Cypr w 2026 roku: nieruchomości, stały pobyt, podatki i zasady dla zagranicznego kupującego
Cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Republice Cypryjskiej, a obywatel państwa spoza UE może uzyskać stały pobyt dzięki inwestycji od €300 tys. W przypadku domu lub mieszkania musi to jednak być pierwsza sprzedaż nowej nieruchomości przez dewelopera. Cypr należy do UE i strefy euro, ale we wrześniu 2026 r. nadal nie jest pełnoprawnym członkiem Schengen.
Obraz rynku
Cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Republice Cypryjskiej, a obywatel państwa spoza UE może uzyskać stały pobyt dzięki inwestycji od €300 tys. W przypadku domu lub mieszkania musi to jednak być pierwsza sprzedaż nowej nieruchomości przez dewelopera. Cypr należy do UE i strefy euro, ale we wrześniu 2026 r. nadal nie jest pełnoprawnym członkiem Schengen.
Aktualizacja: 7 września 2026 r.
Cypr w skrócie
| Pytanie | Odpowiedź |
|---|---|
| Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie? | Tak; obywatel państwa spoza UE potrzebuje zgody administracji dystryktu |
| Stały pobyt przez nieruchomość | Tak |
| Minimalna inwestycja | €300 000 + VAT |
| Jakie mieszkanie kwalifikuje się do programu | Nowe, pierwsza sprzedaż od dewelopera |
| Wymagany dochód roczny | €50 000 + €15 000 na małżonka + €10 000 na każde małoletnie dziecko |
| UE | Tak |
| Strefa euro | Tak |
| Schengen | Jeszcze nie w pełni |
| Wzrost cen, I kw. 2026 | +7,5% r/r |
| Wzrost cen mieszkań | +10,8% |
| Około pięciu lat | około +35% |
| Najem | około 4–5% brutto |
| Krajowy roczny podatek od nieruchomości | Brak od 2017 r.; pozostają opłaty lokalne |
| Podatek od zysku kapitałowego | 20% od podstawy po uwzględnieniu ulg |
| Najlepiej pasuje do | Stałego pobytu · drugiego domu · najmu |
O którym Cyprze mowa?
Dane dotyczą Republiki Cypryjskiej i terytoriów znajdujących się pod jej efektywną kontrolą.
Nieruchomości po północnej stronie wyspy mają inny profil prawny.
Nie należy porównywać ich z mieszkaniem w Larnace czy Limassolu wyłącznie na podstawie ceny za metr.
W przypadku spornych tytułów własności ryzyko jest zupełnie inne.
Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie?
Tak.
Obywatel państwa spoza UE musi uzyskać zgodę lokalnej administracji dystryktu.
Oficjalny czas rozpatrzenia wniosku to około 2–3 tygodnie, a za samo pozwolenie nie pobiera się opłaty. Cyprus Government
Prawo przewiduje także limity dotyczące liczby i rodzaju nieruchomości, które mogą zostać objęte takim pozwoleniem. Cyprus Government
Dlaczego Title Deed ma znaczenie
Na Cyprze szczególnie ważny jest tytuł własności konkretnego lokalu.
W gotowej nieruchomości z oddzielnym Title Deed łatwiej sprawdzić właściciela i obciążenia.
W nowej inwestycji indywidualny tytuł może jeszcze nie istnieć.
Wtedy szczególnie ważne są:
umowa sprzedaży, wpis w Land Registry, sytuacja prawna gruntu, hipoteki dewelopera, pozwolenia i moment przyszłego wydania odrębnego tytułu.
Czy zakup nieruchomości daje stały pobyt?
Może.
Program inwestorski wymaga inwestycji co najmniej €300 000. Cyprus Government
W przypadku mieszkania lub domu musi to być pierwsza sprzedaż przez dewelopera, o wartości minimum €300 000 plus VAT. Cyprus Government
Zwykłe mieszkanie z rynku wtórnego za €300 tys. nie spełnia automatycznie tego wariantu programu.
