Lipiec w Tbilisi był naprawdę mocny — ale większą część pracy wykonuje rynek wtórny

Nagłówek jest mocny, ale liczy się struktura

BM.GE, powołując się na dane omawiane przez Galt & Taggart i TBC Capital, podał, że w lipcu w Tbilisi sprzedano 4 475 mieszkań. Na rynku wtórnym zawarto 2 294 transakcje — najwięcej w jednym miesiącu od 2022 r. — a na rynku pierwotnym 2 181. Według lipcowego przeglądu TBC Capital wartość rynku wyniosła około 395 mln USD, o 22% więcej niż rok wcześniej.

To zmienia interpretację. Nie jest to wyłącznie boom napędzany przez deweloperów. Istniejące mieszkania przejmują dużą część popytu, co sugeruje, że kupujący widzą w gotowych lokalach wystarczającą wartość, lokalizację lub przewagę natychmiastowego użytkowania, by konkurować z nowymi projektami.

Ceny rosną szybciej niż czynsze

Średnia ważona cena lokalu w standardzie white frame na rynku pierwotnym wzrosła do około 1 426 USD za m². Średni czynsz pozostał w pobliżu 10 USD za m², a roczna rentowność najmu wyniosła około 8,5%.

Estate Briefing zwracał już uwagę, że indeks Geostat za II kwartał mierzy ceny ofertowe nowych mieszkań, a nie ceny zamkniętych transakcji. Dane lipcowe pokazują więc kolejną warstwę: aktywność może przyspieszać bez podobnego skoku dochodów z najmu. Dla inwestora oznacza to większą rolę oczekiwań wzrostu wartości kapitałowej.

Dlaczego wtórny może zyskiwać

Gotowe mieszkanie eliminuje ryzyko dostawy i pozwala przed zakupem ocenić budynek, dzielnicę oraz koszty utrzymania. W warunkach rosnących kosztów budowy i pracy ta pewność nabiera wartości.

Deweloperzy nadal mogą konkurować ratami i cenami na starcie projektu, ale jeśli koszty budowy będą podnosić wartość odtworzeniową, dobre lokale z rynku wtórnego mogą wyglądać coraz bardziej racjonalnie — zwłaszcza w dojrzałych dzielnicach.

Popyt zagraniczny jest już zbyt duży, by go ignorować

BM.GE podał, że w lipcu cudzoziemcy stanowili około 25% rynku Tbilisi i że popyt nierezydentów wzrósł. To istotna grupa nabywców, ale także dodatkowe źródło zmienności: decyzje zagranicznych kupujących mogą szybko reagować na kursy walut, politykę regionalną, zasady pobytu i relatywne ceny w innych krajach.

Wniosek nie brzmi, że popyt zagraniczny jest z definicji niestabilny. Chodzi o to, że jednej czwartej rynku nie można traktować jak tła.

Co mówią ludzie

Publiczne dyskusje są mieszane i nie należy traktować ich jako reprezentatywnego sondażu. W ostatnich wątkach na Reddicie potencjalni zagraniczni kupujący chwalą prostotę zakupu nieruchomości w Gruzji, podczas gdy inni ostrzegają przed brakiem należytej staranności, zaufaniem do pośredników i ryzykiem politycznym. W gruzińskich dyskusjach często wracają też kwestie dostępności mieszkań i widoczności zagranicznych nabywców w Tbilisi i Batumi.

Powtarzające się napięcie jest proste: zagraniczny kapitał wspiera transakcje i budownictwo, ale mieszkańcy pytają, czy lokalne dochody nadążą za cenami aktywów.

Co obserwować dalej

Najważniejszy test to sierpień i wrzesień: czy rekord rynku wtórnego się utrzyma i czy czynsze znów zaczną rosnąć. Jeśli sprzedaż będzie rosła przy płaskich czynszach, rentowność może dalej się kompresować. Jeśli wtórny nadal będzie wyprzedzał pierwotny, deweloperzy mogą mocniej konkurować finansowaniem, jakością wykończenia i pewnością terminu oddania.

Dla czytelników, którzy chcą zejść z poziomu rynku do porównania konkretnych projektów, HomeRadar może służyć jako narzędzie researchu projektowego. Estate Briefing nie wykorzystuje cen HomeRadar jako źródła danych rynkowych.