W Polsce powstają dwie klasy gruntów: działki z pewną ścieżką zabudowy i działki oparte na obietnicy

Reforma planowania przestrzennego weszła w etap, w którym pewność prawna przestaje być jedynie punktem na liście badania działki. Coraz częściej staje się częścią tego, za co inwestor faktycznie płaci. Ministerstwo Rozwoju i Technologii podkreśla, że upływ terminu 31 sierpnia nie unieważnił obowiązujących planów miejscowych ani wcześniej wydanych decyzji WZ.

Największa różnica dotyczy gruntów, które dopiero potrzebują nowej ścieżki planistycznej. Polski Instytut Ekonomiczny wskazał, że w momencie przejścia ponad 60% gmin nie miało planu ogólnego. W takich gminach możliwość wydawania nowych decyzji i uruchamiania części procedur jest ograniczona do czasu wejścia nowego planu w życie. Czas oczekiwania staje się więc kosztem inwestycji.

JLL wcześniej zwracał uwagę, że reforma może mocno spolaryzować wartość gruntów objętych i nieobjętych obszarami, w których możliwa będzie nowa zabudowa. Firma szacuje też, że procedura zintegrowanego planu inwestycyjnego może trwać około dwóch–trzech lat. Dla dewelopera oznacza to koszt utrzymywania gruntu, późniejsze finansowanie budowy i odłożony moment rozpoczęcia sprzedaży.

Podobny problem pojawił się w praktyce wyceny. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych rozpoczęła prace nad zasadami wyceny nieruchomości, dla których nie ma planu miejscowego, decyzji WZ ani obowiązującego planu ogólnego. To pokazuje, że niepewność planistyczna zaczyna wchodzić bezpośrednio do procesu wyceny.

Komentarz rynkowy opublikowany 14 września idzie jeszcze dalej: grunty z MPZP, prawomocną WZ lub inną zabezpieczoną ścieżką inwestycyjną mają zyskiwać względną przewagę, podczas gdy działki bez jasnej drogi do zabudowy są bardziej narażone na obniżkę ceny. Estate Briefing traktuje to jako kierunek, a nie jeden ogólnopolski procent premii — brak jeszcze jednolitej serii transakcyjnej oddzielającej sam efekt planowania od lokalizacji, infrastruktury i intensywności zabudowy.

W praktyce działkę trzeba dziś porównywać dwiema miarami: ceną za metr i kosztem czasu. Krajowa podaż mieszkań nadal ma rosnący portfel projektów, ale nowe zasady mogą sprawić, że dwie sąsiednie działki będą zachowywać się jak dwa różne aktywa. Szerszy kontekst daje materiał Estate Briefing o podaży mieszkań oraz przewodnik po rynku polskim.