BG · Przewodnik krajowy

Bułgaria w 2026 roku: nieruchomości, pobyt, euro i podatki dla zagranicznego kupującego

Q: O ile wzrosły ceny w ciągu pięciu lat?

Opublikowane dane wskazują na około 87% wzrostu, ale wynik wymaga zastrzeżenia ze względu na zmianę metodologii.

Q: Ile może przynieść najem?

Szeroki orientacyjny poziom to około 4–5% brutto rocznie.

**Cudzoziemiec może w Bułgarii co do zasady kupić mieszkanie. Dla obywatela państwa trzeciego odpowiednio duża inwestycja w nieruchomość może również otworzyć drogę do prawa pobytu. Od 2025 r. Bułgaria jest pełnoprawnym członkiem Schengen, a od 1 stycznia 2026 r. używa euro. W I kwartale 2026 r. ceny mieszkań były o 14,8% wyższe niż rok wcześniej.** Migration and Home Affairs

Obraz rynku

Wzrost 5-letni≈+87%

Wzrost roczny+14.8%

Rentowność najmu≈4–5%

Poziom cenCity-dependent; Sofia and coastal markets differ materially

Cudzoziemiec może w Bułgarii co do zasady kupić mieszkanie. Dla obywatela państwa trzeciego odpowiednio duża inwestycja w nieruchomość może również otworzyć drogę do prawa pobytu. Od 2025 r. Bułgaria jest pełnoprawnym członkiem Schengen, a od 1 stycznia 2026 r. używa euro. W I kwartale 2026 r. ceny mieszkań były o 14,8% wyższe niż rok wcześniej. Migration and Home Affairs

Aktualizacja: 7 września 2026 r.

Bułgaria w skrócie

Pytanie	Odpowiedź
Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie?	Zwykle tak
Pobyt przez nieruchomość	Możliwy dla obywatela państwa trzeciego od 600 000 BGN, czyli ok. €306 775, przy spełnieniu warunków
Obywatelstwo za inwestycję	Nie
UE	Tak
Schengen	Pełne członkostwo od 1 stycznia 2025
Waluta	Euro od 1 stycznia 2026
Wzrost cen r/r, I kw. 2026	+14,8%
Orientacyjna zmiana w ciągu pięciu lat	około +87%, z zastrzeżeniem metodologicznym
Najem	najczęściej około 4–5% brutto
Podatek od najmu	10% dochodu podlegającego opodatkowaniu; dla rezydentów zwykle 10% kosztów ryczałtowych
Global Peace Index 2026	26. miejsce
Najlepiej pasuje do	Wzrostu wartości · UE/euro · relokacji / pobytu

Opublikowane zmiany cen z kolejnych pierwszych kwartałów dają po złożeniu około 87% wzrostu między 2021 a 2026 r. Na początku tego okresu zmieniła się jednak metodologia statystyczna, dlatego wynik należy traktować jako orientację, a nie idealnie ciągły indeks pięcioletni. NSI

Dlaczego Bułgaria wygląda dziś inaczej

Jeszcze niedawno kraj był członkiem UE, ale pozostawał częściowo poza Schengen i zachowywał lewa, choć od dawna powiązanego z euro.

Ten etap się skończył.

1 stycznia 2025 r. zniknęły ostatnie kontrole osób na wewnętrznych granicach lądowych Schengen. Rok później Bułgaria przyjęła euro po kursie €1 = 1,95583 BGN. Migration and Home Affairs

Dla właściciela nieruchomości upraszcza to porównanie cen, finansowania i czynszów z innymi rynkami strefy euro.

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie

W przypadku zwykłego mieszkania zazwyczaj tak.

Więcej uwagi wymaga ziemia. Sytuacja prawna zależy od obywatelstwa kupującego, rodzaju działki i konstrukcji samej transakcji.

Dlatego apartament w budynku wielorodzinnym i dom stojący na własnym gruncie nie powinny być traktowane jako identyczny zakup.

Przeniesienie własności odbywa się przed notariuszem, a akt trafia do rejestru nieruchomości. Property in Bulgaria

Czy nieruchomość może dać pobyt

Tak, ale próg jest wysoki.

Obywatel państwa trzeciego może skorzystać z podstawy związanej z nieruchomością przy inwestycji co najmniej 600 000 BGN, czyli około €306 775.

