ბულგარეთი 2026 წელს: უძრავი ქონება, ბინადრობა, ევრო და გადასახადები უცხოელი მყიდველისთვის
**უცხოელს ბულგარეთში ბინის ყიდვა, როგორც წესი, შეუძლია. მესამე ქვეყნის მოქალაქისთვის საკმარისად დიდი უძრავი ქონების ინვესტიცია შეიძლება ბინადრობის საფუძველიც გახდეს. ბულგარეთი 2025 წლიდან სრულად არის შენგენის წევრი, ხოლო 2026 წლის 1 იანვრიდან ევროს იყენებს. 2026 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებელი ქონების ფასები წინა წელთან შედარებით 14.8%-ით გაიზარდა.** Migration and Home Affairs
ბაზრის სურათი
უცხოელს ბულგარეთში ბინის ყიდვა, როგორც წესი, შეუძლია. მესამე ქვეყნის მოქალაქისთვის საკმარისად დიდი უძრავი ქონების ინვესტიცია შეიძლება ბინადრობის საფუძველიც გახდეს. ბულგარეთი 2025 წლიდან სრულად არის შენგენის წევრი, ხოლო 2026 წლის 1 იანვრიდან ევროს იყენებს. 2026 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებელი ქონების ფასები წინა წელთან შედარებით 14.8%-ით გაიზარდა. Migration and Home Affairs
განახლებულია: 7 სექტემბერი, 2026
ბულგარეთი მოკლედ
| კითხვა | მოკლე პასუხი |
|---|---|
| შეუძლია უცხოელს ბინის ყიდვა? | უმეტეს შემთხვევაში დიახ |
| ბინადრობა უძრავი ქონების საფუძველზე | მესამე ქვეყნის მოქალაქისთვის შესაძლებელია მინიმუმ 600,000 BGN-ის, დაახლოებით €306,775-ის ინვესტიციით და დამატებითი პირობებით |
| მოქალაქეობა ინვესტიციით | არა |
| ევროკავშირი | დიახ |
| შენგენი | სრული წევრი 2025 წლის 1 იანვრიდან |
| ვალუტა | ევრო 2026 წლის 1 იანვრიდან |
| ფასების წლიური ზრდა, 2026 Q1 | +14.8% |
| დაახლოებით ხუთწლიანი მოძრაობა | დაახლოებით +87%, მეთოდოლოგიური შენიშვნით |
| იჯარის შემოსავალი | ჩვეულებრივ დაახლოებით 4–5% მთლიანი |
| იჯარის გადასახადი | დასაბეგრი შემოსავლის 10%; რეზიდენტებისთვის ჩვეულებრივ 10% ნორმატიული ხარჯი |
| Global Peace Index 2026 | 26-ე ადგილი |
| განსაკუთრებით מתאים | ღირებულების ზრდა · ევროკავშირი/ევრო · გადასვლა / ბინადრობა |
პირველი კვარტლების გამოქვეყნებული წლიური ცვლილებების გაერთიანება დაახლოებით 87%-იან ზრდას იძლევა, თუმცა პერიოდის დასაწყისში სტატისტიკური მეთოდოლოგია შეიცვალა. ამიტომ ეს მაჩვენებელი ბაზრის მიმართულების კარგი ინდიკატორია, მაგრამ არა სრულიად უწყვეტი ხუთწლიანი ინდექსი. NSI
რატომ გამოიყურება ბულგარეთი დღეს სხვაგვარად
ბულგარეთი წლებია ევროკავშირის წევრია, მაგრამ ადრე არც შენგენის სრული მონაწილე იყო და არც ევროს იყენებდა.
ეს გარდამავალი პერიოდი დასრულდა.
2025 წლის 1 იანვრიდან მოიხსნა შენგენის შიდა სახმელეთო საზღვრებზე დარჩენილი კონტროლი. ერთი წლის შემდეგ ბულგარეთი ევროზონას შეუერთდა ფიქსირებული კურსით €1 = 1.95583 BGN. Migration and Home Affairs
უძრავი ქონების მყიდველისთვის ეს იმას ნიშნავს, რომ ფასი, იპოთეკა, ქირა და მომავალში გაყიდვაც პირდაპირ ევროს ბაზართან შედარებადია.
შეუძლია უცხოელს ბინის ყიდვა?
ჩვეულებრივი ბინის შემთხვევაში უმეტესად დიახ.