Dochód
Inwestor musi wykazać bezpieczny roczny dochód co najmniej €50 000.
Próg rośnie o:
- €15 000 dla małżonka
- €10 000 dla każdego małoletniego dziecka. Cyprus Government
Przy wariancie mieszkaniowym wymagany dochód pochodzi z zagranicy. Można uwzględnić także dochód współmałżonka. Cyprus Government
Para z jednym małoletnim dzieckiem potrzebuje więc co najmniej €75 000 rocznie.
Czy to naprawdę stały pobyt?
Tak, pod warunkiem utrzymania wymogów programu.
Inwestycja musi pozostać w portfelu. Sprzedaż bez natychmiastowego zastąpienia jej inną kwalifikującą się inwestycją może prowadzić do utraty pozwolenia. Cyprus Government
To jedna z głównych przewag programu nad zwykłym corocznie odnawianym pobytem czasowym.
Czy można pracować?
Inwestorski stały pobyt nie powinien być traktowany jak nieograniczone pozwolenie na podjęcie dowolnej pracy najemnej.
Osoba planująca przeprowadzkę przede wszystkim po to, aby szukać lokalnego zatrudnienia, powinna sprawdzić osobną podstawę pracowniczą.
Czy Cypr jest w Schengen?
Jeszcze nie.
Komisja Europejska potwierdza, że Cypr uczestniczy we współpracy Schengen, ale kontrole na granicach wewnętrznych nie zostały jeszcze zniesione. Proces integracji trwa. Migration and Home Affairs
Cypryjski rząd również wskazuje, że obecne cypryjskie wizy i dokumenty pobytowe mają zasadniczo ważność na terytorium Cypru. Cyprus Government
Stałego pobytu cypryjskiego nie należy więc jeszcze przedstawiać jako pełnego „pobytu Schengen”.
Ceny
Rynek nadal rośnie.
Central Bank of Cyprus wskazuje na utrzymujący się wzrost cen, napędzany przede wszystkim popytem zagranicznym. Central Bank of Cyprus
Najmocniejszym segmentem są mieszkania.
W przybliżeniu pięcioletni wzrost oficjalnego indeksu wynosi około 35%.
Limassol
Najdroższy duży rynek.
Oprócz morza działa tu międzynarodowy biznes, sektor technologiczny, usługi finansowe, szkoły międzynarodowe i zamożna społeczność ekspatów.
Wysoki popyt idzie jednak w parze z wysoką ceną wejścia.
Pafos
Najbardziej międzynarodowy z dużych rynków.
Drugi dom, relokacja i zagraniczni nabywcy mają tu dużo większe znaczenie niż w Nikozji.
To zwiększa pulę potencjalnych kupujących, ale również uzależnia rynek od zagranicznego popytu.
Larnaka
Łączy morze, lotnisko, całoroczne życie miejskie i ceny niższe niż w Limassolu.
W ostatnim okresie mieszkania należały tu do najszybciej drożejących na wyspie.
Larnaka staje się coraz bardziej samodzielnym rynkiem, a nie tylko tańszą alternatywą.
Nikozja
Stolica ma najmniej „wakacyjny” profil.
Rynek opiera się znacznie bardziej na lokalnych mieszkańcach, administracji, firmach i zwykłym długoterminowym najmie.
Dla części inwestorów właśnie to jest zaletą.
Ile może przynieść najem?
Dla standardowego mieszkania szeroki orientacyjny poziom to około 4–5% brutto rocznie.
Limassol ma wysokie czynsze, ale również bardzo drogie mieszkania.
Nikozja jest tańsza.
Pafos i Larnaka reprezentują inne kombinacje ceny i popytu.