Środki muszą przejść przez licencjonowaną bułgarską instytucję kredytową. Jeżeli zakup był częściowo finansowany długiem, niespłacona część kredytu nie może przekroczyć 25% wartości. Ministry of Foreign Affairs

Nie jest to więc program dla właściciela niewielkiego wakacyjnego mieszkania.

Co daje taki pobyt

Jest to podstawa do zezwolenia na przedłużony pobyt, co do zasady na okres do roku.

Poza inwestycją wymagane są zwykłe dokumenty migracyjne: miejsce zamieszkania, ubezpieczenie zdrowotne, środki utrzymania oraz przy pierwszym wniosku zaświadczenie o niekaralności. Migration and Home Affairs

Prawo pobytu nie jest automatycznie tym samym co pełny dostęp do rynku pracy.

Obywatelstwo za zakup nieruchomości?

Nie.

Bułgarski parlament zlikwidował możliwość uzyskania obywatelstwa za inwestycje w 2022 r. Parliament.bg

Nieruchomość może być częścią dłuższego pobytu i związku z krajem, ale nie ma obecnie prostego mechanizmu zakupu prowadzącego bezpośrednio do paszportu.

Co zmieniło Schengen

Od 1 stycznia 2025 r. Bułgaria jest pełnoprawną częścią obszaru Schengen. Migration and Home Affairs

Dla właściciela drugiego domu, który często podróżuje pomiędzy Bułgarią a innymi krajami europejskimi, jest to realne ułatwienie.

Bułgarski pobyt nie daje jednak obywatelowi państwa trzeciego prawa do swobodnego osiedlania się w dowolnym kraju UE.

Euro

Bułgaria przyjęła euro 1 stycznia 2026 r. Economy and Finance

Lew już wcześniej był sztywno związany z euro, więc sam rynek walutowy nie przeżył rewolucji. Dla inwestora zniknęła natomiast dodatkowa warstwa: mieszkanie jest teraz wyceniane bezpośrednio w tej samej walucie co nieruchomości w Grecji czy na Cyprze.

Ceny nadal rosną bardzo szybko

W I kwartale 2026 r. bułgarski indeks cen mieszkań wzrósł o 14,8% rok do roku. Ceny mieszkań używanych rosły o 16,3%, a nowych o 12,5%. National Statistical Institute

W ciągu jednego kwartału Burgas zyskał 5,9%, Sofia 5,8%, Warna 4,0%, a Płowdiw 3,9%. National Statistical Institute

To już nie jest rynek, który można automatycznie opisywać jako „bardzo tani”.

Około 87% w pięć lat?

Taki wynik daje złożenie opublikowanych zmian rok do roku dla pierwszych kwartałów.

Wynosiły one 11,5%, 9,5%, 16,0%, 15,1% i 14,8%. NSI

Najważniejszy wniosek nie zależy od drugiego miejsca po przecinku: ceny wzrosły bardzo mocno.

Nowy kupujący wchodzi już po dużej części tego ruchu.

Kredyt nadal wspiera rynek

W lipcu 2026 r. średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wynosiło 2,43%. Portfel kredytów mieszkaniowych był o 25,7% większy niż rok wcześniej. Bnb

To pokazuje, że wzrost nie opiera się wyłącznie na zagranicznych kupujących nad Morzem Czarnym.

Sofia, Warna czy Burgas

Sofia jest największym i najbardziej zróżnicowanym rynkiem. Długoterminowy popyt opiera się na pracy, edukacji i stałej populacji.

Warna łączy duże miasto z morzem i nie jest wyłącznie sezonowym kurortem.

Burgas jest silniej powiązany z rynkiem turystycznym, ale również ma własną całoroczną gospodarkę miejską.

Typowe kurorty, takie jak Słoneczny Brzeg czy Bansko, wymagają innego rachunku. Ważniejsze stają się sezon, opłaty za utrzymanie kompleksu i możliwość późniejszej odsprzedaży.

Ile może przynieść najem

Rozsądny szeroki punkt odniesienia to około 4–5% brutto rocznie.

W kurorcie wynik może być wyższy w dobrym sezonie, ale również bardziej zmienny. W Sofii łatwiej oprzeć się na najmie długoterminowym.