მიწის შეძენა უფრო მეტ ყურადღებას მოითხოვს. წესები დამოკიდებულია მოქალაქეობაზე, მიწის კატეგორიაზე და საკუთრების სტრუქტურაზე.
ამიტომ ბინა მრავალბინიან სახლში და კერძო სახლი მიწის ნაკვეთით იურიდიულად ერთი ტიპის გარიგება არ არის.
საკუთრების გადაცემა ნოტარიუსთან ფორმდება, შემდეგ კი აქტი Property Register-ში რეგისტრირდება. Property in Bulgaria
იძლევა უძრავი ქონება ბინადრობას?
შეიძლება, თუ ინვესტიცია საკმარისად დიდია.
მესამე ქვეყნის მოქალაქისთვის კანონში არსებობს უძრავი ქონების საფუძველი მინიმუმ 600,000 BGN-ის, ანუ დაახლოებით €306,775-ის ინვესტიციის შემთხვევაში.
თანხა ბულგარულ ლიცენზირებულ საკრედიტო დაწესებულებაში უნდა გავიდეს. თუ ყიდვა ნაწილობრივ სესხით დაფინანსდა, დარჩენილი ვალი ქონების ღირებულების 25%-ს არ უნდა აღემატებოდეს. Ministry of Foreign Affairs
ეს რეალური მიგრაციული მექანიზმია, მაგრამ მცირე კურორტული ბინის შეძენას არ ეხება.
რას იძლევა ასეთი ბინადრობა
ეს საფუძველი გახანგრძლივებული ბინადრობის ნებართვას უკავშირდება, ჩვეულებრივ ერთ წლამდე ვადით.
საჭიროა საცხოვრებლის, ჯანმრთელობის დაზღვევის, საკმარისი ფინანსური რესურსისა და პირველი განაცხადისას ნასამართლეობის არქონის დამადასტურებელი დოკუმენტებიც. Migration and Home Affairs
ბინადრობა და შრომის ბაზარზე თავისუფალი წვდომა ერთი და იგივე უფლება არ არის.
მოქალაქეობა ინვესტიციით?
არა.
ბულგარეთის პარლამენტმა მოქალაქეობის ინვესტიციით მიღების შესაძლებლობა 2022 წელს გააუქმა. Parliament.bg
უძრავი ქონება შეიძლება ქვეყანაში ხანგრძლივი ცხოვრების ნაწილია, მაგრამ დღეს ყიდვიდან პირდაპირ პასპორტამდე მიმავალი პროგრამა არ არსებობს.
რას ცვლის სრული შენგენი
2025 წლის 1 იანვრიდან ბულგარეთი შენგენის სრულფასოვანი წევრია. Migration and Home Affairs
ეს განსაკუთრებით მოსახერხებელია მათთვის, ვინც ბულგარეთს მეორე სახლად ან ევროპაში ცხოვრების ერთ-ერთ ბაზად იყენებს.
ბულგარეთის ბინადრობა მესამე ქვეყნის მოქალაქეს ევროკავშირის მოქალაქედ არ აქცევს და სხვა წევრ ქვეყანაში შეუზღუდავი დასახლების უფლებას არ აძლევს.
ევრო
ბულგარეთმა ევრო 2026 წლის 1 იანვარს მიიღო. Economy and Finance
ლევი მანამდეც მყარად იყო მიბმული ევროზე, ამიტომ კურსის რისკი მცირე იყო.
ახლა კი შედარება საერთოდ გამარტივდა: ბულგარეთის ქონება იმავე ვალუტაში ფასდება, როგორც საბერძნეთის, კვიპროსის და ევროზონის სხვა ბაზრები.
რა ხდება ფასებთან
ოფიციალური მონაცემები კვლავ ძალიან ძლიერია.
2026 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებელი ქონება 14.8%-ით გაძვირდა წინა წელთან შედარებით. არსებული საცხოვრებლის ფასები 16.3%-ით, ახალი კი 12.5%-ით გაიზარდა. National Statistical Institute
კვარტალურად ბურგასმა +5.9%, სოფიამ +5.8%, ვარნამ +4.0%, პლოვდივმა კი +3.9% აჩვენა. National Statistical Institute
ეს უკვე აღარ არის ბაზარი, რომელსაც ავტომატურად „ძალიან იაფს“ ვუწოდებთ.
დაახლოებით 87% ხუთ წელიწადში?
