Wspólnoty mieszkaniowe mogą dostać prostszą drogę do roszczeń za wady części wspólnych

Polska przygotowuje zmianę, która może wyraźnie wzmocnić pozycję właścicieli mieszkań, gdy w nowym budynku pojawiają się wady części wspólnych. Projekt UD312 przewiduje możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z rękojmi związanych z wadami nieruchomości wspólnej poprzez pozew wytaczany na rzecz właścicieli lokali.

Ma to rozwiązać praktyczny problem obecnego systemu. W opisie projektu rząd wskazuje, że dziś wspólnota sama nie może dochodzić takich roszczeń, ponieważ stroną umowy nabycia lokalu jest właściciel. W praktyce wspólnoty korzystają z cesji roszczeń. Uzyskanie cesji od wszystkich właścicieli zdarza się jednak rzadko, co utrudnia dochodzenie pełnej wartości szkód dotyczących części wspólnych.

Pakiet jest szerszy. Ma też jednoznaczniej określić, które elementy konstrukcyjne balkonów należą do nieruchomości wspólnej, doprecyzować status prawny i majątek wspólnoty, uregulować fundusz remontowy oraz zasady kontroli instalacji, dostępu do lokali w sytuacjach awaryjnych i utrzymania urządzeń pomiarowych.

To nadal projekt, a nie obowiązujące prawo. Rejestr rządowy pokazuje zaktualizowaną wersję z 17 sierpnia 2026 r. Business Insider Polska informował 1 września, że prace nad UD312 wciąż trwały, a między resortami pozostawał spór dotyczący innej części pakietu — zmiany sposobu użytkowania lokali.

Dla kupującego mieszkanie na rynku pierwotnym najważniejsza jest możliwość bardziej zbiorowego dochodzenia roszczeń. Jeżeli przepisy wejdą w życie w proponowanej formie, spór o przeciekający dach, elewację, konstrukcyjne elementy balkonów czy inne części wspólne nie będzie w takim stopniu zależał od zebrania indywidualnych cesji od właścicieli. Nie oznacza to automatycznej wygranej z deweloperem, ale może istotnie poprawić zdolność wspólnoty do dochodzenia pełnego roszczenia.