თბილისის ივლისის ნახტომი რეალურია — თუმცა სამუშაოს უფრო დიდ ნაწილს მეორადი ბაზარი აკეთებს

სათაური ძლიერია, მაგრამ სტრუქტურა უფრო მნიშვნელოვანია

BM.GE-მ, Galt & Taggart-ისა და TBC Capital-ის მიერ განხილულ მონაცემებზე დაყრდნობით, ივლისში თბილისში 4,475 ბინის გაყიდვა დააფიქსირა. მეორად ბაზარზე 2,294 ტრანზაქცია შესრულდა — 2022 წლის შემდეგ ყველაზე მაღალი თვიური მაჩვენებელი — ხოლო პირველად ბაზარზე 2,181. TBC Capital-ის ივლისის მიმოხილვით ბაზრის მოცულობა დაახლოებით $395 მილიონი იყო, რაც წლიურად 22%-იანი ზრდაა.

ეს სურათს ცვლის. საქმე მხოლოდ ახალაშენებულ პროექტებში არ არის. მზა ბინები მოთხოვნის დიდ ნაწილს ითვისებს, რაც ნიშნავს, რომ მყიდველები მეორად ბაზარზე საკმარის ღირებულებას, ლოკაციას ან დაუყოვნებლივ გამოყენების უპირატესობას ხედავენ.

ფასები ქირაზე სწრაფად იზრდება

პირველად ბაზარზე white frame-ის საშუალო შეწონილი ფასი დაახლოებით $1,426/მ²-მდე გაიზარდა. საშუალო ქირა კვლავ დაახლოებით $10/მ² იყო, ხოლო წლიური ამონაგები — 8.5%.

Estate Briefing უკვე აღნიშნავდა, რომ Geostat-ის II კვარტლის ინდექსი ახალი საცხოვრებლების შეთავაზების ფასებს ზომავს და არა დასრულებული გარიგებების ფასებს. ივლისის გაყიდვები კიდევ ერთ ფენას გვაჩვენებს: აქტივობა შეიძლება სწრაფად იზრდებოდეს მაშინაც, როცა ქირა თითქმის არ იცვლება.

რატომ შეიძლება მეორადი ბაზარი იგებდეს

მზა ბინა მიწოდების რისკს ხსნის და მყიდველს საშუალებას აძლევს წინასწარ შეამოწმოს შენობა, უბანი და რეალური საექსპლუატაციო ხარჯები. მშენებლობისა და სამუშაო ძალის გაძვირების პირობებში ეს სანდოობა უფრო ძვირფასი ხდება.

დეველოპერებს კვლავ შეუძლიათ კონკურენცია განვადებით და პროექტის საწყისი ფასებით, მაგრამ თუ თვითღირებულება იზრდება, კარგ მეორად ბინებს დამკვიდრებულ უბნებში უფრო ძლიერი პოზიცია ექნებათ.

უცხოური მოთხოვნა უკვე საკმარისად დიდია

BM.GE-ს მიხედვით, ივლისში უცხო ქვეყნის მოქალაქეები თბილისის ბაზრის დაახლოებით 25%-ს შეადგენდნენ და არარეზიდენტების მოთხოვნა გაიზარდა. ეს მნიშვნელოვანი მოთხოვნის წყაროა, თუმცა დამატებით ცვალებადობასაც ქმნის: უცხოელი მყიდველები სწრაფად რეაგირებენ კურსებზე, რეგიონულ პოლიტიკაზე, ბინადრობის წესებსა და სხვა ქვეყნებში შედარებით ფასებზე.

შედეგი ის არ არის, რომ უცხოური მოთხოვნა აუცილებლად არასტაბილურია. უბრალოდ ბაზრის მეოთხედს ფონურ ფაქტორად ვეღარ მივიჩნევთ.

რას ამბობენ სოციალურ ქსელებში

ღია ონლაინ-დისკუსიები არ არის წარმომადგენლობითი გამოკითხვა. Reddit-ის ბოლო თემებში უცხოელი მყიდველები საქართველოში ქონების შეძენის პროცესის სიმარტივეს აღნიშნავენ, სხვები კი due diligence-ზე, შუამავლებისადმი ნდობასა და პოლიტიკურ რისკებზე აფრთხილებენ. ქართულ დისკუსიებში ხშირად ჩნდება საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობისა და უცხოელი მყიდველების ხილული როლის თემა თბილისსა და ბათუმში.

განმეორებადი დაძაბულობა მარტივია: უცხოური კაპიტალი ტრანზაქციებსა და მშენებლობას უჭერს მხარს, მაგრამ ადგილობრივები კითხულობენ, უსწრებს თუ არა შემოსავლების ზრდა აქტივების გაძვირებას.

რას ვაკვირდებით შემდეგ

შემდეგი ტესტი აგვისტო და სექტემბერია: გაგრძელდება თუ არა მეორადი ბაზრის რეკორდი და დაიწყებს თუ არა ქირა კვლავ ზრდას. თუ გაყიდვები იზრდება, ხოლო ქირა უცვლელია, ამონაგები შეიძლება კიდევ შემცირდეს. თუ მეორადი ბაზარი პირველადი ბაზრის წინ დარჩება, დეველოპერებს მოუწევთ უფრო ძლიერად კონკურენცია დაფინანსებით, ხარისხითა და ჩაბარების სანდოობით.

კონკრეტული პროექტების შედარებისთვის მკითხველს შეუძლია გამოიყენოს HomeRadar როგორც project-level research tool. Estate Briefing HomeRadar-ის ფასებს საბაზრო მონაცემების წყაროდ არ იყენებს.