გამოქვეყნებული პირველი კვარტლების წლიური ცვლილებები ასეთ სურათს იძლევა.
მაჩვენებლები იყო 11.5%, 9.5%, 16.0%, 15.1% და 14.8%. NSI
მთავარი აქ ზუსტი მეასედი კი არაა. ახალი მყიდველი ბაზარზე უკვე ძლიერი ფასების ზრდის შემდეგ შედის.
იპოთეკა კვლავ მხარს უჭერს მოთხოვნას
2026 წლის ივლისში ახალი საცხოვრებელი სესხების საშუალო საპროცენტო განაკვეთი 2.43% იყო. საცხოვრებელი დაკრედიტების საერთო მოცულობა წელიწადში 25.7%-ით გაიზარდა. Bnb
ეს აჩვენებს, რომ ბაზრის მოძრაობას მხოლოდ ზღვისპირა უცხოელი მყიდველი არ განსაზღვრავს.
სოფია, ვარნა თუ ბურგასი
სოფია ქვეყნის ყველაზე ღრმა ბაზარია. აქ მოთხოვნას სამუშაო, უნივერსიტეტები, მუდმივი მოსახლეობა და გრძელვადიანი იჯარა ქმნის.
ვარნა დიდი ქალაქია ზღვისპირა მდებარეობით და მხოლოდ სეზონურ ტურიზმზე არ არის დამოკიდებული.
ბურგასი უფრო ახლოსაა ტურისტულ ბაზართან, მაგრამ თვითონაც სრულფასოვანი ქალაქია. 2026 წლის პირველ კვარტალში დიდ ქალაქებს შორის ყველაზე ძლიერი კვარტალური ზრდაც მან აჩვენა. National Statistical Institute
კურორტული ბაზრები ცალკე გათვლას მოითხოვს: მომსახურების წლიური გადასახადი, სეზონურობა და მეორადი გაყიდვის სიღრმე იქ განსაკუთრებულ მნიშვნელობას იძენს.
რამდენის მოტანა შეუძლია იჯარას
ფართო საბაზრო ორიენტირად დაახლოებით 4–5% მთლიანი შემოსავალი წელიწადში შეიძლება ჩაითვალოს.
სეზონურ კურორტზე შემოსავალი კარგ თვეებში შეიძლება მეტი იყოს, მაგრამ ცარიელი პერიოდებიც უფრო მკვეთრია.
საბოლოო შედეგს მნიშვნელოვნად ცვლის შესყიდვის ფასი, მართვა, შენობის ხარჯები და გადასახადები.
იჯარის გადასახადი
ბულგარეთის რეზიდენტი ფიზიკური პირისთვის განაკვეთი დასაბეგრი საიჯარო შემოსავლის 10%-ია. მიღებული შემოსავალი ჩვეულებრივ 10%-იანი ნორმატიული ხარჯით მცირდება. NRA
უცხოელი მესაკუთრის შემთხვევაში მნიშვნელოვანია საგადასახადო რეზიდენტობაც და შესაბამისი ორმაგი დაბეგვრის შეთანხმება.
შეძენის ხარჯები
ქონების შეძენის ადგილობრივ გადასახადს მუნიციპალიტეტი ადგენს და ის 0.1%-დან 3%-მდეა.
Property Register-ში რეგისტრაციის საფასური 0.1%-ია, ამას ემატება ნოტარიუსის საფასური. Property in Bulgaria
ამიტომ ყველა ქალაქისთვის ერთი უნივერსალური შესყიდვის პროცენტი არ არსებობს.
უსაფრთხოება
2026 წლის Global Peace Index-ში ბულგარეთი 163 ქვეყნიდან 26-ე ადგილზეა და აღმოსავლეთ ევროპისა და ცენტრალური აზიის რეგიონულ ჯგუფში პირველ ადგილს იკავებს. Vision of Humanity
ინდექსი მხოლოდ ქუჩის დანაშაულს არ ზომავს, თუმცა შედეგი მეორე სახლის ან გადასვლის მსურველისთვის მაინც ძლიერია.
კორუფცია და კანონის უზენაესობა
აქ სურათი ნაკლებად დადებითია.
