Zdolność hipoteczna w Polsce spadła we wrześniu wraz ze wzrostem stałych stawek

Polski rynek hipoteczny pozostaje aktywny, ale kwota, którą gospodarstwo domowe może pożyczyć, zaczęła poruszać się w przeciwnym kierunku. We wrześniowym zestawieniu Bankier.pl średnia maksymalna zdolność kredytowa modelowej rodziny spadła do 1,155 mln zł, czyli o 8 tys. zł wobec sierpnia.

Nie jest to średnia dla wszystkich kredytobiorców. Porównanie dotyczy rodziny „dwa plus jeden” z dochodem 15 tys. zł netto miesięcznie, kredytu na 25 lat, rat równych i LTV 80%. Dzięki stałym założeniom dobrze pokazuje jednak kierunek zmian między bankami.

Powód jest prosty: okresowo stałe oprocentowanie hipotek wzrosło. Bankier.pl odnotował wyraźne cięcia szacowanej zdolności w pięciu instytucjach, a wyniki bankowych symulacji cofnęły się w stronę poziomów z czerwca. Wyższe oprocentowanie oznacza, że ten sam dochód obsługuje mniejszy kredyt albo wyższą ratę.

To ważny kontrast wobec szerszego obrazu 2026 r. Estate Briefing informował wcześniej, że wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w sierpniu była nadal o 9,3% wyższa niż rok wcześniej, choć liczba wnioskodawców mocno spadła wobec lipca. Lipcowa sprzedaż kredytów była rekordowa, ale znaczną część stanowiło refinansowanie. Wysoka aktywność kredytowa może więc współistnieć z pogarszającą się dostępnością dla nowego kupującego.

Dla rynku mieszkań kluczowe będzie, czy wrześniowy spadek okaże się chwilowy. Utrata kilku tysięcy złotych zdolności sama nie zmienia cen, lecz kolejne miesiące spadków zawężałyby budżety nabywców, szczególnie w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i innych drogich rynkach.

Dla inwestora i kupującego praktyczny wniosek jest prosty: trzeba oddzielać wolumen kredytów od dostępności finansowania. Polska może jednocześnie notować wysoką akcję kredytową i refinansowanie, a nowi kredytobiorcy mogą mieć nieco mniejszy budżet zakupowy. Jesienne dane o transakcjach pokażą, czy ta rozbieżność zaczyna wpływać na sprzedaż.