Podatek od najmu
Od 2026 r. obowiązuje nowa skala podatku dochodowego dla osób fizycznych:
- do €22 000: 0%
- dalej: 20%, 25%, 30% i 35% w kolejnych progach. Cyprus Government
Od 2026 r. dochód z najmu nie podlega już Special Defence Contribution. Cyprus Government
W odpowiednich przypadkach nadal obowiązuje składka GESY 2,65% od najmu. Cyprus Government
Od 1 lipca 2026 r. czynsze muszą być opłacane elektronicznie. Cyprus Government
Koszty zakupu
Podstawowa skala opłat transferowych wynosi:
- 3% do €85 000
- 5% od €85 001 do €170 000
- 8% powyżej €170 000. DLS Portal
Jeśli transakcja podlega VAT, transfer fees nie są pobierane.
W pozostałych typowych przypadkach naliczone opłaty korzystają z 50% obniżki. DLS Portal
Od 1 stycznia 2026 r. zniesiono również stamp duty dla nowych dokumentów i umów. Cyprus Government
Roczny podatek od nieruchomości
Dawny krajowy Immovable Property Tax został zniesiony w 2017 r. Ministry of Finance
Pozostają jednak opłaty lokalne i komunalne.
Sprzedaż
Capital Gains Tax wynosi 20% od opodatkowanego zysku z cypryjskiej nieruchomości. Cyprus Government
Od 2026 r. ogólne dożywotnie zwolnienie wzrosło do €30 000, a kwalifikujące się zwolnienie dotyczące głównego miejsca zamieszkania do €150 000. Cyprus Government
Co kupujący często pomijają
€300 tys. nie oznacza dowolnej nieruchomości z automatycznym pobytem.
Cypr nie jest jeszcze w pełni w Schengen.
Nowa inwestycja wymaga dokładnej kontroli tytułu, obciążeń i sytuacji dewelopera.
Północnej części wyspy nie należy traktować jak kolejnej tańszej lokalizacji tego samego rynku.
I wreszcie Limassol nie reprezentuje cen całego kraju.
Dla kogo Cypr ma najwięcej sensu
Dla obywatela państwa spoza UE, który chce prawdziwego stałego pobytu i jest gotowy kupić kwalifikującą się nową nieruchomość od €300 tys. plus VAT.
Dla osoby szukającej drugiego domu w strefie euro.
I dla inwestora, któremu odpowiada umiarkowana rentowność najmu połączona z silnym zagranicznym popytem.
Najlepiej pasuje do:
Stałego pobytu · Drugiego domu · Najmu
Wniosek
Cypr łączy UE, euro, klimat, silny zagraniczny popyt i realny program stałego pobytu.
Program od €300 tys. jest atrakcyjny, ale warunki są istotne: w wariancie mieszkaniowym nieruchomość musi być nowa i kupiona bezpośrednio od dewelopera, próg jest liczony przed VAT, potrzebny jest odpowiedni dochód, a inwestycję trzeba utrzymywać. Cyprus Government
Cypr pozostaje jednocześnie poza pełnym Schengen. Migration and Home Affairs
Limassol, Pafos, Larnaka i Nikozja są dziś na tyle różnymi rynkami, że sam wybór Cypru nie rozwiązuje jeszcze najważniejszego pytania: gdzie konkretnie kupować.
Dane i źródła
Central Bank of Cyprus; Department of Lands and Surveys; Migration Department; Ministry of Interior; Cyprus Tax Department; European Commission; Ministry of Finance.
Dane sprawdzono na 7 września 2026 r.
FAQ
Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie na Cyprze?
Tak. W Republice Cypryjskiej cudzoziemiec może kupić nieruchomość, ale obywatel państwa spoza UE potrzebuje zgody właściwej administracji dystryktu.
Jaka nieruchomość kwalifikuje do stałego pobytu?
W wariancie mieszkaniowym wymagany jest nowy dom lub mieszkanie z pierwszej sprzedaży od dewelopera o wartości co najmniej €300 000 plus VAT.
Czy Cypr jest w Schengen?
Nie. Na 7 września 2026 r. Cypr należy do UE i strefy euro, ale nie jest jeszcze pełnoprawnym członkiem Schengen.
Ile może przynieść najem?
Dla zwykłego mieszkania szeroki orientacyjny poziom to około 4–5% brutto rocznie.