Ceny mieszkań w Grecji nadal rosną, ale tempo wyra��nie hamuje

Mieszkania w Grecji wciąż drożeją, ale najnowsza aktualizacja Banku Grecji pokazuje wyraźną zmianę tempa. W I kwartale 2026 r. ceny mieszkań wzrosły o 5,7% r/r. To nadal mocny wzrost nominalny, lecz znacznie słabszy niż średnie 8,1% w 2025 r. i 9,1% w 2024 r.

Spowolnienie obejmuje cały rynek

Niższa dynamika jest widoczna zarówno w podziale według wieku nieruchomości, jak i w największych miastach. Nowe mieszkania, czyli według definicji banku centralnego lokale do pięciu lat, podrożały o 6,0% r/r. Starsze mieszkania wzrosły o 5,5%. W Atenach było to 5,2%, a w Salonikach 6,4%.

Dane pochodzą z indeksów cen nieruchomości mieszkaniowych Banku Grecji, opartych na wycenach bankowych, a nie cenach ofertowych z portali. Do końca marca 2026 r. bank centralny dysponował 964,3 tys. wycen. Tych danych nie należy więc mieszać z cenami ofertowymi.

Ceny zwalniają, inwestycje przyspieszają

Najciekawsze jest to, że wolniejszemu wzrostowi cen towarzyszy znacznie mocniejszy wzrost inwestycji mieszkaniowych. Według Banku Grecji inwestycje w mieszkalnictwo wzrosły w I kwartale o 15,0% r/r i osiągnęły 2,7% PKB, na podstawie sezonowo wyrównanych danych ELSTAT w cenach stałych.

Taki układ wygląda bardziej na normalizację niż szeroki zwrot rynku. Ceny nadal rosną, kapitał nadal płynie do mieszkalnictwa, a nowe lokale wciąż notują nieco wyższą dynamikę niż starszy zasób. Zmieniła się przede wszystkim prędkość.

Ateny nie są już najszybszym rynkiem

Różnice regionalne stają się istotniejsze. W Atenach wzrost wyniósł 5,2%, wobec 6,4% w Salonikach. Bank Grecji podał również 5,4% dla innych miast i 6,9% dla pozostałych obszarów kraju. Krajowy wskaźnik coraz mniej opisuje wszystkie lokalne rynki jednakowo.

Ta rozbieżność może rosnąć, gdy ograniczenia dostępności mieszkań będą działały inaczej w zależności od miasta i segmentu. Dla inwestora oznacza to, że ogólnokrajowej dynamiki nie można traktować jako skrótu dla konkretnej dzielnicy.

Co może zmienić nowa podaż

Kluczowe pytanie brzmi, czy wzrost inwestycji przełoży się na ukończone mieszkania tam, gdzie popyt jest największy. Jeżeli tak, dodatkowa podaż może stopniowo ograniczać presję cenową. Jeżeli inwestycje pozostaną skoncentrowane w drogich nowych projektach i najbardziej pożądanych lokalizacjach, wysoka krajowa dynamika inwestycji niewiele zmieni w kwestii dostępności.

Na razie dane nie pokazują spadku cen mieszkań w Grecji. Pokazują rynek nadal rosnący, ale znacznie wolniej, przy utrzymującej się silnej aktywności inwestycyjnej. Założenie kolejnego roku niemal dwucyfrowego wzrostu cen w skali kraju staje się przez to coraz trudniejsze do obrony.

Ograniczenia danych

Komunikat o cenach nieruchomości za I kwartał 2026 opiera się na indeksach wycen bankowych, a nie średnich cenach ofertowych ani prostej średniej cen zakończonych transakcji. Inwestycje mieszkaniowe są kategorią rachunków narodowych i nie pokazują bezpośrednio liczby mieszkań trafiających na rynek.