Najważniejsze są nie tylko czynsze, lecz także cena zakupu, pustostany, zarządzanie i koszty budynku.

Podatek od najmu

Dla bułgarskiego rezydenta będącego osobą fizyczną stawka wynosi 10% dochodu podlegającego opodatkowaniu, przy czym uzyskany przychód z najmu jest standardowo pomniejszany o 10% kosztów uznanych ryczałtowo. NRA

Dla właściciela zagranicznego znaczenie ma także rezydencja podatkowa i odpowiednia umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Koszty zakupu

Podatek od odpłatnego nabycia ustala gmina w przedziale 0,1–3%.

Wpis aktu do Property Register kosztuje 0,1%, a dodatkowo dochodzi wynagrodzenie notariusza. Property in Bulgaria

Nie ma więc jednej krajowej liczby, która dokładnie opisuje koszt każdej transakcji.

Bezpieczeństwo

Bułgaria zajmuje 26. miejsce na świecie w Global Peace Index 2026 i pierwsze miejsce w swojej grupie Europy Wschodniej i Azji Centralnej. Vision of Humanity

GPI mierzy więcej niż samą przestępczość, ale dla osoby myślącej o życiu lub drugim domu taki wynik jest mocnym argumentem.

Korupcja i praworządność

Obraz jest słabszy.

Transparency International przyznała Bułgarii 40/100 i 84. miejsce na 182 państwa. Transparency.org

World Justice Project umieścił kraj na 61. miejscu na 143 państwa i bardzo nisko wewnątrz grupy UE/EFTA. World Justice Project

Nie oznacza to, że własności nie da się bezpiecznie zarejestrować. System notarialny i rejestr nieruchomości funkcjonują normalnie. Jest to jednak słabszy element ogólnego profilu kraju.

Biurokracja

W UN E-Government Survey 2024 Bułgaria zajmowała 55. miejsce na 193 państwa i należała do kategorii Very High EGDI. DESA Publications

Transakcja nieruchomościowa pozostaje dość formalna, ale procedura jest zrozumiała i oparta na notariuszu oraz rejestrze.

Co kupujący najczęściej niedoszacowują

Pierwsza rzecz to cena wejścia po kilku latach bardzo szybkiego wzrostu.

Druga to koszty wakacyjnych apartamentów. Niska cena sprzedaży nie zawsze oznacza niski koszt posiadania.

Trzecia to różnica między mieszkaniem a ziemią.

Czwarta to pobyt: istnieje, ale wymaga inwestycji na poziomie około €307 tys.

Dla kogo Bułgaria ma najwięcej sensu

Dla osoby, która chce kupić nieruchomość w UE, Schengen i strefie euro, ale nadal szuka niższych cen niż na wielu rynkach Europy Zachodniej.

Dla kupującego liczącego na wzrost wartości.

Dla osób zainteresowanych Sofią jako zwykłym dużym miastem albo Warną i Burgasem jako połączeniem miasta z wybrzeżem.

Najlepiej pasuje do:

Wzrostu wartości · UE/euro · relokacji / pobytu

Wniosek

Bułgaria w ciągu dwóch lat zamknęła dwa ważne etapy integracji europejskiej: pełne Schengen i wejście do euro.

Jednocześnie ceny mieszkań nadal rosną dwucyfrowo, a lokalne finansowanie pozostaje tanie. Migration and Home Affairs

To już nie jest wyłącznie rynek „taniego apartamentu nad morzem”.

Coraz bardziej przypomina normalny rynek nieruchomości strefy euro, który wciąż dogania droższą część Europy.

Sources

FAQ

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Bułgarii?

Tak. Zwykłe mieszkanie można na ogół kupić bez większych ograniczeń. Grunty i domy z działkami mogą podlegać dodatkowym zasadom.

Czy nieruchomość może dać pobyt?

Tak. Dla obywateli państw trzecich istnieje ścieżka od inwestycji około €306 775, przy spełnieniu dodatkowych warunków.

O ile wzrosły ceny w ciągu pięciu lat?

Opublikowane dane wskazują na około 87% wzrostu, ale wynik wymaga zastrzeżenia ze względu na zmianę metodologii.

Ile może przynieść najem?

Szeroki orientacyjny poziom to około 4–5% brutto rocznie.