawki 3% nie należy po prostu mnożyć przez pełną cenę sprzedaży.

Podatek jest zwykle obliczany i pobierany przez notariusza przy zawarciu transakcji.

Roczny podatek od nieruchomości

Podatek ma charakter lokalny.

W Bukareszcie dla zwykłych budynków mieszkalnych osób fizycznych stawka w 2026 r. wynosiła 0,1% wartości podatkowej.

Droższe nieruchomości mogą również podlegać dodatkowemu podatkowi od wartości przekraczającej ustawowy próg.

Bezpieczeństwo

Rumunia zajmuje 45. miejsce na 163 państwa w Global Peace Index 2026.

To przyzwoity wynik.

Dla życia i posiadania nieruchomości kraj jest ogólnie spokojnym rynkiem UE.

Korupcja i instytucje

To jeden ze słabszych punktów.

Rumunia uzyskała 45/100 i 70. miejsce na 182 państwa w Corruption Perceptions Index 2025.

W Rule of Law Index zajęła 44. miejsce na 143 państwa.

System własności, notariusze i księgi gruntowe funkcjonują, ale jakość instytucjonalna pozostaje słabsza niż w Polsce czy większości Europy Zachodniej.

Biurokracja

W UN E-Government Development Index 2024 Rumunia zajmowała 72. miejsce na świecie.

Proces zakupu jest dość tradycyjny: kataster, księgi gruntowe, dokumenty, notariusz i rejestracja.

Nie jest szczególnie prosty, ale jest przewidywalny.

Co kupujący najczęściej pomijają

Pierwsza rzecz to ogromna różnica między miastami.

Druga: Kluż nie jest już tani.

Trzecia: zasady dotyczące ziemi mogą być trudniejsze niż zasady zakupu mieszkania.

Czwarta: stary VAT może kompletnie zepsuć kalkulację nowej inwestycji.

I wreszcie — mieszkanie nie daje prawa stałego pobytu.

Dla kogo Rumunia ma najwięcej sensu

Dla osoby, która chce nieruchomość wewnątrz UE i Schengen, ale nadal szuka niższych cen niż na wielu bardziej dojrzałych rynkach.

Dla inwestora, któremu zależy na dochodzie z najmu.

Dla osoby chcącej wybierać pomiędzy kilkoma samodzielnymi miastami.

Najlepiej pasuje do:

Wzrostu wartości · dochodu z najmu · UE / Schengen

Wniosek

Rumunia jest ciekawsza, gdy przestaje się szukać jednej efektownej przewagi.

Nie ma tu Golden Visa za mieszkanie. Nie ma jeszcze euro. Nie ma wiarygodnego 12% z najmu.

Jest za to pełne Schengen, duża gospodarka UE, kilka mocnych miast, około jednej trzeciej oficjalnego wzrostu cen w pięć lat i przeciętna rentowność brutto na poziomie około 5–6%.

Bukareszt, Kluż, Braszów, Timișoara, Jassy i Konstanca są już na tyle różnymi rynkami, że wybór kraju jest dopiero początkiem.

Dane i źródła

Eurostat; Institutul Național de Statistică; General Inspectorate for Immigration; ANAF; Komisja Europejska; European e-Justice Portal; UN E-Government Survey; Transparency International; World Justice Project; Institute for Economics & Peace; Imobiliare.ro; Colliers.

Dane prawne, migracyjne, podatkowe i rynkowe sprawdzono na 7 września 2026 r.

FAQ

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Rumunii?

Tak. Zwykłe mieszkanie można na ogół kupić bez większych problemów. Więcej ograniczeń dotyczy własności gruntów przez część obywateli państw trzecich.

Czy mieszkanie daje pobyt w Rumunii?

Nie. Sam zakup nieruchomości nie tworzy prawa pobytu.

O ile wzrosły ceny w pięć lat?

Oficjalny indeks wzrósł o około 33% między I kwartałem 2021 a I kwartałem 2026 r.

Ile może przynieść najem?

Szeroki orientacyjny poziom dla mieszkania miejskiego to około 5–6% brutto rocznie.