Transparency International-ის 2025 წლის ინდექსში ბულგარეთს 40 ქულა და 182 ქვეყნიდან 84-ე ადგილი აქვს. Transparency.org
World Justice Project-ის 2025 წლის ინდექსში ქვეყანა 143-დან 61-ე ადგილზეა. World Justice Project
ინსტიტუციური სისუსტე რეალურია, თუმცა ეს არ ნიშნავს, რომ უძრავი ქონების უფლების რეგისტრაციის სისტემა არ მუშაობს. ნოტარიული გარიგება და Property Register ჩვეულებრივ ფუნქციონირებს.
ბიუროკრატია
UN E-Government Survey 2024-ში ბულგარეთი 193 ქვეყნიდან 55-ე ადგილზე იყო და Very High EGDI კატეგორიაში შედიოდა. DESA Publications
უძრავი ქონების გარიგება ფორმალურია, მაგრამ პროცედურა სტანდარტული და გასაგებია.
რას აფასებენ მყიდველები ხშირად ნაკლებად
პირველი არის ის, რომ ძლიერი ფასების ზრდის დიდი ნაწილი უკვე მოხდა.
მეორე — კურორტული აპარტამენტის მომსახურების ხარჯები და სეზონურობა.
მესამე — განსხვავება ბინისა და მიწის შეძენის წესებს შორის.
მეოთხე — ბინადრობის ზღვარი: ქონებაზე დაფუძნებული გზა არსებობს, მაგრამ დაახლოებით €307 ათასის ინვესტიციას მოითხოვს.
ვის უხდება ბულგარეთი
მათ, ვისაც უძრავი ქონება სურს ევროკავშირში, შენგენში და ევროზონაში, მაგრამ ბევრ დასავლეთევროპულ ბაზარზე არსებულ ფასებს ჯერ არ ეთანხმება.
მათაც, ვინც ღირებულების შემდგომ ზრდაზე აკეთებს ფსონს.
სოფია უფრო კლასიკური ქალაქური არჩევანია; ვარნა და ბურგასი ზღვის ფაქტორს ამატებს.
განსაკუთრებით מתאים:
ღირებულების ზრდა · ევროკავშირი/ევრო · გადასვლა / ბინადრობა
საბოლოოდ
ბულგარეთმა ორ წელიწადში ორი მნიშვნელოვანი ეტაპი გაიარა: სრული შენგენი და ევრო.
ამავე დროს საცხოვრებელი ქონების ფასები კვლავ ორნიშნა ტემპით იზრდება, ხოლო იპოთეკური დაფინანსება შედარებით იაფია. Migration and Home Affairs
ამიტომ ბულგარეთი უკვე მხოლოდ „იაფი ბინა ზღვასთან“ აღარ არის.
ეს არის ევროზონის და შენგენის უძრავი ქონების ბაზარი, რომელიც ჯერ კიდევ ძვირ ევროპას ეწევა.
Sources
- Economy and Finance
- National Statistical Institute
- Migration and Home Affairs
- European Commission
- Property in Bulgaria
- Property in Bulgaria
- Justice Government BG
- MVR.bg
- Migration and Home Affairs
- Parliament.bg
- Migration and Home Affairs
- National Statistical Institute
- National Statistical Institute
- National Statistical Institute
- Bnb
- Bnb
- Global Property Guide
- NRA
- Property in Bulgaria
- NRA
- Global Peace Index
- Transparency.org
- World Justice Project
- DESA Publications
- NSI
- Ministry of Foreign Affairs
- National Statistical Institute
- NRA
- Vision of Humanity
FAQ
შეუძლია უცხოელს ბულგარეთში ბინის ყიდვა?
დიახ. ჩვეულებრივი ბინის ყიდვა უმეტეს შემთხვევაში შესაძლებელია. მიწასა და მიწის ნაკვეთიან სახლზე დამატებითი შეზღუდვები შეიძლება მოქმედებდეს.
შეიძლება ქონებამ ბინადრობა მისცეს?
დიახ. მესამე ქვეყნის მოქალაქისთვის შესაბამისი გზა დაახლოებით €306,775-ის ინვესტიციიდან არსებობს, დამატებითი პირობებით.
რამდენით გაიზარდა ფასები ხუთ წელიწადში?
გამოქვეყნებული მონაცემები დაახლოებით 87%-იან ზრდაზე მიუთითებს, თუმცა პერიოდის დასაწყისში მეთოდოლოგიური ცვლილება მოხდა.
რამდენის მოტანა შეუძლია იჯარას?
ფართო ბაზრის ორიენტირი დაახლოებით 4–5% მთლიანი წლიური შემოსავალია.